Многие существенные заблуждения рождаются под воздействием обоих сторон либо в результате неграмотности или поверхностного подхода. В связи с этим невозможно сказать, что обман – это результат действий маклеров, собственников, продавцов, покупателей, арендаторов или арендодателей, пишет руководитель посреднических бюро Arco Vara в Эстонии Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
- Юридически недействительные договоры
Если Мари и Юрии договариваются между собой, что Юрии купит у Мари дом и они записывают условия купли-продажи на листочек из тетрадки, то глазами закона никакой сделки не состоялось. В Эстонии сделки с недвижимостью проводят только нотариусы. Все иные варианты и формы незаконны.
С точки зрения закона считаются недействительными и всевозможные письменные предварительные договоренности, а также договоры бронирования, при заключении которых покупатель платит продавцу недвижимости деньги. По закону ни одна из сторон не обязана придерживаться такого договора, также у стороны нет права применить штрафные санкции или удержать предоплату в случае отказа второй стороны от сделки.
Если же договор, содержащий условия применения штрафа и внесения предоплаты заключается у нотариуса, он считается действительным. К сожалению, приходится довольно часто слышать о предварительных договорах, протоколах преддоговорных переговоров или заключенных с потенциальным покупателем маклерских договорах, которые обязывают явиться на сделку под угрозой удержания предоплаты.
Договоры, заключенные с такими агентствами попадали даже на экспертизу в департамент защиты прав потребителей.
Также бывают и случаи, когда договор бронирования заключается по требованию покупателя, который не может сразу пойти к нотариусу, но платит определенный залог от стоимости недвижимости, чтобы задержать продажу, например, на месяц. Здесь мы имеем дело с добровольной договоренностью сторон, которая в реальности не дает выразившему свое желание покупателю юридической защиты, если появится другой покупатель и пойдет с продавцом к нотариусу.
В случае с проектами строительства нового жилья бронирование означает выплату денег компании застройщику и заключение обязательственно-правового договора, который подписывается у нотариуса. Такой договор можно заключить еще до начала продаж, т.е. в то время, когда недвижимость еще не поделена на квартирные собственности или строительство дома не началось.
Чтобы избежать неудобств, связанных с покупкой и продажей недвижимости, советую сделки и всевозможные предварительные договоренности всегда оформлять только у нотариуса.
- Неверные квадратные метры
Самая верная информация о площади находится в крепостной книге (www.kinnistusraamat.ee) – это официальный портал. Если в крепостной книге написано, что квартирная собственность площадью 90 м2, то может быть и так, что 50 м2 составляет площадь квартиры, терраса – 20 м2, парковочное место – 15 м2 и кладовка – 5 м2.
Какова крытая и открытая площадь квартиры, можно посмотреть в регистре зданий (www.ehr.ee). Третий источник информации – это строительный проект. Четвертый вариант – это лично провести измерения.
Больше всего разногласий между проектной и реальной площадью появляется в домах, реновированных 12-14 лет назад, в 2001-2003 гг. Тогда некоторые расширяли квартиры за счет чердаков и цокольных этажей. В общем случае был проект и разрешение на строительство, а разрешения на эксплуатацию не было. Для разъяснений по поводу разницы квадратных метров нужно обратиться к собственнику или посреднику. Собственники обычно отвечают, что купили квартиру как есть и ничего не знают.
Маклеры могут больше сказать, откуда пошли разногласия и что теперь делать. В случае с самовольными перестройками весьма вероятно, что узаконивание новой площади квартиры будет стоить собственнику слишком дорого или это совсем невозможно сделать.
- Низкие коммунальные платежи
Частенько в объявлениях проскакивает весомый аргумент: «низкие коммунальные платежи», после чего следует их примерное значение в летний и зимний период. Маклеры обычно используют информацию о платежах, полученную от собственников квартиры.
Покупателю не стоит довольствоваться приблизительными утверждениями, что коммунальные платежи низкие или, что летом они примерно 50 евро, а зимой около 200.
Нужно запросить сводку всех коммунальных расходов за прошедший год, в том числе за июль и февраль, где обычно значения достигают минимума и максимума. На счетах обычно расходы расписаны по статьям, и можно сразу увидеть, если зимой потребление общей энергии значительно больше, поскольку нужно платить, например, за прогрев сливных труб или отопительный кабель, установленный на лестничных клетках.
