Землю с утвержденнойдетальной планировкой продать легче, чем недвижимость без детальной планировки или с незавершенной планировкой, так как при наличии подходящей детальной планировки покупатель может тотчас же вонзить ковш экскаватора в землю.
Для проведения детальной планировки собственнику земли необходимо запастись временем и терпением. Также обязательно нужно учитывать рекомендации знающих людей.
На примере детальных планировок в Таллинне советы дает специалист по планировкам Arco VaraЭтот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра..
В целом работа с детальной планировкой в Таллинне состоит издвух этапов, где на первом этапе вырабатывается идея, оформляется ходатайство об инициировании детальной планировки и заключаются первичные договоры с местным самоуправлением. На втором этапе тщательно прорабатываются все проблемные вопросы, изыскиваются лучшие решения для них, согласуются планы собственника земли и с городской управой заключаются договоры, касающиеся дорог и инженерных сетей.
От идеи до инициирования детальной планировки
Собственник земли обсуждает с архитектором или лицом, занимающимся детальной планировкой, свои идеи, вместе рассматривают возможности детальной планировки в данной зоне, идет ли речь о жилой или коммерческой земле, и что вообще можно сделать на конкретном земельном участке.
Архитектор делает эскиз в течение примерно полутора месяцев. Если заказчик доволен, архитектор составляет ходатайство в Таллиннский департамент городского планирования (Tallinna Linnaplaneerimise Amet) об инициировании детальной планировки. Вместе с ходатайством отсылается чертеж и краткая объяснительная записка с информацией, касающейся решений и обоснований планировки, а также с имеющими отношение к делу цифровыми выкладками.
Если имеется общая планировка и детальная планировка вступает с ней в противоречие, то в объяснительной записке следует показать, почему новое решение лучше. Если имеется действующая детальная планировка, но хочется сделать новую планировку, то следует также обосновать изменения.
Таллиннский департамент городского планирования рассматривает ходатайство в течение 30 дней и инициирует детальную планировку или предоставляет список изменений. Ходатайство рассматривает ряд чиновников, решение выносится комиссией. До инициирования детальной планировки между Департаментом городского планирования, заказчиком и архитектором составляется трехсторонний договор делегирования. Согласно ему, городская управа организует, архитектор составляет, а заказчик финансирует детальную планировку.
Обнародование данных планировки
Если детальная планировка инициируется сразу, Департамент городского планированияотдаетраспоряжение об инициировании, которое по прошествии круга согласований направляется на заседание городской управы. После этого и само распоряжение, и чертеж, и объяснительная записка появляются в качестве приложения к пункту повестки дня заседания, и каждый может посмотреть их на интернет-странице.
Детальная планировка вносится в повестку дня трижды: при инициировании, принятии и утверждении. Исключением являются случаи, когда детальная планировка изменяет общую планировку, и это вместо городской управы рассматривает городской совет.
После инициирования детальная планировка впервые выставляется на публичное обсуждение, чтобы предотвратить и разрешить проблемы в зародыше. Повторное публичное выставление и обсуждение проводится перед утверждением планировки.
Публичные обсуждения протоколируются. Если имеются какие-либо предложения или проблемы, то разработчик и архитектор должны их разрешить. Если проблема не разрешится и тот, кто внесзамечания, не примет детальную планировкуобратно, она отправляется под надзор Харьюской уездной управы.
Детальные планировки, меняющие общую планировку, всегда отправляются под надзор. Харьюская уездная управа решает, а старейшина подписывает решение о том, стоит ли учитывать протест или нет. Если городская управа решает инициировать детальную планировку, то данные планировки вносятся в регистр планировок Таллиннского департаментагородского планирования. Туда прилагаются также чертежи и пометки разных чиновников.
Составление планировки
После инициирования детальной планировки делаются основательные чертежи, собирается объемная объяснительная записка, оформляются различные процессуальные документы и заказываются исследования. Какие именно исследования необходимы, зависит от местонахождения участка. Могут быть заказаны исследование шума, изучение состояния древесной растительности, экологическая экспертиза и проч.
Необходимо получить согласования от собственников инженерных сетей, городских департаментов и административного совета части города. Старейшина района приводит планировку в соответствие с решением админсовета. Заказчик и архитектор приходят на заседание админсовета, чтобы ознакомить членов админсовета с планировкой и ответить на вопросы.
Когда согласования получены, детальная планировка направляется на второй круг рассмотрения в Таллиннский департамент городского планирования, который также длится 30 дней. После этого планировка с замечаниями возвращается архитектору, который вносит требуемые поправки. Измененная планировка представляется вновь и повторно идет на комиссию. Если все замечания устранены, комиссия решает ее принять. Если же все проблемы не разрешены, комиссия предписывает, что еще нужно сделать.
Перед составлением распоряжения о принятии детальной планировки разработчик и Таллиннский департамент городского планирования заключают договор о строительстве дорог и инженерных сетей. Договором определяется, кто, где и сколько дорог и инженерных сетей строит. После этого на заседании городской управы делается распоряжение о принятии детальной планировки.
Утверждение детальной планировки
После принятия детальную планировку отправляют на повторную публичную экспозицию и извещают граничащих с участком соседей. Все могут сделать свои замечания. По окончании публичной экспозиции, которая длится в течение месяца, в районной управе проходит такое же публичное обсуждение, какое состоялось после инициирования детальной планировки.
В случае, если детальная планировка отсылается под надзор в Харьюскую уездную управу, можетснова потребоваться дополнительное время. Когда детальная планировка вернулась из уездной управы, она в третий раз идет на комиссию в Таллиннский департамент городского планирования, где решают, нужно ли еще вносить поправки или отправить планировку на утверждение.
Перед отправкой на утверждение между разработчиком и городской управой заключается третий договор, по которому определенная доля частных земель муниципализируется и за их счетсоздаются улицы и зеленые зоны. После этого Департамент городского планирования дает распоряжение заседанию городской управы или городского совета об утверждении детальной планировки. После утверждения детальной планировки можно приступать к строительству.
Комментарии