Болгария с ее мягким климатом и дружелюбной политикой внутренней миграции стала страной, где в курортных городах проводит лето и пенсионные годы все более увеличивающаяся русскоязычная община.
Приобрести курортную квартиру в Болгарии при этом существенно дешевле, чем купить такую же в курортных городах Эстонии. В качестве инвестиции такая квартира принесет до 7% дохода, а также даст возможность избежать многочисленных хлопот, связанных со сдачей в аренду и краткосрочным размещением, считает руководитель подразделений недвижимости Arco Vara в Эстонии Майа Даляев.
В Болгарии сейчас ведется грандиозное строительство, и если говорить о недвижимости, расположенной на побережье от города Варна и далее вдоль Черного моря к югу, то старых строений и не видно среди новостроек.
Расстояние от пляжа
Самая ценная недвижимость расположена в приморских курортных городах, таких как: Варна, Бургас, Несебр, Созополь, Приморско, Святой Влас и Поморие - на так называемой первой от моря линии. Это первый ряд домов с видом на море. Чем дальше расположена недвижимость от моря, тем ниже ее стоимость.
У Черного моря массово строятся как квартирные жилые дома, так и отели. Квартирные дома внешне выглядят как отели, в комплексе зданий правилами предусмотрены приемные, бассейны, тренажерные залы, кафе, детские комнаты и игровые площадки с видеоохраной, часто также имеются свои парки, магазины, теннисные корты, площадки для барбекю и ворота, ведущие прямо на золотые песочные пляжи.
Квартирные дома характеризует архитектура славянского типа, которая отличается от петербургской веселой расцветкой, расчлененными фасадами и многочисленными балконами. Во внутреннем дизайне также доминирует славянский вкус, дугообразные и волнистые линии, роскошь. В то же время, что касается внутренних отделочных материалов, то ситуация такая же, как была у нас 10 лет назад. Полы в основном покрыты кафельной плиткой, а ламинатный паркет встречается лишь в спальнях. Как кафель, так и ламинатный паркет во всем жилом комплексе одинаковые.
В курортных районах Болгарии бросается в глаза, что возле домов нет парковочных мест, как в Эстонии. Если под домом есть парковка, то парковочные места имеются лишь у 10-15% квартир. Парковки между домами тоже совсем маленькие. По словам местных жителей, в курортных городах Болгарии машинами пользуются очень редко, большая часть отдыхающих прибывает туда без автомобилей.
Цены курортных квартир
Квартиры-студии, или, в нашем понимании, однокомнатные квартиры с кухонным уголком и душевым помещением на первой линии стоят 40 000-75 000 евро, в лучших районах – и 100 000 евро. Двухкомнатные квартиры – самый ходовой товар у покупателей и стоят обычно в диапазоне 55 000-90 000 евро, а на первой линии – 65 000-120 000 евро. Цены на трехкомнатные квартиры начинаются от 95 000 евро.
Если квартира-студия расположена немного дальше от моря, например, в 600 метрах, то она может стоить вместо 65 000 евро лишь 20 000. В 15 минутах ходьбы от моря можно найти двухкомнатную квартиру за 35 000-40 000 евро. Даже стоимость квартир с одинаковой площадью в одном доме может различаться в два раза, если у одной из квартир имеется вид на море, а у другой нет. У нас же нет существенной разницы в цене, находится ли квартира в первом доме или на третьей улице от побережья. Вид на море также мало влияет на цену.
Существенной технической разницей является то, что в Болгарии в площадь квартиры включаются балконы или лоджии, а также пропорциональная часть площади общего пользования жилого комплекса. Так действительная площадь продаваемой 100-метровой квартиры может оказать всего 60 м2.
Зачастую продаются полностью оборудованные квартиры, но можно купить и немеблированную квартиру с белыми стенами. Полностью оборудованная квартира означает, что в ней имеется даже телевизор на стене и посуда на столе, в том числе бутылка вина. И в душевой вас будет ожидать зубная щетка вместе с пастой.
Купить недвижимость в Болгарии очень просто и тамошний выбор огромен. Возможно, не вся нужная информация имеется в Интернете. Поэтому желательно связаться с местным маклером ли бюро недвижимости, это поможет более корректно оформить сделку. Покупка недвижимости осуществляется у нотариуса, как и у нас, но немного иначе. Например, предварительный договор со 100-процентной оплатой считается обязательным даже тогда, когда стороны еще не были у нотариуса. Сопутствующие расходы составляют в Болгарии обычно 4-6% от стоимости сделки.
