Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., руководитель оценочного отдела Arco Vara, профессиональный оценщик
Клиенты довольно часто бывают поражены, когда оценщик недвижимости определяетрыночную стоимость их имущества и она оказываетсяниже расходов на приобретение участка и строительство здания.
Проще говоря, рыночная стоимость нового частного дома на окраине Тарту при затратах на строительство в 230 000 евро, как правило, составляет 150 000-180 000евро. Это обусловлено высокой ценой строительства и большим количеством продаваемых готовых домов, из-за чего покупатели не хотят приобретать требующие завершения строительства или дорогие дома. Если желаете, чтобы рыночная стоимость вашего имущества была как можно ближе к рыночной цене, нужно строить в крупных центрах или в непосредственной близости от центров.
Из чего исходят оценщики
При оценке рыночной стоимости недостроенных домов нечастно можно воспользоваться прямым сравнением сделок, так как строящиеся дома покупаются довольно редко и нет подробной информации о строительной готовности и материалах дома. Найти для сравнения дома с такой же строительной готовностью даже в крупных центрах сложно.
Для оформления экспертной оценки обязательно нужно представить оценщику проект здания, разрешение на строительство и ценовую калькуляцию (смету) строительных работ. Оценщик прежде всего проанализирует документы и после этого приступит к экспертному оцениванию.
Как правило, при оценке строящегося дома за основу берется перспективная рыночная стоимость недвижимости, или определяется рыночная стоимость актива при условии, что дом построен на 100% в соответствии с проектом.
Далее, анализируя документы и при необходимости привлекая строительных экспертов, оценщик определяет цену на строительные работы. Цена на строительство каменного дома с качественными и современными решениями сейчас составляет примерно 900 - 1100 евро за квадратный метр, а дома с деревянным каркасом – примерно 700 - 900 евро за квадратный метр. Цены на строительство жилья из материалов более высокого ценового класса начинаются от1200 евро за квадратный метр.
Когда известна уже полная стоимость всего строительства, рассчитывается готовность объекта строительства по состоянию на дату его осмотра. Готовность строительства – это процент от полной стоимости объекта. Данная цифра отражает, прежде всего, результат осмотра здания на месте и мнение оценщика о том, какой объем от общего объема строительных работ выполнен. Важно отметить, что при определении готовности оценщик не учитывает сделанные строителю или поставщику предоплаты, а также материалы, складированные на строительной площадке или в недостроенном доме.
Когда оценщику известна цена на строительство дома и готовность объекта, он на основе этого рассчитывает сумму на завершение строительства и отделяет ее от перспективной рыночной стоимости.
По возможности нужно придерживаться проектаи представленной банку сметы на строительные работы. Если владелец решит в ходе строительства заменить, например, проектное отопление на твердом топливе газовым отоплением, то эти изменения учитываются в оценке только после установки газового отопления. Как правило, заказчики сами говорят оценщику о противоречиях в проекте, но и оценщик обязательно контролирует соответствие строительства проекту. В большинстве случаев проект можно изменить и уже сделанные изменения узаконить в разрешении на эксплуатацию, но не всегда.
Крупнейшие факторы, влияющие на цены
Подчеркну, что наибольшей ценностью нового дома является его местоположение. На результаты оценки в существенной степени влияют также несущие конструкции, система отопления и внутренняя отделка. Покупатели ценят комплексные решения и согласны платить за них больше. Конструкции здания, отопительная ситема и внутренняя отделка должны быть согласованы с уровнем цен. Это означает, что для отделки качественного каменного дома не подходят ламинатный паркет и дешевые стеновые панели.
Снижают стоимость объекта проблемы с инженерными системами, конструкционные ошибки и плохая планировка помещений. Стоит знать, что первую эмоцию покупателя неследуетнедооценивать. Чистота, порядок и светлые тона придают зданию простора и нравятся большинству потенциальных покупателей. Темные цвета могут быть быть модными, но визуально уменьшают помещение и мешают оценить все плюсы.
Строительство дома начинается с хорошего планирования
В ходе составления проекта следует решать, какой величины и с какими помещениями дом вам нужен, какими будут инженерные системы и т. д. Уже на этапе проектирования должно быть известно, какими будут и материалы для внутренней отделки. Лучшим решением будет заказать дополнительно и проект дизайна интерьера. Чем точнее составлен проект, тем точнее будет ценовое предложение строителя и меньше вероятность, что затрачиваемая на строительство сумма сильно изменится. Обычно стоимость строительства превышает предварительную смету на 10%, но бывает, что расходы на строительство дома превышают первоначально запланированные на 20% и даже более.
Человек, который строит дом для себя, должен делать это, прежде всего, исходя из своих возможностей. Если у вас имеется предварительная смета, продумайте возможности финансирования строительства. Дома очень разные, но для заказчика экспертной оценки почти всегда проблемой является высокая цена на строительство и зачастую также то, что многие поставщики требуют предоплату. Это вынуждает постоянно иметь определенное количество свободных денежных средств. Для завершения строительства часто требуется найти либо дополнительный залог, либо одолжить где-то деньги.
Многие семьи решают проблему финансирования таким образом, что покупают на сбережения недвижимость, продают старый дом и за эти деньги строят новый дом до определенной стадии готовности. Далее берется кредит в банке для строительства. Если банк больше денег не дает, то семья переезжает в недостроенный дом. Дальше дом строится по частям и пройдет еще несколько лет, когда новый дом будет полностью готов.
Частные дома строятся для себя
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., руководитель отдела жилых площадей Arco Vara
При строительстве дома расходов больше, так как строишь для себя, а не для продажи. Банк и оценщик смотрят на дом глазами покупателя, сколько он согласен заплатить за твой дом. Цену дома определяет местонахождение участка. Нынешний покупатель в основном ищет дом площадью 150-200 квадратных метров, который был бы готов, экономичен и качественно построен. Даже тогда, когда дом готов к немедленному вселению, покупатели принимают во внимание, что им придется потратить еще 15-20% средств на адаптацию нового дома по своему вкусу.
Комментарии