loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Võhma linn
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Kuressaare linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Haaslava vald
  • Kunda linn
  • Tamsalu vald
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Suure-Jaani vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Sõmeru vald
  • Ahja vald
  • Sauga vald
  • Tõstamaa vald
  • Rapla vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Koigi vald
  • Noarootsi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Varbla vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Laeva vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Vara vald
  • Sangaste vald
  • Kõo vald
  • Keila linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Mustvee linn
  • Sindi linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Rannu vald
  • Antsla vald
  • Puhja vald
  • Paldiski linn
  • Nõva vald
  • Konguta vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Mäetaguse vald
  • Viljandi vald
  • Lääne-Saare vald
  • Vigala vald
  • Värska vald
  • Aaspere küla
  • Abruka küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Aimla küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aruaru küla
  • Eametsa küla
  • Elbiku küla
  • Ervita küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haaslava küla
  • Hirmuküla küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Illurma küla
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jakobimõisa küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kadrina alevik
  • Kakumetsa küla
  • Kalita küla
  • Kantreküla
  • Kärevere küla
  • Karjaküla alevik
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Kauda küla
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kiikla küla
  • Kildu küla
  • Klooga alevik
  • Koigi küla
  • Kõpu alevik
  • Kõpu küla
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kuru küla
  • Kuusalu alevik
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Laeva küla
  • Lähte alevik
  • Lasari küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehmja küla
  • Lehtmetsa küla
  • Letipea küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Loo küla
  • Lubja küla
  • Luige küla
  • Maarja-Magdaleena küla
  • Mähma küla
  • Maidla küla
  • Märja alevik
  • Mereäärse küla
  • Meremõisa küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Näpi alevik
  • Neeme küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Nurkse küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Oti küla
  • Paatsalu küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põlde küla
  • Põrga küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Raja küla
  • Ramsi alevik
  • Rannamõisa küla
  • Roiu alevik
  • Ropka
  • Saarde küla
  • Saarepeedi küla
  • Sagadi küla
  • Saku alevik
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Supsi küla
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tammelinn
  • Tammistu küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tila küla
  • Tiskre küla
  • Tonja küla
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Ulila alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Ussimäe küla
  • Uuemõisa alevik
  • Uueveski
  • Uusna küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Vardja küla
  • Varnja alevik
  • Vaskjala küla
  • Vedu küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vinni alevik
  • Viraksaare küla
  • Viti küla
  • Voka alevik
  • Võle küla
  • Võnnu alevik
  • Võõpsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Üürikinnisvara investorid on võtnud pealtvaataja rolli

2018. aastal müüdi Tallinnas alla 30 m2 suuruseid kortereid 11% vähem kui aasta tagasi

Tallinnas algas laiapõhjaline üürikinnisvarasse investeerimise trend sarnaselt korterituru üldisele aktiveerumisele juba 2013. aastal. Üürikorteritena soetatakse kõige enam 1-toalisi kortereid, mille osas suur hulk rahavooinvestoreid eelistab soetada niinimetatud kööktube, mis jäävad eluruumi pinnalt üldiselt alla 20 m2. 1-toaliste segment kasvas 2013. aastal võrreldes varasema aastaga ligi 20% võrra, mille järgselt kuni 2015. aastani tehti iga-aastaselt pideva hinnakasvu saatel sisuliselt täpselt sama palju tehinguid. Kuni 20 m2 suuruste 1-toaliste osas võis 2018. aastal märgata vabaturutehingute arvu langemist ligi 30% võrra, veel 2017. aastal tehti mõne tehingu võrra rohkem tehinguid kui 2016. aastal.

Hulk väikeinvestoreid ootab kinnisvaraturu tugevat langust juba mitmendat aastat

Väiksematoaliste korterite osas võis kõige tugevamat hinnakasvu märgata samuti just 2013. ja 2014. aastal. Vahepealsel perioodil hakkas meedias ja erinevates investeerimisega seotud kommuunides esile kerkima temaatika, et kinnisvara on liialt kallis ning edasistest investeeringutest tuleks pigem hoiduda, millega kas otseselt või siis vähemalt kaudselt seotud põhjustel võis 1-toaliste osas märgata 2015. aastal hinnakasvu aeglustumist 25%-lt 7,0% juurde ning 2016. aastal juba ligi 12%-list tehingute arvu langust. Iseenesest olid tollasel ajal välja pakutud teooriad turu langusele pöördumisest mõnel juhul isegi väga tõenäolised ning kehtivad oma sisult ka tänaseni, kuid nii omandi- kui ka üürituru edasist kasvupotentsiaali siiski tugevalt alahinnati.

