По причине внутренней миграции, объем которой к 2025 году увеличится более чем втрое, по сравнению с 2004 годом, жителям Петербурга массово понадобятся новые квартиры, ввиду чего тамошним новостройкам придется вместить столько же людей, сколько проживает в среднего размера городах Эстонии.
«Поэтому вполне понятно, что жители мегаполиса, население которого, согласно генплану за десять лет должно вырасти до 5,3 млн. человек, уже сегодня жаждут отдыхать в Эстонии, например, в Нарва-Йыэсуу, где в тишине и под приглушенный шелест сосен чувствуешь себя почти как в раю», - сказал руководитель Вирумааского региона Arco Vara Александр Богенс, посетивший в начале ноября Петербургскую ярмарку недвижимости.
Многие эстонцы помнят Петербург архаичным и помпезным, каким он был в советское время, и позже в этом большом городе не бывали. Каков облик Петербурга сегодня?
Вдумайтесь, с 2004 года, когда составлялся генплан, объем запланированного к 2015 году нового жилья составлял две трети нашей Эстонии, а к 2025 году в Питере будет построен объем нового жилья, равный полутора объемам всего сегодняшнего жилого фонда Эстонии!
Сегодня, когда едешь через спальные районы Питера, перед глазами предстают длинные многоэтажные дома-стены и все время начинаются новые и новые стройки. В Эстонии такой город, как, например, Раквере или Силламяэ, считается крупным городом, седьмым или восьмым по численности. В Питере, как шутят мои друзья, пара многоквартирных домов вмещает количество людей, которое проживает в наших «крупных» городах. Архитектурный стиль, функциональность дома и двора, культура расселения, жизни и быта определяются требованиями жизни, рынка, проблемами и потребностями всей этой человеческой массы, которой требуется жилье в Петербурге.
Что-то нам может показаться неприемлемым, неэстетичным или странным, но в условиях живого бурлящего мегаполиса по-другому эти задачи пока решать не умеют. Однако отсюда понятна потребность и желание обеспеченного петербуржца купить себе квартиру для отдыха в тихом уютном и чистом Таллинне или, еще лучше, в Усть-Нарве. Некоторые наши клиенты говорят, что в течение первых нескольких дней пребывания в Эстонии у них болит и кружится голова от чистого воздуха и тишины.
Какая прослойка общества в России покупает новые квартиры?
В связи с растущим спросом на жилье среди покупателей очень большая доля инвесторов, которые покупают квартиру для последующей сдачи в аренду. Причем в России нормой считается доходность на уровне 10% в год от инвестиции. Естественно, есть и такие покупатели, которые приобретают квартиру для себя. Сегодня двухкомнатную квартиру можно купить от 3 млн. рублей. Система кредитования также работает достаточно гибко и хорошо в России, поэтому для многих работающих людей квартира в Санкт-Петербурге является вполне посильным приобретением.
Насколько велики риски, сопутствующие покупке квартиры в России?
Ƃольшая часть квартир в новостройках раскупается, как говорят, на этапе «фундамента», когда застройщикам нужны инвестиции для дальнейшего строительства. Естественно, что в этот момент и цена значительно более благоприятна для покупателя, который способен внести нужную сумму. К моменту окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию цена, как правило, ощутимо вырастает. Разные девелоперы придумывают также различные мотивационные пакеты для тех, кто готов внести сразу большую долю в качестве предоплаты, например, бесплатную меблировку или даже новую машину в подарок. Однако случаи, когда строительная компания объявляет о своем банкротстве до окончания строительства, по-прежнему иногда имеют место. 100-процентной защиты никто предложить не может, застройщики ссылаются на свой авторитет, репутацию и многолетний стаж на рынке развития недвижимости. Покупатели изучают рекомендации партнеров, банков и своих знакомых о том, кто что слышал о той или иной компании.
Какими дополнительными чертами можно охарактеризовать развитие российской недвижимости?
Я бы отметил такую черту, как объем строительства. Строят много, так как потребность очень высока. В Питере квартира в новом доме – это жизненно необходимый товар, зачастую товар массового потребления, и, в первую очередь, здесь важна цена и близость к метро. Очень многие дома однообразны, также как и виды из их окон. Это жилье прекрасно подходит для инвестиции.
В Эстонии при выборе нового жилья клиент руководствуется эстетическими критериями: архитектурный дизайн, планировка, внешний вид, количество квартир в доме, зоны отдыха и игр для детей, парковка, вид, парковые зоны, район и т. п. В Эстонии квартира в новом доме – это важное индивидуальное приобретение, для многих это можно считать предметом гордости и роскоши.
