Рынок новых разработок небольших центров не повышает активности на эстонском рынке квартир
Из-за сезонных факторов ежегодно наблюдается тенденция, когда свойственная предновогоднему периоду активность на рынке квартир возрастает во второй половине ноября и декабре, после чего покупательская суета вновь возвращается к показателям зимнего периода вплоть до начала весны. Нынешний январь не стал особенным: за первый месяц года в Эстонии продали 1669 квартиры, что лишь на 1,1% больше, чем год назад, и на 14% меньше, чем в декабре. По сравнению с январем 2017 года темпы роста числа сделок резко замедлились. В январе 2017 года было совершено в общей сложности на 29% больше сделок, чем в том же месяце 2016 года, что было обусловлено, прежде всего, продажами новых квартир в Таллинне и ближайших окрестностях. Из-за высоких базовых значений прошлых лет, согласно статистике, рост рынка квартир в Эстонии в целом замедлился, и хотя продажа новых квартир в Таллинне продолжила свой рост, но в замедленном темпе.
В январе 2018 года на фоне совершенных сделок с квартирами медианная цена сформировалась на уровне 1404 €/м2, что, напротив, было почти на том же высоком уровне, как и в декабре, установив очередной рекорд по сравнению с прежними высокими уровнями цен. Несмотря на то, что в части проданных в Таллинне квартир быстрого роста ценовой или рыночной активности в январе заметно не было, рынок все больше формировали другие более активные центры Эстонии. Вновь начавшие расти в конце года продажи новых квартир в Пярну и Тарту продолжились и в начале года, что является результатом завершения отдельных проектов развития и заключения так называемых блочных сделок с расположенными в них квартирами, но что в сильной мере влияет на ценовую статистику всего рынка квартир в Эстонии. Однако, в отличие от продаж недавно построенных квартир, на рынке квартир в Тарту или Пярну в целом не происходило сильных изменений, общая рыночная активность была идентична той, которая имела место и год назад.
Из-за растущего спроса в последние годы количество предложений квартир в большинстве небольших центров в Эстонии уменьшилось, поэтому больше нет увеличения числа сделок в Тарту и Пярну, как и в других местах в Эстонии. Рыночная активность возросла за пределами Таллинна, главным образом, за счет вторичного рынка, то есть за счет квартир, расположенных в многоквартирных домах, построенных преимущественно в советское время, которые составляют основную часть жилищного фонда Эстонии. Спрос на квартиры вторичного рынка остался, но объем существующих предложений уменьшился как за счет сделок, совершаемых обоими инвесторами, которые инвестируют в арендуемую недвижимость, так и тех, кто живет в своем собственном доме. Самыми востребованными являются 2- и 3-комнатные квартиры с хорошей или очень хорошей внутренней отделкой, с балконом или лоджией, расположенные в многоквартирных домах не выше третьего этажа, реконструированные при поддержке KredEx, цены на которые, например, в Раквере, Вильянди и Пярну росли уже в течение некоторого времени примерно на 10% в годовом исчислении.
Более половины сегодняшних покупателей квартир по-прежнему составляют молодые люди в возрасте 25-35 лет, которые в настоящее время разъезжаются со своими родителями и создают отдельные домохозяйства. Из-за дополнительных домохозяйств спрос на недвижимость увеличился, что в длительной перспективе может, однако, рассматриваться как временное явление. Поскольку значительная часть молодых людей в настоящее время либо не обладают покупательской способностью для приобретения квартиры, либо, ввиду своего потребительского поведения, считают более целесообразным арендовать жилье, с 2013 года инвестиции в аренду квартир и количество арендаторов также сильно возросли. Последнее - особенно в Таллинне и Тарту, потому что молодые люди по всей Эстонии переезжают в более крупные центры, как по причине лучшего образования, более развитого рынка труда, так и часто просто из-за улучшения, по их мнению, условий жизни. Молодые люди и в будущем будут продолжать приобретать недвижимость по тем же причинам, но из-за демографических особенностей Эстонии они уже находятся в тенденции к снижению и достигнут самого низкого уровня примерно через 10 лет.