Kõik tahaksid midagi justkui osta, aga turul ei ole sobilikke pakkumisi

Tehingute arvu edasist kasvu on 1-toaliste osas pidevalt tagasi hoidnud mitte niivõrd nõudluse üldine vähenemine vaid pigem sobilike pakkumiste vähesus. Potentsiaalsete ostjate hulk on pidevalt kasvanud, kuid nad kõik sooviksid soetada suhteliselt sarnase spetsiifikaga varasid. Mis seal salata, pean tunnistama, et olen ka ise nende seas. Eelistatult kvaliteetse siseviimistlusega kuid samas piisavalt atraktiivse üüritootlusega pindade hulk on püsivalt madal, seda ka Tallinna lähivaldades paiknevates alevikes ning Tartu linnas. Sagenenud on kehvas seisukorras korterite soetamine, nende ümberehitamine ja renoveerimine ning seejärgne väljaüürimine, samaaegselt n-ö flippimine on aga juba teist aastat järjest vähenenud. Turul tehtud tehingute arv on siiski alates 2015. aastast olnud pigem langustrendis, 2018. aastal tehti alates 2013. aastast 1-toalistega kõige vähem tehinguid.

Laialdase tuntuse ja tugeva turundusega arendusprojektide müük on kulgenud edukalt

Vahepealset hinnakasvu kiirenemist on soodustanud ennekõike üksikute uusarendusprojektide turuletulek, mille osas võib paralleele tõmmata ka kogu ülejäänud korterituruga. Hetkel on väikeste 1-toaliste korterite, kutsudes neid siis hellitavalt loftideks või reaalsusena hoopis kööktubadeks, müük kulgenud tuntud kinnisvarainvestorite poolt arendatavate projektide osas turuosaliste silmis oodatust oluliselt paremini. Tootlused on aga turul üldiselt langenud ning pakkumispõhised ruutmeetrihinnad on kohati küündinud juba finantsmajanduslikult põhjendamatutele tasemetele. Vähemalt osa pakkumisel olevatest üürikorteriteks sobilikest pakkumistest on tugevalt ülehinnatud, sest veel mõnda aega tagasi võis märgata statistilist anomaaliat, kus alla 20 m2 suuruste pakkumisel olevate korterite arvestuslik üüritootlus oli madalam kui üle 20 m2 suurustel 1-toalistel.

Kas ka Sina küündid finantsvabaduseni?

Arvestades, et tänasel hetkel peab kõigil olema oma investeerimisalane blogi ning kõikidest investeerimishuvilistest on viimaste aastate vältel saanud finantsvabadusvõitlejad, siis on tulevate perioodide osas oodata siiski jätkuvalt aktiivset üüriinvestorite turul osalemist. Tallinnas on olnud märgata ennekõike suuremamahuliste plokktehingute sõlmimise vähenemist, kus näiteks Mustamäel võis tihti märgata kas kogu või osa portfelli samaaegset edasimüüki. Kui Tallinnas oodatakse pikisilmi korterituru edasise tehingute arvu languse süvenemist ning seejärgset hinnalanguse algust, siis väikelinnade üüriturule ei julgeta endiselt siseneda. Hetkel on väikelinnades üüripakkumiste arv taas väga madal, üürihinnad kasvavad ligi 10% aastas, arvestuslik vakants on pikaajalisest keskmisest tunduvalt madalam kuid tootluste senine pidev langus on lõppenud. Väikelinnade osas tasub siiski arvestada, et vastavad trendid on küll osaliselt esinenud juba ligi kolm aastat, kuid pikemas perspektiivis on pigem tegemist ajutise tendentsiga. Kui suuremates keskustes moodustab pikaajalises mõõtmes kogu teenitavast tulust kapitalikasv ligi 50% ning üüritulu 50%, siis väikelinnades on proportsioon pigem kapitalikasvu kahjuks.

Eestlaste usk oma raha kellegi teise kätte usaldada anda on kasvamas

Eestlaste seas on ühe elaniku kohta küll väärtpaberite omamine võrreldes lääneriikidega kordades madalam, kuid huvi investeerimise ja börside vastu on paralleelselt kinnisvaraturule pidevalt kasvanud. Tallinna börsi väga madala likviidsuse tõttu on viimastel kuudel olnud üsna hästi täheldada, kus börsil noteeritud kinnisvarainvesteeringutega seotud instrumentide osas on nõudlus veidi kasvanud. Kui hiljaaegu võis veebis mitmest allikast lugeda, et pikemas perspektiivis ja tänast füüsilise kinnisvara turu olemust arvestades oleks mõistlikum väikeinvestoritel omada pigem Efteni aktsiaid või Baltic Horizoni fondiosakuid, siis Efteni puhul võis kas puht juhuslikult või siis hoopis otseselt ainuüksi jaanuaris märgata ligi 6%-list hinnakasvu. Jõukamatel eestlastel vaba raha hulk pidevalt kasvab, mida kinnitab ka ligi 10% aastas kasvav hoiuste kogumaht, mida on jätkuvalt pea sama palju kui kogu eluasemelaenu portfell. Piltlikult öeldes kaevikus kuiva püssirohuga istuvate investorite arv on Eestis nii börsidele kui ka kinnisvaraturule suunatuna võrreldes veel kümnenditaguse perioodiga üsna suur.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 116108
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

 

Tallinn

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tartu esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Viljandi esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Rakvere esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Jõhvi osakond

Jõhvi, Rakvere 16, 41532+372 337 0400 johvi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva esindus

Narva, Aleksander Puškini 28-202, 20307+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa esindaja (d)

Valga esindaja (d)

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?