Продавец несет ответственность за недвижимое имущество и после сделки купли-продажи

Законодатель обязал продавца информировать покупателя о любых известных дефектах объекта. К сожалению, я постоянно вижу, как на вопрос нотариуса о недостатках продаваемого дома продавцы начинают судорожно перебирать варианты возможных ответов. Они не знают, что именно считать недостатками или предметами риска, что можно сказать или оставить не сказанным, и в итоге не решаются об этом даже заикнуться.

Похоже, что большинство владельцев недвижимости не слышало, что их ответственность за недвижимое имущество не заканчивается подписанием договора купли-продажи и передачей ключей. Если покупатель в разумные сроки обнаруживает дефект, о котором он при заключении договора не был поставлен в известность, продавец несет ответственность за несоблюдение условий договора продажи недвижимого имущества. Тогда покупатель имеет право просить у продавца компенсацию для исправления дефекта или вообще отозвать договор купли-продажи.

Какие дефекты должны быть четко обозначены? По правилам, жилая недвижимость должна отвечать всем требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Поэтому обязательно нужно говорить о топочных камерах, системе отопления, электрических кабелях, гидроизоляции крыши и о том, имеются ли места протечек или гниения.

Скрытыми дефектами считаются такие, о которых покупатель не знал или не должен был знать. Например, он переехал в новый дом летом, и только в начале отопительного сезона выясняется, что радиаторы не нагреваются или печь невозможно растопить. В таких случаях ответственность несет прежний владелец, который знал о недостатках, но молчал о них.

Далее существует три решения, основанных на Законе об обязательственном праве. Во-первых, покупатель может потребовать от продавца исправления дефекта. Вторая возможность – сделать исправления самому и потребовать от продавца возмещения затрат. Последняя возможность – отмена договора купли-продажи.

Например, переехавшие в новый дом люди обнаружили, что бетонный пол на первом этаже дома провалился. И хотя они смотрели дом несколько раз, они этого не замечали. Запрошенную покупателями компенсацию продавец платить не согласен и хочет, скорее, отозвать договор. Однако с этим не согласны заселившиеся в дом новые собственники – они хотели бы и дальше там жить. Если обе стороны не могут достичь соглашения, то им следует обращаться в суд.

Для того чтобы исключить такие неприятные ситуации, нужно честно вписать в договор все недостатки. Разумеется, если дымоход или топка сломаны, это также следует отметить.

В случае выявления дефекта покупатель должен в разумные сроки сообщить продавцу о несоответствии предмета условиям договора. Разумный период интерпретируется нотариусами по-разному, обычно это пара лет. При обнаружении дефекта покупатель должен подать жалобу. Если выяснится, что в приобретенном летом доме нельзя пользоваться топочными камерами, следует незамедлительно известить об этом продавца и обязательно письменно, например, по электронной почте.