Этот сайт использует куки-файлы (cookie). Продолжая использовать веб-сайт, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie.

Условия защиты данны
loading...
Меню

Выбрать расположение объекта (объектов)

  Страна Город Район Выбрать местоположение
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Sauga vald
  • Halliste vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Nõo vald
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Jõgeva linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Antsla vald
  • Paldiski linn
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Ahaste küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aruküla alevik
  • Audru alevik
  • Edise küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haage küla
  • Hulja alevik
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Iru küla
  • Jaama küla
  • Jaamamõisa
  • Jämejala küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kadriorg
  • Kallavere küla
  • Karksi küla
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kauda küla
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kloogaranna küla
  • Kohila alev
  • Kolga alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Laabi küla
  • Lalsi küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohusuu alevik
  • Lubja küla
  • Maardu küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Malda küla
  • Mäo küla
  • Mereäärse küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Müüriku küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nurme küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Päide küla
  • Paikuse alevik
  • Papsaare küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Pringi küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Ränilinn
  • Rannarajoon
  • Rohuneeme küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Saarde küla
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Toila alevik
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Uhti küla
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Unukse küla
  • Vahi küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vaksali
  • Valaste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vändra alev
  • Vara küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vastemõisa küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Voka alevik
  Можно выбрать несколько мест! Сбросить местоположение Готово
Подробный поиск
Mihkel Eliste

Краткий обзор прошедшего месяца на рынке недвижимости Эстонии

Рынок новых разработок небольших центров не повышает активности на эстонском рынке квартир

Из-за сезонных факторов ежегодно наблюдается тенденция, когда свойственная предновогоднему периоду активность на рынке квартир возрастает во второй половине ноября и декабре, после чего покупательская суета вновь возвращается к показателям зимнего периода вплоть до начала весны. Нынешний январь не стал особенным: за первый месяц года в Эстонии продали 1669 квартиры, что лишь на 1,1% больше, чем год назад, и на 14% меньше, чем в декабре. По сравнению с январем 2017 года темпы роста числа сделок резко замедлились. В январе 2017 года было совершено в общей сложности на 29% больше сделок, чем в том же месяце 2016 года, что было обусловлено, прежде всего, продажами новых квартир в Таллинне и ближайших окрестностях. Из-за высоких базовых значений прошлых лет, согласно статистике, рост рынка квартир в Эстонии в целом  замедлился, и хотя продажа новых квартир в Таллинне продолжила свой рост, но в замедленном темпе.

В январе 2018 года на фоне совершенных сделок с квартирами медианная цена сформировалась на уровне 1404 €/м2, что, напротив, было почти на том же высоком уровне, как и в декабре, установив очередной рекорд по сравнению с прежними высокими уровнями цен. Несмотря на то, что в части проданных в Таллинне квартир быстрого роста ценовой или рыночной активности в январе заметно не было, рынок все больше формировали другие более активные центры Эстонии. Вновь начавшие расти в конце года продажи новых квартир в Пярну и Тарту продолжились и в начале года, что является результатом завершения отдельных проектов развития и заключения так называемых блочных сделок с расположенными в них квартирами, но что в сильной мере влияет на ценовую статистику всего рынка квартир в Эстонии. Однако, в отличие от продаж недавно построенных квартир, на рынке квартир в Тарту или Пярну в целом не происходило сильных изменений, общая рыночная активность была идентична той, которая имела место и год назад.

Из-за растущего спроса в последние годы количество предложений квартир в большинстве небольших центров в Эстонии уменьшилось, поэтому больше нет увеличения числа сделок в Тарту и Пярну, как и в других местах в Эстонии. Рыночная активность возросла за пределами Таллинна, главным образом, за счет вторичного рынка, то есть за счет квартир, расположенных в многоквартирных домах, построенных преимущественно в советское время, которые составляют основную часть жилищного фонда Эстонии. Спрос на квартиры вторичного рынка остался, но объем существующих предложений уменьшился как за счет сделок, совершаемых обоими инвесторами, которые инвестируют в арендуемую недвижимость, так и тех, кто живет в своем собственном доме. Самыми востребованными являются 2- и 3-комнатные квартиры с хорошей или очень хорошей внутренней отделкой, с балконом или лоджией, расположенные в многоквартирных домах не выше третьего этажа, реконструированные при поддержке KredEx, цены на которые, например, в Раквере, Вильянди и Пярну росли уже в течение некоторого времени примерно на 10% в годовом исчислении.

Более половины сегодняшних покупателей квартир по-прежнему составляют молодые люди в возрасте 25-35 лет, которые в настоящее время разъезжаются со своими родителями и создают отдельные домохозяйства. Из-за дополнительных домохозяйств спрос на недвижимость увеличился, что в длительной перспективе может, однако, рассматриваться как временное явление. Поскольку значительная часть молодых людей в настоящее время либо не обладают покупательской способностью для приобретения квартиры, либо, ввиду своего потребительского поведения, считают более целесообразным арендовать жилье, с 2013 года инвестиции в аренду квартир и количество арендаторов также сильно возросли. Последнее - особенно в Таллинне и Тарту, потому что молодые люди по всей Эстонии переезжают в более крупные центры, как по причине лучшего образования, более развитого рынка труда, так и часто просто из-за улучшения, по их мнению, условий жизни. Молодые люди и в будущем будут продолжать приобретать недвижимость по тем же причинам, но из-за демографических особенностей Эстонии они уже находятся в тенденции к снижению и достигнут самого низкого уровня примерно через 10 лет.