Бывает, что с бумаги удаляют цифры, которые продавцу и покупателю могут не понравиться, тогда нужно попросить подтвердить правильность счетов подписью продавца или бухгалтера. Для последующих споров подписанную копию следует сохранить.
- Ложные объявления
Предложений и объявлений о недвижимости очень много, около 20 процентов из них повторяются, что означает, что один и тот же объект помимо собственника продают еще несколько фирм недвижимости или отдельных маклеров. Все податели объявлений хотят, чтобы покупатель первым увидел именно их объявление.
Поскольку со временем и платных специальных предложений на крупных порталах недвижимости стало так много, что в смысле рекламы от них нет большого толку, то выдумываются разные способы, как сделать так, чтобы попасть на первые строчки в поисковых системах. Одна из возможностей – постоянно вводить продаваемый или сдаваемый объект как новый.
Широко используется также разница в цене, например, стоимость конкурирующих предложений отличается всего на одно евро. Считаю, что для упорядочения рынка собственники недвижимости должны решить, скольким маклерам они позволят предлагать свою недвижимость или копировать объявление.
Потенциальных покупателей или арендаторов от повторных объявлений не добавляется, но они усложняют ориентирование в объявлениях и выбор подходящего предложения. Положение изменило бы и то, если бы порталы недвижимости могли пресекать мошенничество и предлагать лучшие возможности для размещения оригинальных объявлений, которые бросались бы в глаза.
- Обещания на будущее
К касающимся недвижимости обещаниям на будущее следует относиться скептически. Все обещания нужно обязательно контролировать и вносить в договор – кто отвечает за их выполнение?
При отсутствии разрешения на использование довольно часто бывает, что часть от суммы покупки-продажи остается на депозите нотариуса до тех пор, пока не будет получено разрешение. В основном депонируемая сумма равняется 3000–5000 евро.
Если продавец дает обещания, связанные с реновацией дома или квартирного товарищества, то и их нужно перепроверить у правления. Возможно, ремонт здания начнется только через два года, когда покупатель уже планирует переехать оттуда.
В целом руководители товарищества с удовольствием предоставляют информацию о происходящем в доме и им приятно, если новый собственник знает, куда идет.
Обещания на будущее касаются также и развития частной недвижимости. Следует проверить, когда будет построена инфраструктура района, трассы, дороги, освещение, кто убирает снег и посыпает тротуары песком. Бывали случаи, когда позже выяснялось, что дороги в районе не принадлежат местному самоуправлению и за их использование и приведение в порядок собственник дома должен дополнительно платить.
- Много желающих купить
Маклеры часто заверяют как потенциальных покупателей, так и собственников недвижимости, что к продаваемому ими имуществу имеется большой интерес. Это может быть так, но не обязательно. Если маклер говорит потенциальному покупателю о других интересующихся этой недвижимостью, а недвижимость еще полгода продается, то другой потенциальный покупатель может отнестись к этому с подозрением.
В отношении квартир можно отметить, что наиболее активный интерес наблюдается в первые две-три недели после начала продаж и подачи объявления. В этот период объявление просматривают очень часто, контактируют с маклером и активно ходят смотреть недвижимость.
Если за два месяца не появляется серьезного клиента, с которым можно обговаривать условия сделки, то потом обычно наступает тишина на несколько месяцев. Через пять месяцев идет следующая волна, когда поступают запросы от новых интересующихся. Это те люди, которые приступили к поиску недвижимости позже, чем первые клиенты.
Находятся и такие покупатели, которые уже положили глаз на частный дом или дачу, но ждут весны, чтобы увидеть, что появится из-под снега.
Чрезвычайно большой интерес к недвижимости, который не приводит к сделке, указывает на наличие проблем. Большой интерес может быть вызван, например, более низкой ценой. Отказ потенциальных клиентов может быть связан и с проблемным окружением, если дом находится, например, вблизи железной дороги, крупной магистрали или высоковольтной линии электропередачи, или же на соседнем участке находится разрушенное промышленное здание, источающий специфический запах рыбный завод, свалка или же другой препятствующий фактор.
Статья вышла 10 декабря 2014 г. в тематической газете Postimees Kinnisvara ja Ehitus
Комментарии