В небольших городах для строительства многоквартирных домов ищутся эксклюзивные места

В последние годы деятельность в области развития за пределами Таллинна и Тарту растет, прежде всего, в Пярну. До сих пор небольшие проекты развития были замечены в Раквере, Курессааре, Вильянди и, например, в Хаапсалу. Из-за сильного снижения предложения в небольших городах и увеличения стоимости предложений и сделок параллельно с непрерывным освещением в средствах массовой информации начал увеличиваться и интерес разработчиков недвижимости к созданию нового предложения. При этом местный интерес к строительству новых многоквартирных домов значительно не увеличился. Местные владельцы недвижимости или девелоперы, скорее всего, будут на стороне продавца, так как с прошедшего периода бума осталось много дорогостоящих участков для развития, которые за почти десять лет назад не успели врасти в землю. Более оптимистичны действующие в Таллинне строительные и девелоперские компании, которые начали анализировать потенциальный выход на рынок малых городов.

Параллельно со строительством отдельных жилых домов и рядных боксов в небольших городах заметно строительство современных коммерческих зданий, где владельцы – это преимущественно действующие в Таллинне предприятия. Что касается коммерческих площадей, то здесь видны схожие с жилыми площадями тенденции, когда здания, расположенные в лучших местах, больше не отвечают сегодняшним требованиям, и существует вероятность запрашивания более высокой цены за аренду потенциально качественных и с невысокими побочными расходами помещений. Подобно коммерческим зданиям, для строительства жилых зданий также требуются только так называемые эксклюзивные участки, расположенные либо возле водоемов, либо с видом на Старый город или какое-то иное ценное окружение. Цена земли в небольших городах относительно сопоставима со стоимостью строительства, независимо от местоположения, поэтому в дополнение к общему характеру здания расположение новых зданий является самым важным фактором в продажах новых квартир.

Что касается участков земли, расположенных в очень хороших местах, то для строительства новых зданий всегда имеются какие-то значительные препятствия, поэтому соответствующие объекты недвижимости по-прежнему не застроены. Часто бывают ситуации, когда у объектов недвижимости есть несколько владельцев, и они не могут взаимодействовать друг с другом. Это почти всегда вопрос земельных участков, возвращенных в результате земельной реформы, владельцы которых на сегодняшний день уже пребывают в пенсионном возрасте. Кроме того, такие земельные участки располагаются в ценных районах или на них расположены развалины находящихся под охраной памятников старины, которые нельзя сносить. В Таллинне имеются элитные рестораны, пожелавшие войти в небольшие города, однако при поиске подходящего места и на фоне всевозможных препятствующих строительству регуляций мысли об этом довольно быстро бывают похоронены. Даже если какой-то участок земли с эксклюзивным расположением попадет в руки разработчиков, им, помимо проекта здания, нужно учитывать влияющие на проект существенные факторы.

Первой проблемой за пределами Таллинна и Тарту является финансирование проектов развития. В СМИ уже проходила информация, как в строительстве новых многоквартирных домов в Нарве, а также в Пярну на пути к созданию нового предложения и обновлению жилищного фонда значительным препятствием стали коммерческие банки, не говоря уже о меньших городах. Даже если разработчики прибудут в небольшие города, будут установлены детальные планировки и получены разрешения на строительство, многоквартирные дома по-прежнему не могут возводиться. Из-за хрупкого рынка недвижимости в малых городах и так уже рискованная ситуация станет еще более рискованной, если для финансирования начнут использовать альтернативные способы, такие как, например, единовременный совместный сбор средств, который набирает обороты.  

Разработчики, которые хотели бы возводить жилые дома в небольших городах в ближайшем будущем, должны либо поспешить, либо проталкивать участки с уже установленной детальной планировкой. Последнее по той причине, что директива о зданиях с нулевой энергией, которая вступает в силу с 2020 года, также не позволяет строить здания с классификацией энергосбережения ниже А также и в малых городах. Однако те, кто ищут эксклюзивные участки, могли бы получить разрешения на строительство для возведения нового многоквартирного дома после 2020 года, поскольку с инициации детального плана до его установления потребуется, по существу, не менее двух лет в любом месте Эстонии. В настоящее время в малых городах Эстонии разница в цене между типовыми квартирами в хорошем состоянии на вторичном рынке и новыми, по самым оптимистичным сценариям, составляет, по меньшей мере, 40%, что в два раза больше, чем в Таллинне.

Когда вступает в силу регулирование энергоэффективности, ценовые ножницы увеличат доступность нового жилья в небольших городах, что лишь вопрос времени, поэтому государственный сектор, помимо поддержки реконструкции KredEx, должен подумать о способах сохранения и поощрения устойчивости периферийных регионов. Вначале проблемы будут смягчены за счет улучшения доступности финансирования только посредством секьюритизации ипотеки или, например, путем создания муниципального банка специально для стран Северной и Западной Европы. Соответствующие меры также позволили бы совместно решить проблему предложения множества арендных квартир, о которых уже говорили, что также связано в основном с неадекватными или неблагоприятными условиями финансирования.