Риски нового Закона о подоходном налоге начали реализовываться на рынке недвижимости

С начала этого года не облагаемый налогом доход для физических лиц составляет 500 евро, что составляет 6000 евро в год. Если человек продает в это время недвижимость или зарабатывает дополнительный доход другими способами, то увеличенный доход также будет учитываться при формировавнии безналогового дохода. Последнее, однако, вызвало ситуацию, при которой рыночная стоимость много лет назад приобретенного недвижимого имущества сегодня очень сильно выросла и при ее продаже весь получаемый доход официально показывать не хотят. Особенно сильно новый Закон о подоходном налоге влияет именно на низкооплачиваемых граждан, чей доход при рентабельной продаже недвижимости может резко увеличиться, а фактический доход от заработной платы, таким образом, уменьшится из-за сокращения доходов, свободных от налогов, или даже потери дохода от заработной платы. Для многих людей, продавших недвижимость в 2018 году, может стать печальным сюрпризом то обстоятельство, что в 2019 году им не только не возвратят налог от заработной платы, но они сами должны будут доплатить государству значительную сумму.

Более продвинутые владельцы недвижимости при поиске покупателя начали предлагать ему такую схему оплаты, чтобы часть стоимости учитывалась наличными, предлагая, например, частичную скидку. Подобная тенденция не является все же чем-то новым, это практиковали, прежде всего, в небольших регионах Эстонии, уже с самого начала действия рынка недвижимости. А со вступлением в силу нового Закона о подоходном налоге внимание людей в отношении изменения их необлагаемого налога возросло, что, в первую очередь, объясняется широким освещением данной темы в средствах массовой информации.

Однако для сокрытия прибыли часто забывают о многих важных обстоятельствах. Бывают случаи, когда сделка купли-продажи совершена, а покупатель позже отказывается от оплаты той части, которую необходимо оплатить наличными. Чаще, однако, это относится к отдельным домам, когда скрытые недостатки выявляются уже в отношении приобретенных активов, например, в старых домах часто встречаются поврежденные конструкции. В этом случае покупатель в течение трех лет может потребовать от владельца устранения дефекта, например, ликвидации ущерба, возмещения понесенных расходов или снижения цены, но цена уже и так формально была низкой по причине фиктивной стоимости продажи. Реже встречаются ситуации, когда сделка отменяется, но, конечно, только в части официально согласованной цены продажи.

С другой стороны, часто не сообщается о том, что продажа своего места жительства не облагается налогом каждые два года. Например, если человек продает свое место жительства в этом году в марте и не продал его с налоговой льготой в течение последних двух лет, то обязательство по подоходному налогу при продаже имущества не будет применяться. Часто считается, что это должно быть «так называемым» ежедневным проживанием, но не существует какого-либо конкретного положения, определяющего, в течение какого времени один человек должен проживать или преимущественно находиться в своем жилье, предназначенном до продажи. Если жилье для продажи частично используется для других целей, например, для сдачи в аренду, освобождение от налогов применяется пропорционально соотношению площади, используемой для места жительства и для других видов использования.

Рассчитываясь наличными деньгами, часто забывают или не хотят признавать тот факт, что подробности сделки, помимо продавца, покупателя и нотариуса, известны очень многим лицам. Данные о совершенных сделках как в плане цены продажи, так и по другим обстоятельствам, позднее доступны, например, для агентств недвижимости, банков и, конечно же, налоговых и таможенных органов. Объявления о продаже недвижимости по-прежнему доступны и после их удаления, даже если они больше не видны на портале. Большая разница между ценой предложения и фактической продажной ценой является первым возможным признаком того, что цена продажи не соответствует действительной. Понятно, что сделки, совершаемые по более низкой, чем рыночная стоимость, цене, не могут использоваться оценщиками недвижимости для проведения оценок, что, с другой стороны, увеличивает долю налогового мошенничества.