Этот сайт использует куки-файлы (cookie). Продолжая использовать веб-сайт, вы соглашаетесь с использованием файлов cookie.

Условия защиты данны
loading...
Меню

Выбрать расположение объекта (объектов)

  Страна Город Район Выбрать местоположение
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Tõrva linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Antsla vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Tõrva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Aaspere küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Are alevik
  • Aruküla alevik
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haaslava küla
  • Haava küla
  • Haljala alevik
  • Hüüru küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Illi küla
  • Iru küla
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kadrina alevik
  • Kärevere küla
  • Karlova
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Keila-Joa alevik
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kloogaranna küla
  • Kõima küla
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kukruse linnaosa
  • Laadi küla
  • Lähte alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lavassaare alev
  • Lehtse alevik
  • Lemmetsa küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Maaritsa küla
  • Mahu küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Moldova küla
  • Möllatsi küla
  • Moori küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustapali küla
  • Muuga küla
  • Müüriku küla
  • Näpi alevik
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Nurme küla
  • Olustvere alevik
  • Õssu küla
  • Pajusti alevik
  • Palivere alevik
  • Papsaare küla
  • Peeri küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põvvatu küla
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Purtse küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Rämsi küla
  • Randvere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Reiu küla
  • Remniku küla
  • Rohuneeme küla
  • Roodevälja küla
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saku alevik
  • Särevere alevik
  • Savikoti küla
  • Sipa küla
  • Soe küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Tagadi küla
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Tõrvajõe küla
  • Tõstamaa alevik
  • Türi-Alliku küla
  • Türisalu küla
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Uuemõisa alevik
  • Uusna küla
  • Väätsa alevik
  • Vahi küla
  • Vaidasoo küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Vana-Võidu küla
  • Vanaveski küla
  • Vardja küla
  • Vedu küla
  • Veeriku
  • Viiratsi alevik
  • Viti küla
  • Võiste alevik
  • Võsu alevik
  Можно выбрать несколько мест! Сбросить местоположение Готово
Подробный поиск
Mihkel Eliste

Краткий обзор прошедшего месяца на рынке недвижимости Эстонии

Рынок новых разработок небольших центров не повышает активности на эстонском рынке квартир

Из-за сезонных факторов ежегодно наблюдается тенденция, когда свойственная предновогоднему периоду активность на рынке квартир возрастает во второй половине ноября и декабре, после чего покупательская суета вновь возвращается к показателям зимнего периода вплоть до начала весны. Нынешний январь не стал особенным: за первый месяц года в Эстонии продали 1669 квартиры, что лишь на 1,1% больше, чем год назад, и на 14% меньше, чем в декабре. По сравнению с январем 2017 года темпы роста числа сделок резко замедлились. В январе 2017 года было совершено в общей сложности на 29% больше сделок, чем в том же месяце 2016 года, что было обусловлено, прежде всего, продажами новых квартир в Таллинне и ближайших окрестностях. Из-за высоких базовых значений прошлых лет, согласно статистике, рост рынка квартир в Эстонии в целом  замедлился, и хотя продажа новых квартир в Таллинне продолжила свой рост, но в замедленном темпе.

В январе 2018 года на фоне совершенных сделок с квартирами медианная цена сформировалась на уровне 1404 €/м2, что, напротив, было почти на том же высоком уровне, как и в декабре, установив очередной рекорд по сравнению с прежними высокими уровнями цен. Несмотря на то, что в части проданных в Таллинне квартир быстрого роста ценовой или рыночной активности в январе заметно не было, рынок все больше формировали другие более активные центры Эстонии. Вновь начавшие расти в конце года продажи новых квартир в Пярну и Тарту продолжились и в начале года, что является результатом завершения отдельных проектов развития и заключения так называемых блочных сделок с расположенными в них квартирами, но что в сильной мере влияет на ценовую статистику всего рынка квартир в Эстонии. Однако, в отличие от продаж недавно построенных квартир, на рынке квартир в Тарту или Пярну в целом не происходило сильных изменений, общая рыночная активность была идентична той, которая имела место и год назад.

