Торможение роста рынка квартир в городе Тарту

В Таллинне в феврале было проведено 777 квартирных сделок на общую сумму 84 миллиона евро. По сравнению с январем рыночная активность упала на 35 сделок, или 4,3%. А если сравнивать с февралем 2017 года, то число сделок возросло на 107 квартир, или 16% võrra. В то же время оборот квартирных сделок за год вырос на 20%, при этом средняя цена квартирной сделки поднялась со 104 500 до 108 000 евро. В рамках квартирных сделок средняя цена сформировалась на уровне 1774 €/м², что на 2,7% больше, чем в январе, и на 12% больше, чем в феврале 2017 года.

Снижение количества сделок на рынке квартир в феврале по сравнению с январем – обычный показатель, но ценовая стабильность является скорее исключением. Однако широко распространенная продажа новых квартир все больше искажает описываемые рыночные показатели, поэтому снижение активности вторичного рынка в феврале было поддержано высокой долей новых квартир во всех сделках. По сравнению с январем количество сделок сократилось во всех районах, за исключением Кесклинн, Кристийне и Пыхья-Таллинна, где уровень рынка, естественно, поддерживали новые квартиры. По сравнению с тем же периодом прошлого года активность на рынке увеличилась во всех районах, за исключением Нымме, Пирита и Пыхья-Таллинна, где структурные изменения были обусловлены продажей новых квартир.

Продажи новых разработок в дополнение к изменениям в количестве сделок также формируют статистику цен, поэтому в феврале уровень цен в Кристийне вырос на 18%, в Хааберсти - на 16%, в Ласнамяэ - на 13%, а во всех других районах годовой рост цен оставался близким к 6%. Типовые квартиры подорожали почти на 7% в феврале, что позволило получить краткосрочную статистику по сравнению с более ранними периодами. Тем не менее, снижение разницы в ценах между новыми и более старыми квартирами приостановилось, а в результате роста цен на строительные материалы разница между рыночной стоимостью новых и более старых квартир увеличивается.

В ближайшие месяцы, в связи с ростом продаж новых квартир, рост активности на рынке в Таллинне будет продолжаться в среднем на уровне около 5%. В марте рост активности на рынке в годовом исчислении, скорее всего, замедлится, а в апреле, наоборот, вновь ускорится. Тем не менее, доля новых квартир в общем количестве сделок начала стабилизироваться, что, с одной стороны, начало влиять на сравнительно аналогичную строительную деятельность во внутренних кварталах предыдущих лет, которая снова начала расти только во втором квартале 2017 года. Строительство многоквартирных домов, как известно, занимает довольно много времени, поэтому сделки со строящимися квартирами отражаются в статистике значительно позже.

С учетом 37%-ного увеличения количества разрешений на строительство, выданных в Харьюмаа в прошлом году, в ближайшем будущем несколько разработчиков планируют начать разработку новых проектов. Во избежание роста цен на жилье уменьшаются площади квартир и строятся более крупные многоквартирные жилые дома. Проекты с не менее чем 100 квартирами, для которых разрешение на строительство выдано, но строительные работы еще не начались, для которых требуется разрешение на строительство или составлена детальная планировка, имеются в каждом из более крупных районов Таллинна. Тем не менее, возросшее предложение, связанное с этим сложное финансирование и увеличение расходов на строительство и связанные с этим очереди для начала строительных работ, а также удлинившиеся периоды ожидания производства расширенных строительных конструкций по-прежнему являются факторами, препятствующими дальнейшему росту строительной активности в ближайшем будущем.

В то же время в Тарту в феврале провели 114 сделок с квартирами на сумму 9,6 миллиона евро. По сравнению с январем активность на рынке упала на 33 сделки, или на 22%. По сравнению с тем же периодом прошлого года было проведено на 6 сделок меньше, что в процентном соотношении составило снижение на 5,0%. Средняя стоимость квартирной сделки - 84 500 евро, что составило рост на 20% по сравнению с февралем 2017 года, на что в значительной степени повлияло временно возросшее число сделок с новыми квартирами и очень низкий объем продаж новых квартир в прошлом году. Согласно проведенным сделкам, средняя цена составила 1357 €/м2, что на 8,4% меньше, чем в январе, но на 12% больше, чем в феврале прошлого года. Типовые квартиры подорожали почти на 5% в течение года, что, подобно Таллинну, начало приостанавливать разрыв цен между более новыми и более старыми квартирами.

В Тарту в годовом сопоставлении количество послепродажных сделок на рынке квартир сокращалось почти полтора года подряд, вероятной причиной этого является снижение численности населения в возрасте 25-35 лет, а также более активное перемещение населения в новые жилые районы, расположенные в окрестностях Тарту. Ежегодная миграция в Тарту значительно более скромная, чем в Таллинне, поэтому региональный рынок квартир в основном работает за счет так называемого внутреннего спроса, обусловленного формированием новых домохозяйств и изменением места жительства в соответствии с текущими потребностями населения. Хотя, как и в Харьюмаа, количество разрешений, выданных для строительства новых квартир в Тартуском уезде, увеличилось в 2017 году почти на 40%, прогнозировать увеличение активности на рынке недвижимости в Тарту в ближайшие годы пока невозможно.  

В Пярну в феврале было совершено 59 сделок на общую сумму 3,6 миллиона евро. По сравнению с январем рыночная активность возросла на 11 сделок, но уменьшилась на 8 сделок в годовом исчислении. В части проведенных сделок средняя цена составила 1143 €/м2, что на 11% меньше, чем в январе, но на 7,1% больше, чем в феврале 2017 года. В Пярну рост цен на типовые квартиры продолжался со скоростью около 10%, которая, однако, по сравнению с предыдущими периодами начала замедляться. Дальнейшему росту активности на рынке препятствует, прежде всего, уменьшение количества предложений и повышение цен в предложениях. На фоне сильного спроса увеличился выход на рынок новых квартир. Реализация проектов развития считается одной из основных проблем на региональном уровне, что привело к увеличению использования предлагаемых в Эстонии услуг на платформе софинансирования.