Рост портфеля жилищного кредита замедляется
В августе в Эстонии были выданы новые жилищные кредиты в размере 107,2 млн. евро, что на 0,8 миллиона меньше, чем год назад, но на 18% больше, чем в августе 2016 года. За первые восемь месяцев года было выдано жилищных кредитов почти на 8% больше, чем за аналогичный период прошлого года, но дальнейшие темпы роста параллельно с замедлением числа сделок на рынке недвижимости с середины года начали прекращаться. В конце августа остаток жилищных кредитов в Эстонии составил 7,4 млрд. евро, что немного больше, чем остаток депозитов наших семей, составляющий 7,2 млрд. Из-за последнего можно как бы возразить, что капитализация домашних хозяйств чрезвычайно хороша, но следует иметь в виду, что большое количество депозитов по-прежнему сосредоточено в руках более обеспеченного населения.
В конце августа в Эстонии было 178 578 жилищных кредитов, что на 2,2% больше, чем в прошлом году. В дополнение к замедлению роста рынка жилой недвижимости параллельно начало замедляться изменение показателей, связанных с объемами кредитов и кредитными договорами. Дальнейшему росту рынка недвижимости также мешает небольшое увеличение процентных ставок, которое в этом году заметно ускорилось. В августе средняя процентная ставка по жилищным кредитам составляла 2,60%, средняя процентная ставка была рекордной за последние годы в течение нескольких месяцев подряд. В последний раз средняя процентная ставка по жилищному кредиту была на аналогичном уровне весной 2014 года.
Средняя процентная ставка по жилищному кредиту продолжает расти
В абсолютном выражении процентные ставки по-прежнему довольно низки, поскольку уровень Euribor пока не изменился для заемщиков, и, по сравнению, например, с весной 2007 года, средний процент по ипотечным кредитам в настоящее время наполовину ниже. В ближайшие годы, из-за некоторых изменений в методах денежно-кредитной политики Европейского центрального банка, ожидается кратковременное увеличение банковского кредитования, но для конечного потребителя процентные ставки вряд ли уменьшатся. С февраля этого года средняя процентная ставка по жилищному кредиту увеличилась почти на 11%. Если в промежуточный период рост был обусловлен прежде всего ростом спроса и низким уровнем конкуренции на рынке частного кредитования, то в последнее время рост, скорее всего, будет интерпретироваться как изменение качества кредитных клиентов.
Профиль покупателей недвижимости немного изменился
Что касается клиентов агентств недвижимости и тех, кто заинтересован в приобретении недвижимости на рынке, увеличение доли низкооплачиваемых людей становится все более заметным. Анализируя, например, продажу новых разработок, которые принадлежат к значительно более высокой, чем средняя, ценовой категории, можно отметить, что реализация интереса богатого сегмента населения и иностранцев на рынке недвижимости в последние годы может быть несколько более активной и не только в текущем периоде. Улучшение экономической ситуации и быстро растущий средний доход создали возможности для покупки недвижимости именно теми лицами, которые ранее были вынуждены снимать жилье или жить в таких жилых помещениях, которые на самом деле не соответствовали их желаниям и потребностям.
Нехватка рабочей силы практически во всех областях привела к тому, что показатели рынка труда вышли на рекордный уровень в нескольких местах в Эстонии, а благосостояние населения трудоспособного возраста и уверенность в будущем неуклонно повышались. Те, кто также следит за средствами массовой информации, могли некоторое время назад заметить, что Ида-Вирумаа больше не является регионом с самым высоким уровнем безработицы в Эстонии. При этом в городах данного региона можно обратить внимание на устойчивую тенденцию к снижению цен и количество сделок, что напрямую связано с недавним улучшением условий рынка труда, введением налоговых мер, повышающих доходы, и влиянием растущего уровня заработной платы на значительную часть населения.
Клиенты с низким уровнем доходов часто подвергаются более высоким рискам
Поскольку домохозяйства с низким доходом, как правило, при приобретении недвижимости должны также выбирать и имущество более низкого ценового класса, то заметно, что они подвергаются большему риску. Каждый из нас хочет жить в качественном жилом пространстве, основной особенностью которого является, как правило, состояние внутренней отделки. Однако в Эстонии небольшие, но ухоженные здания в хорошем состоянии и с хорошей внутренней отделкой часто встречаются в небольших городах, поселках и вообще деревнях. В малых регионах активность сделок и покупательский интерес значительно выросли за последний год, периоды продаж ранее менее ликвидных квартир были сокращены, а рост цен поднялся. Интерес имеется именно в отношении квартир с большим количеством комнат, которые находятся в крупных региональных центрах и по более высоким ценам, что вынуждает семьи с детьми покидать город.
Часто разница между ценой сделки и рыночной стоимостью имущества довольно велика, поэтому оцениваются дополнительные гарантии для родителей или сделки вообще отменяются. Очень часто используются гарантии KredEx, за счет чего уменьшается необходимый вклад в кредит. Если в промежуточный период было заметно, что некоторые из самых известных банков в Эстонии часто не хотят давать кредиты в некоторых регионах и в клиентам определенного профиля, то рост конкуренции в определенных сегментах банковского рынка, по словам клиентов бюро недвижимости, привел к небольшому улучшению в части предложения кредитов. Если на рынке недвижимости, однако, тенденции должны неожиданно измениться в будущем, такие регионы останутся с наибольшими кредитными убытками. До сих пор заметны дорогостоящие активы, приобретенные по низким ценам вблизи небольших городов в период бума на аукционах судебных приставов. Другими словами, в Эстонии все еще есть люди, для которых события после кризиса 2008 года все еще не закончились.
Комментарии