Из-за растущего спроса в последние годы количество предложений квартир в большинстве небольших центров в Эстонии уменьшилось, поэтому больше нет увеличения числа сделок в Тарту и Пярну, как и в других местах в Эстонии. Рыночная активность возросла за пределами Таллинна, главным образом, за счет вторичного рынка, то есть за счет квартир, расположенных в многоквартирных домах, построенных преимущественно в советское время, которые составляют основную часть жилищного фонда Эстонии. Спрос на квартиры вторичного рынка остался, но объем существующих предложений уменьшился как за счет сделок, совершаемых обоими инвесторами, которые инвестируют в арендуемую недвижимость, так и тех, кто живет в своем собственном доме. Самыми востребованными являются 2- и 3-комнатные квартиры с хорошей или очень хорошей внутренней отделкой, с балконом или лоджией, расположенные в многоквартирных домах не выше третьего этажа, реконструированные при поддержке KredEx, цены на которые, например, в Раквере, Вильянди и Пярну росли уже в течение некоторого времени примерно на 10% в годовом исчислении.

Более половины сегодняшних покупателей квартир по-прежнему составляют молодые люди в возрасте 25-35 лет, которые в настоящее время разъезжаются со своими родителями и создают отдельные домохозяйства. Из-за дополнительных домохозяйств спрос на недвижимость увеличился, что в длительной перспективе может, однако, рассматриваться как временное явление. Поскольку значительная часть молодых людей в настоящее время либо не обладают покупательской способностью для приобретения квартиры, либо, ввиду своего потребительского поведения, считают более целесообразным арендовать жилье, с 2013 года инвестиции в аренду квартир и количество арендаторов также сильно возросли. Последнее - особенно в Таллинне и Тарту, потому что молодые люди по всей Эстонии переезжают в более крупные центры, как по причине лучшего образования, более развитого рынка труда, так и часто просто из-за улучшения, по их мнению, условий жизни. Молодые люди и в будущем будут продолжать приобретать недвижимость по тем же причинам, но из-за демографических особенностей Эстонии они уже находятся в тенденции к снижению и достигнут самого низкого уровня примерно через 10 лет.

Хотя активность на рынке в настоящее время по всей Эстонии все еще растет, из-за демографических факторов изменения, влияющие на рынок, скоро будут заметны в эстонском университетском городе Тарту. Перемещение молодежи в Таллинн и сокращение числа молодых людей, а следовательно, также и числа студентов, вероятно, будут обоснованием, почему объемы продаж квартир вторичного рынка в городе Тарту снижаются в течение трех кварталов подряд по сравнению с предыдущими годами. Продажа новых квартир снова выросла в Тарту во второй половине 2017 года, поэтому общий спад на рынке не чувствуется, но, если смотреть на структуру сделок, начало волны изменений уже заметно. Снижение рыночной активности из-за демографических факторов еще не повлияло на вторичный рынок Таллинна. Операционная деятельность квартир таллиннского вторичного рынка оставалась чрезвычайно стабильной более полутора лет, что, с одной стороны, повлияло на снижение количества предложений вторичного рынка, но приводит к худшему выбору и увеличению цен предложения в наиболее предпочтительных областях для наиболее предпочтительных квартир. В ближайшем будущем количество молодых людей, которое в подавляющем большинстве снижается, также снизит активность вторичного рынка Таллинна так же, как и Тарту. В отличие от Тарту, количеству сделок на рынке квартир в Таллинне благоприятствовала миграция населения, большую часть которого составляют именно молодые граждане.

Однако продажи новых квартир в ближайшие годы будут по-прежнему активными, поскольку число потребителей в возрасте старше 30 лет уменьшается, параллельно с общим старением населения, значительно медленнее. Люди старше 30 на сегодняшнем рынке квартир являются основными покупателями нового жилья. В то же время, продажи новых квартир в будущем будут способствовать растущему желанию населения жить в более современных многоквартирных домах, что создает предпосылки для постепенного обновления жилищного фонда. Спрос на квартиры в более старых панельных домах подняла бы масштабная реконструкция многоквартирных домов, но, в отличие от небольших городов Эстонии, в Таллинне ремонт многоквартирных домов при поддержке KredEx не очень популярен. Тем не менее, разработчики недвижимости должны учитывать изменения на рынке в последующие годы, в том числе общие процессы, связанные с приобретением новых квартир.