Но, конечно, в Питере есть и очень интересные необычные проекты. В России много талантливых и интересных проектировщиков, архитекторов и маркетологов, работающих также и для более требовательного, утонченного и платежеспособного клиента.
В какой степени восточные соседи ожидают подобного подхода от имеющего места в Эстонии развития недвижимости?
Если мы говорим о проектах нового жилья, то в Эстонии российский покупатель ищет тишины, скандинавского вкуса и эстетики и европейского качества инфраструктуры, обслуживания, дорог, жизни. Расстояние в 400 км. от Петербурга до Таллинна преодолеть не сложно. Это ближе, чем Прага, и дешевле, чем Хельсинки, и у нас россияне все это могут найти. Вот только бы рубль стабилизировался, и внешнеполитические отношения пришли бы в норму.
Если необходимо какое-то время жить или заниматься бизнесом в Петербурге, что Arco Vara советует – снимать там жилплощадь или купить?
Если речь идет о кратко- или среднесрочном проекте, то я бы, пожалуй, не стал покупать жилье. Сейчас сложилась непростая ситуация, люди верят в то, что покупка недвижимости сможет защитить их деньги, так как ее можно сдать или в будущем продать, даже с поправкой на инфляцию.
Однако цены на квартиры не индексируются быстро и прямо пропорционально курсу евро на бирже. Одна из причин застоя на рынке в том, что никто не знает, что произойдет с рублем, поэтому и покупатели осторожничают, и продавцы не хотят продешевить. В такой ситуации продажа недвижимости и быстрый вывод ваших денег чреват потерями за счет падения курса рубля. Это то, что происходит прямо сейчас. Самое верное сейчас – это продолжать сдачу жилья в аренду и ждать стабильности. Но для этого нужно принимать какое-то участие в этих процессах, да и арендную плату надо также индексировать, в соответствии со стоимостью денег.
Что следует помнить, если вам придется иметь дело с недвижимостью в России?
Рынок в России сложен и несет много рисков. Я считаю, что стоит работать с известными и крупными компаниями, и даже в этом случае все равно быть внимательным самому и изучить историю компании, связи учредителей и партнеров и поставщиков, постараться получить максимум информации из открытых источников о вашем продавце или строителе.
О Петербургской ярмарке недвижимости
7 – 9 ноября в Санкт-Петербурге состоялась 29-я международная Ярмарка недвижимости – это одно из крупнейших маркетинговых мероприятий на рынке недвижимости России. Ярмарку посетило порядка 38 000 человек.
В экспозициях городской, загородной и зарубежной недвижимости приняли участие более 350 фирм Санкт-Петербурга и Ленинградской области, а также несколько иностранных компаний. Особое место заняла экспозиция «Город за городом», посвященная новому предложению – недвижимости городского формата за пределами Санкт-Петербурга. В Салоне зарубежной недвижимости участвовало 30 компаний, предлагающих услуги по покупке и аренде недвижимости в разных странах мира.
О рынке недвижимости в Петербурге
Согласно генплану города Санкт-Петербурга к 2025 году рост численности населения города прогнозируется до 5,3 млн. человек, при этом увеличение миграционного прироста прогнозируется в 3,5 раз.
В 2004 году общая площадь жилищного фонда составляла 96,8 млн. кв. м. В жилых домах имелось 1,7 млн. квартир; средняя жилобеспеченность на 2004 г. составляла 21 кв. м. общей площади на 1 человека. Далее в утвержденном генплане Санкт-Петербурга прогнозировалось, что прирост жилищного фонда к 2015 г. составит 32 млн. кв. м., к 2025 г. – 68 млн. кв. м. общей площади.
Для сравнения в Эстонии по данным переписи населения 2011 года суммарная площадь жилого фонда составляет 44,8 млн. кв. м, 447 тысяч квартир, в среднем по 30,5 м2 жилой площади на каждого жителя.
По вопросам, касающимся Петербургского рынка недвижимости, можно обращаться к руководителю Вирумааского региона Arco Vara Александру Богенсу.
Александр Богенс
Руководитель Северо-Восточного региона Эстонии
Руководитель по связям с Россией
Arco Vara | Virumaa
FAMA Keskus, Tallinna mnt 19c, Narva 20303, Estonia
tel: +372 33 70 271
gsm: +372 5691 9597
Комментарии