С ноября 2015 года по конец октября года нынешнего число одних и тех же квартир, проданных, по крайней мере, дважды, составило 16% от общего количества сделок. По сравнению с 2016 годом, в этом году доля сделок с квартирами, купленными на спекулятивной основе и преимущественно предназначавшимися для перепродажи (включая т.н. «прокручивание»), уменьшилась.
С ноября 2015-го по октябрь 2016 года одна и та же квартира вторичного рынка сменила собственника два или более раз почти в 1 300 случаях, составив 15% от всего количества сделок за соответствующий период. Зато с ноября 2016 года по октябрь 2017 года квартир, у которых владелец менялся несколько раз, было на 13% меньше, что составило 12% от числа всех сделок. Вдобавок ко вторичному рынку квартир, для перепродажи покупались также новые квартиры, но, поскольку статистика в известной степени включает также сделки по обязательствам, невозможно точно определить количество перепродаж новых квартир. По всей видимости, доля перепродажи новых квартир составляет менее 5% от всех сделок с квартирами.
Количество квартир, приобретенных с чисто спекулятивными целями для дальнейшей продажи, а также для т.н. «прокручивания», то есть покупки-ремонта-продажи, стало снижаться в основном из-за меняющейся рыночной ситуации. По-прежнему существует высокий спрос на требующие ремонта квартиры в спальных районах, но их предложение неуклонно снижается. Кроме того, по мере роста спроса на такие квартиры конкуренция усилилась, а цены выросли, но на рынке в целом рост цен на квартиры вторичного рынка оставался довольно умеренным, за последние 12 месяцев в спальных районах он составлял около 5%. В то же время наблюдается некоторое удлинение периодов продажи квартир, что в части типовых квартир обусловлено, прежде всего, тем обстоятельством, что дифференциация цен на новые и более старые квартиры уменьшилась, и больше предпочтений отдается новым квартирам. В ближайшем будущем предложение активов на вторичном рынке будет продолжать расти, как из-за предпочтения новых квартир, так и по причине того, что доля молодых людей, которые покупают преимущественно типовые квартиры, будет снижаться.
Работы по реновации стали дороже
Лицам, «прокручивающие» квартиры в рамках предпринимательства, в сегодняшней ситуации приходится все больше тянуть с ремонтными работами. Строительный сектор разогрелся, поэтому работы очень много, и очереди на заказ услуги маляров, поклейщиков обоев, электриков и сантехников, не говоря уже об универсальных мастерах, которые могут провести реновацию квартиры от начала до конца, очень длинные. Квартиры для дальнейшей продажи зачастую приобретаются на частных лиц, потому что, по закону, в течение двух лет можно продать одно место жительства без налога на прибыль. Кроме того, люди, которые занимаются ремонтом квартир, часто хотят получать оплату «в конверте», поэтому владельцы не могут официально вводить расходы на счета компании.
За последние 12 месяцев цены на ремонтные работы в разных городах с самым активным рынком квартир в Эстонии выросли на 15-20%, по этой причине стоимость 2-3-комнатной квартиры с качественным ремонтом и кухонной мебелью на выходе будет около 200-250 € / м2. В ситуации, когда на вторичном рынке рост цен в целом замедлился, стоимость ремонта квартир возросла, а подходящих квартир для ремонта имеется мало, для поддержания прибыли владельцы начинают делать так называемый более дешевый ремонт. На примере Ласнамяэ средняя площадь продажи квартир составляет 45 м2, а разница между начальной покупной ценой и более поздней продажной ценой составляет преимущественно 30-40%. Перепродажа квартир в основном осуществляется в течение 4-6 месяцев.
Во всем Таллинне среди квартир, в течение 12 месяцев сменивших владельца, по крайней мере, три раза, заметны, прежде всего, т.н. кухни-комнаты стоимостью от 20 000 до 35 000 евро. В отношении этих квартир есть сильный спрос на инвестиции в арендуемую недвижимость. Во многих случаях при сделках с квартирами, купленными для немедленной перепродажи, заметны такие, которые проводятся даже в один и тот же день - в нотариальной конторе передача одной и той же квартиры уже следующей стороне осуществляется в последовательные сроки, не дожидаясь вступления в силу записи в регистре недвижимости.
Комментарии