Этот сайт использует куки-файлы (cookie). Продолжая использовать веб-сайт, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie.

Условия защиты данны
loading...
Меню

Выбрать расположение объекта (объектов)

  Страна Город Район Выбрать местоположение
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aaspere küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Are alevik
  • Aseri alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Harkujärve küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kadrina alevik
  • Kadriorg
  • Karitsa küla
  • Karlova
  • Kärsa küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kilksama küla
  • Klooga alevik
  • Kõima küla
  • Kose alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Laadi küla
  • Lagedi alevik
  • Laitse küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liimala küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Mahu küla
  • Mai
  • Mäksa küla
  • Malda küla
  • Mäo küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Õisu alevik
  • Öötla küla
  • Õssu küla
  • Paalalinn
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Pauliku küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Purtse küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Raja küla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rebala küla
  • Roobuka küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Saarepeedi küla
  • Särevere alevik
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Soinaste küla
  • Sompa linnaosa
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tuhalaane küla
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ussimäe küla
  • Uuemõisa alevik
  • Vääna-Jõesuu küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Veeriku
  • Vetiku küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Võiste alevik
  Можно выбрать несколько мест! Сбросить местоположение Готово
Подробный поиск
Anna Roostar

Аренда квартир - хорошая инвестиция

Мы все больше видим на рынке недвижимости людей, которые ищут возможности для инвестирования своих свободных средств в жилую недвижимость. Ниже объясним, как проводить различие между инвестициями, и что важно при приобретении арендной квартиры.

Инвестируя в недвижимость, можно получать прибыль либо в виде ежемесячной арендной платы, либо вкладывая в рост стоимости квартиры в долгосрочной перспективе. Каждому нужно найти более подходящий для себя вариант, но как правило, эти возможности комбинируются друг с другом.

Однако не все квартиры в равной мере подходят для инвестиций. Если инвестор заинтересован в рентабельности, то платежеспособного арендатора интересует прежде всего местоположение, местоположение и еще раз местоположение, и только потом арендная плата, эксплуатационные расходы и состояние квартиры.

Впрочем, последнее все же очень важно для инвестора, так как преимуществом качественно построенной или реновированной площади являются низкие расходы, хотя разумный арендатор должен откладывать десять процентов дохода от аренды в ремонтный фонд.

Арендатор, в конце концов, в той или иной степени перекладывает связанные со своим жильем проблемы на плечи инвестора, и тогда тому, вдобавок к обычным инвестиционным рискам, придется заниматься еще и бытовыми проблемами, связанными со своим имуществом. Это может раздражать так же, как, например, постоянный ремонт автомобиля.

С качественной площадью проблем меньше, ремонтный фонд меньше или его вообще нет, и контингент арендаторов обычно более бережно относится к своему жилью, что опять же, в свою очередь, позволяет экономить на расходах.

Новое или отреставрированное?

Недостатком качественно построенной или отреставрированной площади является относительно более высокая стоимость приобретения. Стоимость приобретения также отражается в более высокой арендной плате или, если цены аренды на радость арендатора низки, то к огорчению инвестора стоимость приобретения отражается в более низкой доходности его инвестиций.


По этой причине мы не стали бы слепо хвалить новую или отреставрированную недвижимость. Мы бы посоветовали инвестору обязательно смотреть на то, предлагает ли дешево купленная и с более низким качеством недвижимость лучший доход.

Время - мерило

Здесь непременно стоит рассмотреть еще третий аспект – изменение ценности инвестиций со временем. Эстонский рынок недвижимости за двадцать пять лет видел как подъемы, так и падения, но в конечном итоге все же наблюдалось увеличение ценности. Ценность – долговременный показатель. Рентабельность же в целом является краткосрочным индикатором - сегодня есть, завтра может не быть.

Например, при 5-процентной рентабельности инвестор вернул бы стоимость приобретенной квартиры в течение 20 лет! Если в течение двадцати лет невозможно сохранить одну и ту же арендную плату, потому что купленное недвижимое имущество стареет физически и морально более быстрыми темпами, то текущий 5-процентный доход не говорит ни о чем, кроме того, что инвестор обманывает себя.

Ценность купленной в правильное время правильной вещи со временем возрастает. Так может случиться, что, например, недорогая, но высокодоходная квартира станет хорошей инвестицией на короткое время, а в длительной перспективе будет плохой.

Давайте спросим, например, каково будет требование арендаторов для построенных в 70-х годах в Мустамяэ панельных домов (с планировками и удобствами соответствующего возраста) через десять лет? Может случиться так, что запрашиваемая сегодня арендная плата не будет устойчивой через десять лет, поскольку рынок предлагает более современное и лучшее жилье на том же уровне аренды.

Сравниваем инвестиции

Как пример рассмотрим две возможные альтернативы инвестиций и их плюсы и минусы.