Хотя активность на рынке в настоящее время по всей Эстонии все еще растет, из-за демографических факторов изменения, влияющие на рынок, скоро будут заметны в эстонском университетском городе Тарту. Перемещение молодежи в Таллинн и сокращение числа молодых людей, а следовательно, также и числа студентов, вероятно, будут обоснованием, почему объемы продаж квартир вторичного рынка в городе Тарту снижаются в течение трех кварталов подряд по сравнению с предыдущими годами. Продажа новых квартир снова выросла в Тарту во второй половине 2017 года, поэтому общий спад на рынке не чувствуется, но, если смотреть на структуру сделок, начало волны изменений уже заметно. Снижение рыночной активности из-за демографических факторов еще не повлияло на вторичный рынок Таллинна. Операционная деятельность квартир таллиннского вторичного рынка оставалась чрезвычайно стабильной более полутора лет, что, с одной стороны, повлияло на снижение количества предложений вторичного рынка, но приводит к худшему выбору и увеличению цен предложения в наиболее предпочтительных областях для наиболее предпочтительных квартир. В ближайшем будущем количество молодых людей, которое в подавляющем большинстве снижается, также снизит активность вторичного рынка Таллинна так же, как и Тарту. В отличие от Тарту, количеству сделок на рынке квартир в Таллинне благоприятствовала миграция населения, большую часть которого составляют именно молодые граждане.

Однако продажи новых квартир в ближайшие годы будут по-прежнему активными, поскольку число потребителей в возрасте старше 30 лет уменьшается, параллельно с общим старением населения, значительно медленнее. Люди старше 30 на сегодняшнем рынке квартир являются основными покупателями нового жилья. В то же время, продажи новых квартир в будущем будут способствовать растущему желанию населения жить в более современных многоквартирных домах, что создает предпосылки для постепенного обновления жилищного фонда. Спрос на квартиры в более старых панельных домах подняла бы масштабная реконструкция многоквартирных домов, но, в отличие от небольших городов Эстонии, в Таллинне ремонт многоквартирных домов при поддержке KredEx не очень популярен. Тем не менее, разработчики недвижимости должны учитывать изменения на рынке в последующие годы, в том числе общие процессы, связанные с приобретением новых квартир.

Молодежь из-за своей низкой покупательной способности составляет на сегодняшний момент большую часть покупателей квартир на вторичном рынке. Кроме того, квартиры вторичного рынка приобретаются для сдачи в аренду тем же молодым людям, причем обычно частным инвестором в арендную недвижимость является 35-45-летний мужчина. Однако потребность в квартирах вторичного рынка будет снижаться по мере того, как сокращается количество молодых людей, поэтому предложение таких квартир постепенно увеличивается, удлиняя период продажи стандартной квартиры. В основном новую квартиру покупают люди, которые переезжают из более старого жилья в новое, но для приобретения нового жилья нужно сначала продать старую квартиру, поэтому удлиняются периоды продаж также и новых квартир. Такая ситуация может загнать покупателя новой квартиры в так называемую «ловушку», где он не сможет продать свою старую квартиру для покупки новой в заранее согласованное время. При такой форме купли-продажи участились случаи отмены обязательственно-правовых договоров, но, с другой стороны, сильно возросли предложение и продажа новых квартир. На данный момент период продаж двухкомнатных и трехкомнатных стандартных квартир в Таллинне и разных местах Эстонии составляет до 4 месяцев, в ближайшие годы, однако, темп продаж, скорее всего, снизится до 6 месяцев, как было до 2015 года, что на самом деле можно считать оптимальным.

Другими словами, сегодня самое эффективное время для продажи всех видов жилой недвижимости, включая квартиры и дома. Из-за высокого спроса периоды продаж короткие, что обусловлено, помимо увеличения числа молодых людей, также низким уровнем безработицы, ростом заработной платы и низкими процентными ставками. Растущая инфляция, усиление конкуренции между новыми поставщиками квартир и медленный рост базовой ставки в ближайшие годы создают ситуацию, где рост цен на недвижимость замедлится до темпа, аналогичного темпу роста покупательной способности населения. Хотя оптимизм продолжает процветать среди продавцов на рынке жилой и коммерческой недвижимости, самые быстрорастущие годы прошли, а риски сделок со спекулятивным фоном или только для операций, ориентированных исключительно на рост капитала, выросли. Потребность в брокерах по недвижимости, аналогично 2006 и 2007 годам, снизилась, потому что люди, по причине сильного спроса, могут сами успешно продавать свои активы, но в последующие годы потребность в профессиональных брокерских услугах с большой вероятностью будет расти.

 

Динамика числа сделок и цен на эстонском рынке квартир в период 2016 – 2018 г.г.*

*данные на январь 2018 г. представлены по состоянию на 06.02, они могут незначительно меняться с течением времени.

Источник: База данных сделок Земельного департамента.

Галерея

Комментарии

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Аттестованный oценщик / Aналитик

Номер квалификационного свидетельства оценщика 152083
Мобильный телефон +372 5386 3936
Телефон +372 614 4600
Языки
mihkel.eliste@arcovara.ee

Facebook

Instagram

Архив

 

Tallinn Arco Vara Rävala esindus

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesiväarava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee

Tartu Arco Vara esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee

Viljandi Arco Vara esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee

Rakvere Arco Vara esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee

Põlva Arco Vara esindaja(d)

Jõhvi Arco Vara esindus

Jõhvi, Rakvere 16, 415325551 9894 johvi@arcovara.ee

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee

Haapsalu Arco Vara esindaja(d)

Kuressaare Arco Vara esindaja(d)

Otepää Arco Vara esindus

Paide Arco Vara esindaja(d)

+372 512 4236 paide@arcovara.ee

Võru Arco Vara esindaja(d)

Rapla Arco Vara esindaja(d)

Hiiumaa Arco Vara esindaja(d)

Põltsamaa Arco Vara esindus

Valga Arco Vara esindus

Jõgeva Arco Vara esindus

Сколько стоит моя недвижимость?