Уменьшение числа предложений в небольших городах приостановилось

Самые активные и известные города на эстонском рынке недвижимости, такие как Вильянди, Раквере, Курессааре, а также более мелкие центры связывают давние, сравнительно схожие тенденции. Ранее ежегодный рост цен примерно на 10% начал несколько замедляться, при этом количество сделок, по сравнению с предыдущими периодами значительно не увеличилось. В линейном тренде темпы роста цен были поддержаны, прежде всего, улучшенной республиканской экономической средой, на этом фоне возросли доходы людей, улучшились условия рынка труда и повысилось благосостояние. Вместе с появлением новых домохозяйств за счет молодежи, ростом числа людей, перемещающихся из сельских районов в город, и при хорошей доступности дешевых кредитов неуклонно увеличивалось число претендентов на жилищные кредиты.

Однако активность на рынке, которая растет в малых городах, сопровождалась идентичными изменениями, аналогичными периоду десятилетия. Напротив, растущее число сделок последовательно уменьшало количество заявок. В небольших городах за пределами Таллинна, Тарту, и теперь, в течение некоторого времени, и Пярну, новые квартиры в большинство предложений не добавляются, поэтому выбор для покупателей постоянно уменьшается. Однако при стабилизации спроса дальнейшее снижение количества предложений прекратилось, в течение почти года оставаясь в большинстве небольших городов на одном и том же, но всё же очень низком уровне. Строительство новых многоквартирных домов или завершение когда-то оставленных на половине проектов замечены прежде всего в Курессааре, Вильянди, Раквере и Хаапсалу, но проекты масштабного развития еще не запущены. Самым большим препятствием для получения заемных средств за пределами Таллинна и за пределами Тарту является их доступность, что, например, поощряет использование более рискованных форм финансирования в виде единого финансирования.

Рынки небольших городов очень хрупкие, при сегодняшних темпах продаж, например, в Пайде все предлагаемые квартиры будут проданы за 1,5, в Раквере – за 2,5, в Хаапсалу – за 4, в Вильянди – за 4,5, в Пярну – за 8,5, в Таллинне – за 8 и в Тарту – за 9,5 месяцев. Другими словами, если бы в сегодняшней рыночной ситуации коммерческие банки не применяли существенные ограничения по кредитам так же, как и в период 2004-2007 годов, рост цен в небольших городах уже вышел бы из-под контроля, и количество предложений еще более резко сократилось бы. В качестве примера здесь можно привести сравнение, когда на момент написания этой статьи в городе Раквере предлагаются 60 квартир, а весной 2007 года активных предложений было в десять раз меньше. Если в ближайшем будущем покупательское давление будет в первую очередь со стороны людей в возрасте 25-35 лет, то ожидается значительное увеличение количества предложений. Однако спрос со стороны покупателей относительно прочен, что стало проявляться в первую очередь в необычной ситуации, когда типичные сезонные факторы, такие как праздники, холодный зимний период или другие подобные обстоятельства уже не оказывают существенного влияния на развитие динамики рынка. Люди из-за уменьшения количества предложений находят подходящий новый дом в любое время.

Небольшое количество предложений меняет региональные принципы оценки недвижимости. Исторически в небольших центрах предпочтение отдается, прежде всего, квартирам, расположенным не на первом или последнем этаже, из-за преступлений и холодных потолков. Но по причине снижения уровня преступности, улучшившегося в результате реконструкции многоквартирных домов энергопотребления зданий, а также старения населения это отношение изменилось, и квартиры с первого по третий этаж стали наиболее востребованными. Кроме того, исторически наиболее предпочтительными были квартиры с центральным отоплением, но из-за ограниченного выбора сильно возросла ликвидность квартир с печным отоплением. Подобные изменения в предпочтениях обусловлены как общей оценкой недвижимости, так и уменьшением предложений из-за состояния внутренней отделки, а также предпочтений местоположения. Последнее иллюстрируется прежде всего тем фактом, что цены на квартиры в многоквартирных домах в военных городках советской эпохи часто росли быстрее, чем, например, на квартиры в многоквартирных домах в центре города. 

С другой стороны, приостановку дальнейшего снижения количества предложений обуславливает то обстоятельство, что для части потенциальных покупателей цены уже стали чрезмерно высокими и превышают их кредитные возможности. В результате этого в небольших городах можно отметить активные инвестиции в арендную недвижимость и высокий спрос на аренду, особенно 2-комнатных квартир. Что касается арендных площадей, отвечающих требованиям арендаторов, то можно отметить ежегодный рост арендной платы лишь на несколько процентных пунктов, в более медленном темпе, чем общий региональный рост арендных площадей. Если в Таллинне и Тарту арендный рынок в предыдущие годы был основным источником активных инвестиций в аренду и стал менее ориентированным на арендатора в весенний период, то прогнозирование динамики рынка малых городов намного проще и точнее. Там изменения, происходящие в более крупных центрах, перемещаются в более мелкие центры в относительно схожей форме, но с задержкой по времени.