Квартирные рынки крупных центров показывают стабильность

В Таллинне в апреле было совершено 772 квартирные сделки на общую сумму 81,2 миллиона евро. По сравнению с мартом, рыночная активность несколько снизилась, было продано на 6,2% квартир меньше. По сравнению с апрелем прошлого года, всё же провели на 77 сделок больше, на фоне чего оборот сделок с квартирами увеличился на 30% за счет продажи нескольких новых квартир в прошлом году, в результате средняя цена квартирной сделки поднялась с 90 500 евро до 105 000 евро. В рамках квартирных сделок средняя цена сформировалась на уровне 1718 €/м², сто на 0,1% больше, чем в марте, и на 6,7% больше, чем в апреле 2017 года. Если смотреть на более длительный период, то 3176 квартир были проданы по средней цене 1718 € / м2 в течение первых четырех месяцев года, причем количество сделок увеличилось на 2,1% по сравнению с предыдущим годом, а уровень цен возрос на 6,7%.

По сравнению с прошлым годом рыночная активность возросла во всех районах Таллинна, за исключением Кристийне и Пирита. Быстрый рост сделок, как и в предыдущие месяцы, продолжился в Ласнамяэ и Мустамяэ, где идет активное развитие крупных проектов.  Если сравнивать с предыдущими месяцами, можно вновь отметить ускорение роста рыночной активности, что в первую очередь связано со структурой сделок за последний год. В апреле прошлого года доля новых квартир от всех проданных составила всего 20%, в марте 2017 года этот показатель составлял 33%. Доля сделок с новыми квартирами оставалась низкой и в последующие месяцы прошлого года. Статистическое ускорение рыночной активности и уровня цен в Таллинне, вероятно, будет отмечено в мае, июне и июле, а затем вновь станет замедляться из-за более высокой оценочной базы. Динамика рынка вторичного жилья по-прежнему стабильна, рост цен на стандартные квартиры по-прежнему опережает инфляцию, но но остается ниже регионального роста доходов населения.

В апреле в Тарту было заключено 123 сделки, что, по сравнению с мартом, меньше на 48 сделок, но, по сравнению с апрелем прошлого года, больше на 8. Снижение количества сделок, по сравнению с предыдущим месяцем, связано с временным ростом активности, причиной чего стали новые квартиры, построенные в районе Рянилинн. По совершенным сделкам средняя цена была 1315 €/м2, которая в годовом исчислении возросла на 3,1%, но осталась практически на том же уровне по сравнению с мартом при снижении на 3,0%. Средняя стоимость квартирной сделки составила 76 000 евро, что почти на 6% больше, чем в марте прошлого года. Стоимость всех сделок купли-продажи квартир составила 9,4 миллиона евро, что на 13% больше, чем в апреле 2017 г. Рост средней цены и оборота квартирной сделки обусловлен, прежде всего, сделками с новыми квартирами.

В отличие от Таллинна, в Тарту в последние годы изменения в динамике рынка были более сбалансированными, рыночная активность и рост уровня цен стабилизировались. На формировании темпа продаж типовых квартир сказалась демографическая ситуация в Эстонии: это уменьшение числа людей в возрасте 25-35 лет и студентов, что привело к снижению числа сделок с типовыми квартирами, из-за чего в первые четыре месяца года их рост цен составил всего 0,9%. Недавно построенными квартирами из-за изменений в структуре сделок, предпочтений потребителей и роста стоимости строительства стали интересоваться больше, чем стандартными. Развитие последних тенденций уже отмечалось в последние месяцы и в Таллинне.

С другой стороны, в Пярну в апреле было завершено 67 сделок с квартирами. По сравнению с мартом это на 7 сделок меньше, но если сравнивать с апрелем 2017 года, то на 8 сделок больше. В рамках завершенных сделок с квартирами средняя цена составила 1237€/м2, а средняя стоимость квартирной сделки - 66 500 евро, рост в течение года составил соответственно 12% и 0,8%. В апреле было продано квартир на сумму почти 4,5 миллиона евро, Что на 15% меньше, чем год назад. В последние месяцы сделки с новыми квартирами также оказали значительное влияние на рыночную статистику города Пярну, поэтому из месяца в месяц можно отметить временный более быстрый рост средней цены. Однако в то же время почти 10%-ный прежний рост средней цены на типовые квартиры, как и в других наиболее активных городах Эстонии, снизился до 7%. Устойчивое снижение количества предложений было компенсировано растущим предложением новых квартир, вместе с чем следует ожидать продолжения роста строительной активности.

Необходимость модернизации жилищного фонда, спрос на жилье и растущие покупательные и кредитные возможности населения стимулируют реализацию новых проектов развития также и за пределами Таллинна и Тарту. В I квартале 2017 года в Пярну начали строительство одного многоквартирного дома на 7 квартир, в I квартале 2018 года – уже трех домов на 107 квартир в общей сложности. Рост выдачи количества разрешений на строительство можно было заметить прежде всего в последнем квартале 2017 года, но в начале года активная подготовка к строительным работам в Пярну на основе краткосрочных тенденций не продолжилась. В то же время строительная активность в Тарту осталась на том же уровне, что и в предыдущие периоды, из-за закрытых проектов количество разрешений в краткосрочной перспективе увеличилось, хотя начало строительной деятельности больше не усилилось. В Таллинне в I квартале приступили к строительству 705 квартир и ходатайствовали о разрешении на строительство 678 квартир, строительная деятельность возросла на 54% по сравнению с предыдущим годом, но выдача разрешений на строительство уменьшилась на 40%.  

Во всех трех регионах из-за возросшей стоимости строительства отмечается уменьшение площадей строящихся квартир, чтобы квартиры были более функциональными, более дешевыми и доступными для более широкого круга покупателей. В Таллинне и Тарту заметен рост строительной активности в тех районах, где земля дешевле, однако, как, например, в Тартуском районе Яамамайса, так и в столичном районе Пыхья-Таллинн создаются  специфические, имеющие свои отличительные черты жилые зоны. Число ходатайств на получение разрешений на строительство еще не начало сильно расти, но в ближайшие годы ожидается, что новые проекты развития будут реализованы для того, чтобы соответствовать требованиям директив ЕС по энергоэффективности, что позволило бы с 2020 года строить многоквартирные дома с энергоэффективностью только А-класса.

Спрос на новое жилье в ближайшем будущем продолжает оставаться сильным. В перспективе самые большие риски на эстонском рынке квартир будут из-за демографических факторов, но число потребителей в возрасте старше 35 лет, которые составляют основное число покупателей новых квартир, в течение следующего десятилетия будет оставаться более стабильным, чем доля молодежи в общей численности населения. Разница в цене между новыми и более старыми квартирами будет расти в будущем из-за роста стоимости строительства и демографических факторов в условиях более низкого спроса на жилую недвижимость. Комплексная реконструкция многоквартирных домов советской эпохи при поручительстве KredEx является временным решением, поскольку пособий на всех не хватит, и они в долгосрочной перспективе выдаются скорее на временной основе. Стоимость отремонтированных многоквартирных домов неуклонно растет из-за цены на строительство, поэтому среди рационально мыслящих людей заметна тенденция к продаже своих старых квартир и переезду в новые.