Молодежь из-за своей низкой покупательной способности составляет на сегодняшний момент большую часть покупателей квартир на вторичном рынке. Кроме того, квартиры вторичного рынка приобретаются для сдачи в аренду тем же молодым людям, причем обычно частным инвестором в арендную недвижимость является 35-45-летний мужчина. Однако потребность в квартирах вторичного рынка будет снижаться по мере того, как сокращается количество молодых людей, поэтому предложение таких квартир постепенно увеличивается, удлиняя период продажи стандартной квартиры. В основном новую квартиру покупают люди, которые переезжают из более старого жилья в новое, но для приобретения нового жилья нужно сначала продать старую квартиру, поэтому удлиняются периоды продаж также и новых квартир. Такая ситуация может загнать покупателя новой квартиры в так называемую «ловушку», где он не сможет продать свою старую квартиру для покупки новой в заранее согласованное время. При такой форме купли-продажи участились случаи отмены обязательственно-правовых договоров, но, с другой стороны, сильно возросли предложение и продажа новых квартир. На данный момент период продаж двухкомнатных и трехкомнатных стандартных квартир в Таллинне и разных местах Эстонии составляет до 4 месяцев, в ближайшие годы, однако, темп продаж, скорее всего, снизится до 6 месяцев, как было до 2015 года, что на самом деле можно считать оптимальным.

Другими словами, сегодня самое эффективное время для продажи всех видов жилой недвижимости, включая квартиры и дома. Из-за высокого спроса периоды продаж короткие, что обусловлено, помимо увеличения числа молодых людей, также низким уровнем безработицы, ростом заработной платы и низкими процентными ставками. Растущая инфляция, усиление конкуренции между новыми поставщиками квартир и медленный рост базовой ставки в ближайшие годы создают ситуацию, где рост цен на недвижимость замедлится до темпа, аналогичного темпу роста покупательной способности населения. Хотя оптимизм продолжает процветать среди продавцов на рынке жилой и коммерческой недвижимости, самые быстрорастущие годы прошли, а риски сделок со спекулятивным фоном или только для операций, ориентированных исключительно на рост капитала, выросли. Потребность в брокерах по недвижимости, аналогично 2006 и 2007 годам, снизилась, потому что люди, по причине сильного спроса, могут сами успешно продавать свои активы, но в последующие годы потребность в профессиональных брокерских услугах с большой вероятностью будет расти.

 

Динамика числа сделок и цен на эстонском рынке квартир в период 2016 – 2018 г.г.*

*данные на январь 2018 г. представлены по состоянию на 06.02, они могут незначительно меняться с течением времени.

Источник: База данных сделок Земельного департамента.

Галерея

Комментарии

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Аттестованный oценщик / Aналитик

Номер квалификационного свидетельства оценщика 152083
Мобильный телефон +372 5386 3936
Телефон +372 614 4600
Языки
mihkel.eliste@arcovara.ee

Facebook

Instagram

Архив

 

Tallinn Arco Vara Rävala esindus

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee

Tallinn Arco Vara Pluss esindus

Tallinn, F.R.Faehlmanni tn 8, 10125+372 504 3031 pluss@arcovara.ee

Tartu Arco Vara esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee

Viljandi Arco Vara esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee

Rakvere Arco Vara esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee

Põlva Arco Vara esindaja(d)

Jõhvi Arco Vara esindus

Jõhvi, Rakvere 16, 415325551 9894 johvi@arcovara.ee

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee

Haapsalu Arco Vara esindaja(d)

Kuressaare Arco Vara esindaja(d)

Otepää Arco Vara esindus

Paide Arco Vara esindaja(d)

+372 512 4236 paide@arcovara.ee

Võru Arco Vara esindaja(d)

Rapla Arco Vara esindaja(d)

Hiiumaa Arco Vara esindaja(d)

Põltsamaa Arco Vara esindus

Valga Arco Vara esindus

Jõgeva Arco Vara esindus

Сколько стоит моя недвижимость?