Сдача квартиры в аренду несет риски. Жильцы могут оказаться недобросовестными, повредить ваше жильё или задерживать оплату. Шум из вашей квартиры может вызвать гнев соседей и испортить с ними отношения. Делюсь с вами небольшими секретами, как подготовить себя и свою недвижимость к сдаче, наиболее безопасным образом. Что бы сэкономить ваши деньги, нервы и время.
- Проверьте личность арендатора
Даже если вы сдаёте квартиру через маклера, найдите время что бы познакомиться с будущим жильцом лично. Часто достаточно беседы, длинной в пару десятков минут, для того что бы составить о человеке первое впечатление и понять доверите ли вы ему своё имущество.
В век информационных технологий проверить человека становится гораздо проще. Узнав имя фамилию человека, вы сможете найти его в социальный сетях и узнать о нём больше. Например, если у потенциального жильца большая часть фотографий с бутылкой алкоголя в руке, то возможно сдавать ему квартиру идея не лучшая.
В Эстонии есть база данных называемая «Регистром платёжных нарушений». Использовать её может любой человек, но услуга платная. На момент написания статьи стоит 2,50 евро. Сумма совсем маленькая. С помощью неё вы можете узнать, есть ли у человека задолженности и насколько они большие. Определённо не стоит сдавать квартиру человеку, который не справляемся с каждодневными платежами по своим задолженностям. Как вы можете быть уверены, что он будет оплачивать аренду?
Используйте сайт «Государственный вестник» или «Riigiteataja», это сайт содержащий судебные решения. Все судебные решения в Эстонии публичные, следовательно, узнав имя и фамилию человека или его личный код, вы сможете найти все связанные с ним судебные решения. Был ли он наказан в уголовном порядке, платит ли он алименты и так далее. Узнайте про вероятного жильца как можно больше перед тем как принимать такое ответственное решение.
Так же стоит проверить платёжеспособность клиента, если речь идёт о долгосрочной аренде, не стоит стеснятся попросить выписку с зарплаты арендатора.
- Заключите договор
Заключение договора очень важный пункт. Настоятельно советую вам не пренебрегать им. В договоре аренды прописываются все обязательства сторон, на каких условиях собственник может проверять квартиру, сроки аренды и условия её прекращения. Именно договор аренды, решающий документ, в случае судебного разбирательства. Не советую вам составлять договор самостоятельно, ведь договор аренды должен соответствовать положениям закона о долговых обязательствах. Если какой-либо пункт договора не соответствует закону о долговых обязательствах, этот пункт является недействительным и заменяется положением из закона. Так же если закон изменится во время действия договора аренды, это означает что договор так же нужно будет поменять. Достойные примеры договора аренды можно найти в интернете или нанять маклера для его составления.
Желательно составить акт приёма-передачи имущества. Его можно составить в свободной форме, в данном акте нужно описать состояние имущества, мебель и бытовую технику, которую вы передаёте в пользование арендатору. Так же стоит записать показания счётчиков, для того что бы не возникло проблем и споров при оплате коммунальных платежей за первый месяц проживания нового жильца.
- Установите второй замок на двери
Второй замок – надёжное средство что бы сохранить контроль в случае конфликта с арендаторами. Ключ от одного замка оставьте у себя, а второй отдайте арендаторам. Стоит отметить, что даже в случае самой плохой ситуации, нельзя насильно удерживать жильцов в квартире или наоборот ограничивать их в доступе к личным вещам. Споры подобного рода должны решаться через гражданский суд.
В случае смены жильцов, второй замок так же пригодится. Ключи от него стоит отдать новым жильцам. А от первого оставить себе. Так вы обезопасите новых жильцов и вам не придётся менять замки.
- Застрахуйте квартиру
Самый главный риск при сдаче недвижимости в аренду, это недобропорядочный и недостойный доверия арендатель, который может значительно ухудшить качество вашей недвижимости. Повредить мебель, экстерьер квартиры или, например, залить квартиру соседа. Невозможно предугадать все возможные проблемы, но можно максимально обезопасить себя. В Эстонии действует огромное количество предприятий, предлагающих страхование недвижимости. Не стоит экономить на своей безопасности, и я настоятельно советую воспользоваться их услугами.
- Берите депозит
Депозит — это универсальная гарантия в случае самых распространённых проблем при аренде жилья, порче имущества и неуплате платежа аренды. Стандартным размером депозита на арендном рынке Эстонии является размер ежемесячной арендной платы. Однако закон о предусматривает, что депозит может быть в размере до трёх месячных платежей. Арендатель может оплатить депозит в течении трёх месяцев в трёх равных суммах, первый платёж должен быть произведён непосредственно после заключения договора аренды.
- Обратитесь к специалистам
Если вы не уверены в себе или ограничены по времени, лучше обратиться к специалистам. Маклер возьмёт на себя поиск арендатора и юридическую часть сделки. А также сам будет показывать квартиру возможным арендаторам и выберет из них наиболее заслуживающих доверия. Эстонский рынок недвижимости устроен так, что оплату маклера обычно платит арендатор, то есть для хозяина недвижимости услуги маклера бесплатны.
- Подготовьтесь к уплате налогов
С годами Департамент таможни и налогов обращает всё больше внимания на доходы граждан, благо платить налоги просто. Каждый год во время подачи налоговой декларации достаточно указать заработок от аренды недвижимости. Легализация ваших доходов даёт дополнительные гарантии добропорядочности квартиросъёмщиков и возможность сотрудничать с юридическими лицами.
Комментарии