Инвестиция A

В качестве первого примера рассмотрим покупку построенной в советское время квартиры в Мустамяэ. Если купить квартиру за 60 000 евро (самофинансирование 20%, или 12 000 евро, кредит 48 000 евро, процентная ставка 3%, или расходы по процентной ставке ок. 1400 евро в год, плюс выплаты в ремонтный фонд) и просить арендную плату в размере 360 евро + коммунальные платежи, то доход в результате может составить больше, чем пять процентов.

Краткосрочный доход в этом случае выше, а как в долгосрочной перспективе? Найдется ли арендатор на эту квартиру по таким же расценкам через десять лет? Как известно, возраст значительной части нынешнего жилищного фонда Мустамяэ составляет полвека, и качество оставляет желать лучшего.


Правда, многие дома реновируются, но все же их нельзя сравнить со строящимися в этом же районе новыми квартирами, условия в которых намного больше отвечают требованиям арендаторов. В идеале рекомендуется зарабатывать на аренде 10 процентов от стоимости приобретенного имущества.

Что касается новостроек, то хорошо, если доходность остается на уровне 5%, но это компенсируется тем, что меньше нужно решать бытовых проблем, меньше долгосрочный риск найти арендаторов, а также присутствует возможность повышения стоимости имущества, особенно в регионах с ограниченным предложением.  


В отношении недвижимости советского периода и нужно требовать более высокого дохода, поскольку связанные с имуществом риски значительно выше. Следует учитывать, что имущество больше не найдет пользователей по этой цене, спекулятивная возможность роста стоимости меньше, поскольку на рынок приходят новые квартиры, а текущих усилий по поддержанию собственности в порядке больше.

Так что каждый инвестор должен взвесить, какая инвестиция лучше подходит к его профилю риска и возможностям для проведения досуга.

Инвестиция B

В части хорошего местоположения и хорошего качества приведем в пример квартал «Кодулахе», возводимый в районе Мериметса. Для прозрачности сказано, что Arco Vara является разработчиком этого проекта. Просторная территория между Рокка-аль-Маре и Пельгулинна, благодаря прибрежному променаду и благоустройству Штромки и Мериметса, за последние годы превратилась в желаемую среду обитания.  

Там много зелени и возможностей проведения досуга. Украшение района – пляж Штромка и прибрежный парк между морем и улицей Пельгуранна с его дорожками, площадями и игровыми площадками. Помимо этого – хорошее уличное освещение, велодорожки, множество игровых и спортивных площадок и тренировочного оборудования. Всё это вместе является хорошим аргументом для поиска на свою арендную площадь таких арендаторов, которые ценят возможности круглогодичного проведения досуга на свежем воздухе и отдаленность от городского шума. Конечно, такой арендатор должен обладать средней платежеспособностью.

По сравнению с квартирой, построенной в советское время, «Кодулахе» - это прыжок во времени на 50 лет вперед. Купив новую 2-комнатную квартиру в «Кодулахе» по цене 120 000 евро и установив арендную плату в размере 500 евро + коммунальные платежи, инвестор получит годовую доходность на собственный капитал ровно 5%.

Если купить квартиру в кредит с самофинансированием 10-20 процентов, то самому нужно инвестировать до 24 000 евро. Годового дохода с аренды в размере 6000 евро хватит, чтобы оплачивать проценты по кредиту, взятому на покупку квартиры (например, при процентной ставке 3% это около 3000 евро в год), и с остальной суммы возвращать банковский кредит или считать его самофинансированием с прибылью в 24 000 евро. В этом случае доход с самофинансирования составит 12,5% в год!

В конечном счете, вопрос заключается в изменении процентных ставок и цен на недвижимость. Природная окружающая среда вокруг центра города ограничена, и ее цена в будущем будет расти быстрее, чем в целом цены на недвижимость.

 

Галерея

Комментарии

Anna Roostar

Anna Roostar

Доверьтесь специалисту - 20 лет опыта на рынке недвижимости!

Старший маклер

Мобильный телефон +372 5660 2024
Телефон +372 614 4600
Языки
anna.roostar@arcovara.ee
объекты брокера (5)

Архив

 

Tallinn Arco Vara Rävala esindus

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee

Tartu Arco Vara esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee

Viljandi Arco Vara esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee

Rakvere Arco Vara esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee

Põlva Arco Vara esindaja(d)

Jõhvi Arco Vara esindus

Jõhvi, Rakvere 16, 415325551 9894 johvi@arcovara.ee

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee

Haapsalu Arco Vara esindaja(d)

Kuressaare Arco Vara esindaja(d)

Otepää Arco Vara esindus

Paide Arco Vara esindaja(d)

+372 512 4236 paide@arcovara.ee

Võru Arco Vara esindaja(d)

Rapla Arco Vara esindaja(d)

Hiiumaa Arco Vara esindaja(d)

Põltsamaa Arco Vara esindus

Valga Arco Vara esindus

Jõgeva Arco Vara esindus

Сколько стоит моя недвижимость?