Пахотные земли, находящиеся на компактных земельных участках с хорошим почвенным покровом, всё менее доступны, так как сельскохозяйственные производители и инвесторы считают такую землю рентабельной, пишет профессиональный оценщик Arco Vara Реэт Вярник.
Цены на пахотные земли растут. Рост цен провоцирует как рост цен на продукты сельского хозяйства, конкуренция между сельскохозяйственными предприятиями, так и пособия от структурных фондов Европейского Союза.
Самые плодородные поля находятся в основном в центральной Эстонии, где преобладают выщелоченные и известковые почвы или так называемые коричневые почвы. Самые плохие аграрные земли на северном побережье и в северо-западной Эстонии.
Выщелоченные земли со стабильным или достаточно влажным водяным режимом, а с точки зрения почвенных реакций они нейтральные или слабо кислотные. Бонитет пахотных земель в центральной Эстонии достигает 40-60 пунктов, в некоторых районах даже выше 60 пунктов.
Можно предположить, что на цену культивированной земли влияет площадь земельного участка, но на самом деле площадь влияет на стоимость очень незначительно. Если владелец земли хочет продать поле размером 4 га в регионе, где соседние поля принадлежат или находятся в аренде у больших сельскохозяйственных предприятий, то большие землевладельцы будут заинтересованы в покупке, чтобы увеличивать свои массивы.
Так удобнее организовать сельскохозяйственные работы и можно уменьшить различные расходы в несколько раз. Из исследований земельного департамента видно, что цена единицы площади у больших или маленьких участков, расположенных по соседству с большими участками, особо не различается.
Оценка пахотных земель
Оценщик недвижимости в своей работе довольно часто сталкивается с оценкой пахотных земель. В основном тогда, когда оценивает большую залоговую недвижимость (застроенный участок), в состав которой в значительной степени входит и культивируемая земля.
Незастроенная земля, состоящая в основном из пахотной земли, как правило не подходит банкам для залога.
Оценщик недвижимости сталкивается с оценкой поля и тогда, когда государство заказывает внеочередную оценку. Здесь важно заметить, что согласно закону, об оценке земли, оценщиком земли является лицо, которому правительством выдана соответствующая лицензия.
В Эстонии оценщиков с такой лицензией всего 32 и большая часть из них занимается также оценкой жилищной и коммерческой недвижимости.
Основная часть покупателей это юридические лица
Больше чем ⅔ покупателей пахотных земель составляют юридические лица, которые производят сельскохозяйственную продукцию или занимаются перепродажей земель не пользуясь ею.
Есть и такие покупатели пахотных земель, которые её покупают, а потом сдают в аренду сельскохозяйственным предприятиям, работающим в том же регионе. Стоимость аренды пахотной земли достигает 40-80 евро/га. Большая же часть аграрной земли сдаётся в пределах 40-60 евро/га.
На стоимость культивированных земель влияет в большей степени качество почвы и местоположение. Если в регионе действует одно или несколько сельскохозяйственных предприятий, то те, кто нуждается в земле, начинают конкурировать, что провоцирует рост стоимости соответствующей сделки.
Если в 2011 году средняя стоимость пахотной земли в Эстонии была ~ 1200 евро/га, то в 2014 году уже ~ 1900евро/га.
Средняя стоимость отображается как в сделках на свободном рынке, так и в сделках, настоящая сумма которых не отображена в регистре или часть суммы оплачена не денежными ресурсами.
С пахотной землёй совершались сделки и в размере 4000-5000 евро/га, но такие сделки скорее исключение, и такие суммы достигаются при высокой конкуренции.
В Вырумаа стоимость сделок с аграрными землями 2000-2900 евро/га, в Йыгевамаа до 2700 евро/га, а в Хийумаа до 2500 евро/га.
Застроенная территория отделяется и перепродаётся
Так же, как и в случае леса, сельскохозяйственные предприятия заинтересованы в приобретении и застроенных участков, если в состав земли входит поле с качественной почвой. В этом случае у застройки нет большого значения и, как правило, земледелец разделяет застроенную территорию и поле и фиксирует разделение.
По окончанию этого процесса земледелец оставляет себе поле, а застроенную земельную единицу отчуждает. Это часто происходит в случае с застроенными участками с большими площадями, где затраты на разделение недвижимости себя окупают.
При возникновении дополнительных вопросов пишите на Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.
Комментарии