Активность рынка квартир в регионах Эстонии с более низкой устойчивостью неуклонно растет
В ноябре этого года на эстонском рынке квартир в целом было реализовано 1898 сделок. По сравнению с октябрем провели на 102 сделки (5,1%) меньше, но по сравнению с ноябрем прошлого года – на 95 сделок (5,3%) больше. В отличие от октября, из-за завершения нескольких проектов развития рост отмечался в Харьюском уезде, в результате общее количество сделок с квартирами в Эстонии временно превысило средние показатели, а темпы роста как долгосрочная тенденция в ноябре вновь снизились.
В части совершённых сделок медианная цена равнялась 1259 €/ м2, а средняя стоимость квартиры составила 66 000 евро, при этом медианная цена увеличилась на 6,1% за год, а средняя арифметическая цена квартирной сделки – на 4,7%. По сравнению с октябрем, средняя цена осталась на том же уровне, снизившись почти на 2%. В то же время, по сравнению с октябрем, средняя цена квартирной сделки снизилась почти на 2,7%, что в первую очередь объясняется снижением количества продаж новых квартир. В ноябре в Эстонии было продано квартир почти на 126 миллионов евро, что на 10% больше, чем за тот же месяц год назад.
В ноябре рост цен на жилье в Эстонии обусловили прежде всего крупные центры, активность по сделкам - Таллинн, а в Тарту и Пярну – более мелкие центры. Без учета Таллинна в Эстонии в ноябре было совершено 1043 сделок, что на 3,1%, или на 31 сделку больше, чем год назад. В то же время медианная цена снизилась с 522 €/м2 до 486 €/м2, то есть на 6,9%. Однако, как и в предыдущие месяцы, все же в разных местах Эстонии где-то за пределами Таллинна особого падения цен не происходило, и лишь из-за меняющейся структуры активности по сделкам за месяц можно заметить статистические изменения. В ноябре, по сравнению с тем же периодом прошлого года, активность сделок возросла в районах с более дешевыми активами, в том числе в Ида-Вируском, Валгаском и Ярваском уездах, где уровень цен на квартиры остается в основном ниже 200 €/м2.
Растут зарплаты – повышается активность на рынке недвижимости
Уровень безработицы начал снижаться, а уровень заработной платы увеличился и в регионах Эстонии с самой низкой устойчивостью, что привело в них к сдержанному росту активности рынка жилой недвижимости. В регионах с растущей рыночной активностью наблюдается и рост уровня цен, хотя и с некоторой задержкой, что в первую очередь связано с уменьшившимся предложением и изменением его структуры. Почти во всех небольших города и поселках в основном предпочтение отдается квартирам в хорошем состоянии, которые исчезают из списка предложений о продаже быстрее всего и спрос на которые весьма высок.
Требующие ремонта квартиры покупают в основном по причине низкой кредитоспособности или для реновации с целью дальнейшей продажи. Круг покупателей, которые хотели бы своими руками делать ремонт в квартире, в Эстонии в целом, по сравнению с прошлыми периодами, уменьшился. Прежде всего, ремонт своими руками хотят проводить молодые люди, но это в основном в регионах, где рынок аренды активен, так как во время ремонтных работ зачастую невозможно проживать в квартире и нужно иметь постоянное место жительства где-то в другом месте. Участилось использование услуг предприятий, предлагающих комплексные ремонтные услуги, так как люди не хотят посвящать свое свободное или отпускное время ремонту.
Без учета Харьюского уезда в ноябре в Эстонии было проведено 863 сделки, а рассчитанная медианная цена составила 563 €/м2. По сравнению с октябрем, было проведено на 36 сделок больше, и медианная цена осталась точно на том же уровне с падением на 1%. По сравнению с ноябрем прошлого года активность сделок возросла на 5,5%, или на 45 сделок, а уровень цен в течение года вырос на 5,6%. Рост цен за пределами Харьюского уезда по-прежнему обусловлен сделками, совершаемыми в Тарту и Пярну, но в то же время растет влияние на цены за счет небольших городов Эстонии с их ростом цен на недвижимость.
Не считая сделок на рынке квартир в Харьюском, Тартуском и Пярнуском уездах, в ноябре медианная цена составила около 555 €/м2, что, по сравнению с октябрем, было на несколько процентов выше, а по сравнению с тем же периодом прошлого года, – почти на 15% больше. В то же время активность сделок, на основе соответствующего определения, в течение года выросла почти на 14%. По сравнению с октябрем, в ноябре выросли как активность сделок, так и уровень цен. Изменения в общем количестве сделок имели место в основном в регионах Эстонии с самыми низкими ценами на квартиры, а изменения уровня цен отмечались в наиболее активных небольших городах Эстонии и их ближайших окрестностях. За первые одиннадцать месяцев этого года число сделок возросло в том же районе почти на 12%, на что больше всего повлиял рост активности рынка в Ида-Вирумаа.
В небольших городах всегда мало предложений
В ближайшем будущем продолжится рост уровня цен и рыночной активности в регионах Эстонии с более низкой устойчивостью. Росту цен в небольших центрах будет способствовать, прежде всего, недостаточность качественных предложений. При этом в небольших городах с самыми высокими ценами, таких как, например, Вильянди и Раквере, все больше и больше заметна реконструкция старых зданий и продажа расположенных в них так называемых новых квартир. Мелкие разработчики в большом объеме используют только собственный капитал, и это преимущественно основная деятельность действующих в строительном секторе предприятий. По этой причине строительные работы были сокращены в течение длительного времени, общие расходы на строительные работы меньше, финансовая нагрузка разработчика ниже и периоды продажи квартир длиннее, что не представляет значительного риска для динамики спроса и предложения регионального рынка недвижимости.
Слабая структура предложения будет по-прежнему препятствовать дальнейшему долгосрочному росту связанной со сделками деятельности за пределами крупнейших центров Эстонии, потому что существенных добавлений новостроек на рынок не произойдет. В части предложений почти по всем небольшим центрам можно провести сравнительные параллели с 2013 годом, когда, например, в Валга, Локса или Йыгева число предложений упало почти в 3 раза.
Из-за слабого предложения рынка квартир покупатели-энтузиасты все чаще решают переехать в новостройки в небольших городах Эстонии и их ближайшем окружении. Хотя застройщики многоквартирных домов из-за высокой стоимости строительства и страха низкого спроса все еще не осмеливаются строить в небольших городах, все же в отдельных регионах за пределами Харьюского, Пярнуского и Тартуского уездов уже длительное время успешно проводятся
небольшие проекты, связанные с монтажом как отдельных, так и рядных домов. Обновление жилищного фонда и увеличение числа жителей на территориях местных органов власти облегчается развитием жилых районов в результате сотрудничества между частным и общественным секторами. Например, в Вильянди в ближайшем будущем ожидается, что от общественного сектора будет создано около 50 участков для частных домов.
Комментарии