В течение последних пары лет сроки продаж квартир вторичного рынка остались теми же или скорее даже сократились, поскольку экономическое положение людей улучшилось и видно опасение остаться без хорошей квартиры.
Среднего показателя срока продажи нет. В основном типовые квартиры покупаются быстро или же продажа по каким-то причинам откладывается на месяцы. Причиной, почему продажа откладывается, может быть, например, то, что старый собственник квартиры выставляет ее на продажу, не зная, что для оформления сделки он должен прежде принять наследство супруга.
Магический рубеж в Мустамяэ - 60000
В течение последнего года несколько квартир у меня нашли покупателя всего за два месяца, причем в этот срок вошли и переговоры по цене. В прошлом году в моей практике был, например, случай, когда я продавал расположенную на первом этаже четырехкомнатную квартиру в Мустамяэ шесть месяцев и владелец уже терял терпение. Квартира нашла покупателя только после того, как цена была немного снижена.
В то же время у меня на продаже были две типовые двухкомнатные квартиры в Мустамяэ, одна из которых пошла в продажу по цене чуть более 60000 евро, а другая – за 58000 евро. Та, что сразу начала продаваться за 58000 евро, нашла покупателя уже через четыре часа, а заинтересованные даже пытались перещеголять друг друга по ценовым предложениям. На другую квартиру, которая была чуть дороже, тоже нашелся покупатель, но сделка состоялась чуть позже по цене также 58000 евро. Поэтому мне кажется, что для Мустамяэ 60000 евро – это словно некий магический рубеж, при переходе которого продажа может занять больше времени.
Продавцу нужна правда о сделке
Цены в опубликованных на порталах недвижимости объявлениях часто сильно отличаются от стоимости реальных сделок. Чтобы уберечься от пустой работы и сэкономить время, продавцы должны доверять профессиональным маклерам и оценщикам и понимать, что недвижимость нельзя продать по неконкурентной цене. В целом владельцы квартир это понимают. Некоторые собственники квартир вполне в курсе цен и не фантазируют на этот счет, но время от времени происходят сделки и по существенно завышенным ценам. Всегда бывают и такие сделки, которые нельзя объяснить ничем иным, как особыми интересами покупателя, но это нельзя считать нормой.
Перед тем, как взять квартиру на продажу, я консультируюсь с оценщиками Arco Vara, у которых получаю информацию о реально совершенных сделках. Ввожу в курс состоявшихся сделок и собственника недвижимости и говорю, в каком ценовом диапазоне находится стоимость его квартиры. Рекомендую вначале добавить к стоимости квартиры немного условного пространства.
Если собственник хочет получить фантастичную цену, пытаюсь в первую очередь объяснить сложность продажи по его цене и то, что просто держать объявление о продаже на порталах нет смысла. Если собственник все-таки остается при своем мнении, то есть два варианта. Берем дело в работу при условии, что он хочет все испытать на своей шкуре. А если сразу видно, что разница между ожиданиями и реальностью совершенно непреодолима, нет смысла тратить время. В то же время в Таллинне есть такие бюро недвижимости, которые начинают продажу по диктуемой собственником цене, но позже побуждают его снизать цену до рыночного уровня.
Активность заинтересованных лиц дает обратную связь
Когда на продажу выставляется новая недвижимость и ее стоимость вместе с условным пространством более-менее реалистична, интерес покупателей виден сразу и люди приходят смотреть недвижимость. Если за неделю никто не позвонил по объявлению о продаже типовой квартиры в Таллинне, стоит спросить себя, что происходит. Тогда нужно продумать цену и стратегию продажи.
Перед показом квартиры стараюсь узнать у позвонивших, как долго они в поиске, сколько квартир уже посмотрели и получат ли кредит в банке, если это нужно будет для покупки данной квартиры. Конечно, показываю квартиру и тогда, когда люди только что начали поиски жилья и еще не посещали банк, но обычно предварительная работа интересующимися людьми уже проделана.
Можно сказать, что из полутора десятков предложений в интернете о продаже типовых квартир для просмотра, как правило, выбираются пять лучших. Перед покупкой осматриваются от пяти до семи квартир. Когда один круг пройден, перед окончательным выбором выбираются примерно три квартиры для дополнительного осмотра: замеров, проверки некоторых деталей, исследования окружения и проч.
КОММЕНТАРИЙ
Продажа новых разработок займет больше времени, чем раньше
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., руководитель Таллиннского отдела жилых площадей Arco Vara
Обычно срок продажи квартир составляет от трех до шести месяцев, домов – от шести месяцев до одного года. Если продажа затягивается, значит, маклер не делает свою работу так, как должен, или же цена не соответствует реальной стоимости. Квартиру или дом можно продавать и три года, прежде чем недвижимость, наконец, будет продана. Такой длительный срок продажи, в конце концов, сбивает назначенную собственником цену, но слишком долгие продажи являются затратными в плане маркетинга и необоснованно девальвируют имидж профессионального маклера.
Разница в цене между новой и старой квартирами велика, но она очевидно уменьшается, так как новые квартиры постоянно выходят на рынок недвижимости. Если люди продают свою старую квартиру, чтобы взамен приобрести жилье в новом доме, они обычно снижают цену, чтобы вписаться в график.
В случае новых разработок период продажи всего дома удлинился. Раньше было так, что если дом строился 10 месяцев, то к окончанию строительства непроданными оставались лишь несколько квартир. Сейчас срок продажи квартирного дома составляет не менее 1,5 года. Кроме того на рынок выводятся новые и более дешевые жилые районы, что может продлить сроки продаж имеющихся частных домов и готовых квартир.
Если стоимость расположенной за пределами центра Таллинна квартиры составляет 2500 евро/м2, то по этой цене продается жилье только в Нымме, где свободной земли нет и возможности строительства и развития многоквартирных домов существенно ограничены. Можно сказать, что ценовой уровень расположенных за пределами центра города квартир для продвижения продажи должен быть где-то в районе 2000 евро за квадратный метр или ниже.
В отношении старых квартир сложно сказать, с какого ценового уровня дорогая квартира будет долго стоять непроданной, поскольку местоположение зданий и история очень разные. В некоторых случаях цена есть и остается существенно выше обычной, чтобы найти т.н. «правильного», с особыми интересами или, например, ценящего историю покупателя.
СТОИТ ЗНАТЬ
Новые разработки искажают среднюю цену
Доступная всем заинтересованным лицам бесплатная база данных сделок Земельного департамента дает общую картину по сделкам в городах и населенных пунктах, показывая число сделок за выбранный период, общую сумму сделок, минимальную, максимальную, среднюю и медианную цену. Среднюю цену развиваемых районов заметно поднимают продажи новых разработок, достигшие договоренности по вещному праву.
Крупнейшие бюро недвижимости предлагают реальные цены на недвижимость вторичного рынка на основе более детальной статистики по сделкам Земельного департамента, где в расчет принимаются также улицы, дома и номера квартир. Так при формировании цены в числе прочего можно учесть и то, когда и из чего построен конкретный многоквартирный дом и по какой цене состоялись сделки у соседей.
Источник: Arco Vara
Статья вышла в ежемесячнике недвижимости газеты Äripäev в мае 2015
Комментарии