Инвестиционный доход и расходы
Есть люди, которые имеют в Болгарии несколько квартир в различных жилых комплексах. Средний доход от приморской курортной квартиры 5-7% и он зависит от местоположения квартиры. Квартиру-студию на т.н. первой линии можно сдать в аренду по цене до 110 евро в сутки, или около 3000 евро в месяц.
Активный период аренды длится в Болгарии с мая по конец сентября, в оставшийся период года прибрежные дома словно вымершие. Владельцы квартир используют для получения дохода от аренды, главным образом, местные управляющие фирмы, от которых получают гарантированную плату. Фирмы занимаются поиском арендаторов, их размещением и обслуживанием недвижимости. Сдачей квартир в аренду, конечно, можно заниматься и самому, зарабатывая, таким образом, значительно больше денег. Следует отметить, что сдачей в аренду курортной квартиры можно за сезон заработать до 9000 евро. Если в поиске арендатора и для уборки прибегать к услугам менеджера, то расходы на это составляют половину дохода.
Расходы на содержание курортной квартиры в Болгарии – ежемесячные на основании метража или выплачиваемая менеджеру раз в год фиксированная сумма, к которой добавляется стоимость потребленных воды и электричества. Отопительные системы в тамошних домах встречаются редко, в основном квартиры в зимний период отапливаются кондиционерами. С учетом того, что на Черном море температура воздуха даже зимой не опускается ниже нуля, этого вполне достаточно.
В более престижных домах за администрирование и обслуживание домов просят 9-15 евро в месяц за квадратный метр. В случае однокомнатной квартиры, расположенной в более престижном доме, стоимость услуг менеджера составляет порядка 600 евро в год, двухкомнатной – примерно 720 евро и трехкомнатной – 800 евро. Побочные расходы в обычных, без бассейна и дополнительных удобств, домах могут быть существенно ниже, составляя даже менее 30 евро в год.
Эстонцы в Болгарии
Эстонцы приобретали квартиры в Болгарии в основном во времена бума недвижимости, в 2006 и 2007 годах, когда недвижимость активно скупалась как в Эстонии, так и за рубежом. Если сравнивать разные страны, то эстонцы предпочитают отдыхать скорее в Испании, а Болгария как бывшая социалистическая страна была очень популярна среди русскоязычных отдыхающих и богатых пенсионеров, которые приобретали недвижимость и в других теплых странах, таких как Испания, Греция и Турция.
За эти годы русские купили очень много квартир в Болгарии как в качестве собственного жилья, так и для инвестирования. У жителей Эстонии значительно больше недвижимости в Болгарии, чем кажется на первый взгляд, просто об этом не говорят. Причиной постоянного увеличения русскоязычной общины в Болгарии является, помимо хорошего климата, также возможность общаться на родном языке, спокойная политическая обстановка и очень хорошее транспортное сообщение с крупными российскими городами – Москвой и Санкт-Петербургом. Применительно к ним нет разницы, лететь отдыхать в Болгарию или же поехать на машине на дачу где-то в России.
Можно сказать, что новые квартиры в Болгарии относятся к тому же ценовому классу, как квартиры вторичного рынка в крупных городах Эстонии – Таллинне, Тарту, Пярну и Нарве. Так что вполне реально продать свою квартиру в Эстонии и без дополнительных инвестиций купить совершенно новую квартиру в теплой Болгарии. С точки зрения пожилых владельцев недвижимости Болгария отличается от Эстонии и тем, что покупка квартиры дает пенсионеру возможность получить вид на жительство.
Для тех, кто хочет купить курортную квартиру непременно за рубежом, Болгария, безусловно, одна из возможностей. Можно сказать, что курортная квартира в Болгарии значительно дешевле такой же квартиры в Пярну, Нарва-Йыэсуу или на Сааремаа. Билет на самолет «туда-обратно» из Таллинна в Варну с пересадкой в Риге или Вене стоит примерно 550 евро. Если путешествовать через Москву или Стамбул, можно уложиться и в 350 евро, в период отпусков чартерные рейсы также дешевле.
Жить в Болгарии также дешевле, чем в Эстонии. Arco Vara имеет представительства в Болгарии как в столице Софии, так и в Варне. Поэтому мы можем организовать трех-четырехдневную поездку для знакомства с новыми квартирами на курортах Болгарии, если будут желающие. Первичный тур можно совершить на нашей веб-странице http://holidayhomes.bg.
С вопросами можно обратиться к руководителю подразделений недвижимости Arco Vara в Эстонии Майе Даляев или руководителю Вирумааского региона Arco Vara Александру Богенсу.
Александр Богенс
Руководитель Северо-Восточного региона Эстонии
tel: +372 33 70 271
gsm: +372 5691 9597
Комментарии