Хотя активность на рынке в настоящее время по всей Эстонии все еще растет, из-за демографических факторов изменения, влияющие на рынок, скоро будут заметны в эстонском университетском городе Тарту. Перемещение молодежи в Таллинн и сокращение числа молодых людей, а следовательно, также и числа студентов, вероятно, будут обоснованием, почему объемы продаж квартир вторичного рынка в городе Тарту снижаются в течение трех кварталов подряд по сравнению с предыдущими годами. Продажа новых квартир снова выросла в Тарту во второй половине 2017 года, поэтому общий спад на рынке не чувствуется, но, если смотреть на структуру сделок, начало волны изменений уже заметно. Снижение рыночной активности из-за демографических факторов еще не повлияло на вторичный рынок Таллинна. Операционная деятельность квартир таллиннского вторичного рынка оставалась чрезвычайно стабильной более полутора лет, что, с одной стороны, повлияло на снижение количества предложений вторичного рынка, но приводит к худшему выбору и увеличению цен предложения в наиболее предпочтительных областях для наиболее предпочтительных квартир. В ближайшем будущем количество молодых людей, которое в подавляющем большинстве снижается, также снизит активность вторичного рынка Таллинна так же, как и Тарту. В отличие от Тарту, количеству сделок на рынке квартир в Таллинне благоприятствовала миграция населения, большую часть которого составляют именно молодые граждане.
Однако продажи новых квартир в ближайшие годы будут по-прежнему активными, поскольку число потребителей в возрасте старше 30 лет уменьшается, параллельно с общим старением населения, значительно медленнее. Люди старше 30 на сегодняшнем рынке квартир являются основными покупателями нового жилья. В то же время, продажи новых квартир в будущем будут способствовать растущему желанию населения жить в более современных многоквартирных домах, что создает предпосылки для постепенного обновления жилищного фонда. Спрос на квартиры в более старых панельных домах подняла бы масштабная реконструкция многоквартирных домов, но, в отличие от небольших городов Эстонии, в Таллинне ремонт многоквартирных домов при поддержке KredEx не очень популярен. Тем не менее, разработчики недвижимости должны учитывать изменения на рынке в последующие годы, в том числе общие процессы, связанные с приобретением новых квартир.
Молодежь из-за своей низкой покупательной способности составляет на сегодняшний момент большую часть покупателей квартир на вторичном рынке. Кроме того, квартиры вторичного рынка приобретаются для сдачи в аренду тем же молодым людям, причем обычно частным инвестором в арендную недвижимость является 35-45-летний мужчина. Однако потребность в квартирах вторичного рынка будет снижаться по мере того, как сокращается количество молодых людей, поэтому предложение таких квартир постепенно увеличивается, удлиняя период продажи стандартной квартиры. В основном новую квартиру покупают люди, которые переезжают из более старого жилья в новое, но для приобретения нового жилья нужно сначала продать старую квартиру, поэтому удлиняются периоды продаж также и новых квартир. Такая ситуация может загнать покупателя новой квартиры в так называемую «ловушку», где он не сможет продать свою старую квартиру для покупки новой в заранее согласованное время. При такой форме купли-продажи участились случаи отмены обязательственно-правовых договоров, но, с другой стороны, сильно возросли предложение и продажа новых квартир. На данный момент период продаж двухкомнатных и трехкомнатных стандартных квартир в Таллинне и разных местах Эстонии составляет до 4 месяцев, в ближайшие годы, однако, темп продаж, скорее всего, снизится до 6 месяцев, как было до 2015 года, что на самом деле можно считать оптимальным.
Другими словами, сегодня самое эффективное время для продажи всех видов жилой недвижимости, включая квартиры и дома. Из-за высокого спроса периоды продаж короткие, что обусловлено, помимо увеличения числа молодых людей, также низким уровнем безработицы, ростом заработной платы и низкими процентными ставками. Растущая инфляция, усиление конкуренции между новыми поставщиками квартир и медленный рост базовой ставки в ближайшие годы создают ситуацию, где рост цен на недвижимость замедлится до темпа, аналогичного темпу роста покупательной способности населения. Хотя оптимизм продолжает процветать среди продавцов на рынке жилой и коммерческой недвижимости, самые быстрорастущие годы прошли, а риски сделок со спекулятивным фоном или только для операций, ориентированных исключительно на рост капитала, выросли. Потребность в брокерах по недвижимости, аналогично 2006 и 2007 годам, снизилась, потому что люди, по причине сильного спроса, могут сами успешно продавать свои активы, но в последующие годы потребность в профессиональных брокерских услугах с большой вероятностью будет расти.
Динамика числа сделок и цен на эстонском рынке квартир в период 2016 – 2018 г.г.*
*данные на январь 2018 г. представлены по состоянию на 06.02, они могут незначительно меняться с течением времени.
Источник: База данных сделок Земельного департамента.
Комментарии