loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Kuressaare linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Kunda linn
  • Tamsalu vald
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Suure-Jaani vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Sõmeru vald
  • Vihula vald
  • Ahja vald
  • Kanepi vald
  • Sauga vald
  • Tõstamaa vald
  • Rapla vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Alajõe vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Koigi vald
  • Noarootsi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Varbla vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Laeva vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Vara vald
  • Sangaste vald
  • Kõo vald
  • Keila linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Rannu vald
  • Põdrala vald
  • Antsla vald
  • Paldiski linn
  • Konguta vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Rõuge vald
  • Mäetaguse vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Lääne-Saare vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Abruka küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Aimla küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aruaru küla
  • Eametsa küla
  • Eisma küla
  • Elbiku küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haapse küla
  • Hirmuküla küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Illurma küla
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jabara küla
  • Jakobimõisa küla
  • Jändja küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kaasiku küla
  • Kadrina alevik
  • Kakumetsa küla
  • Kärevere küla
  • Karjaküla alevik
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Kauda küla
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kiikla küla
  • Kildu küla
  • Kõidama küla
  • Koigi küla
  • Kõpu alevik
  • Kõpu küla
  • Kose alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kuru küla
  • Kuusalu alevik
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Laeva küla
  • Lasari küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehmja küla
  • Lehtmetsa küla
  • Letipea küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Loo alevik
  • Loo küla
  • Lubja küla
  • Maarja-Magdaleena küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Maidla küla
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Mereäärse küla
  • Meremõisa küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Naage küla
  • Näpi alevik
  • Neeme küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Nurkse küla
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Oti küla
  • Õvi küla
  • Paatsalu küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pinska küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Raja küla
  • Rannamõisa küla
  • Rannarajoon
  • Reiu küla
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Saarepeedi küla
  • Sagadi küla
  • Saku alevik
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Soodi küla
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammistu küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Tõravere alevik
  • Tõstamaa alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Uueveski
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Väike-Maarja alevik
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Vardja küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vasknarva küla
  • Vedu küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vinni alevik
  • Viraksaare küla
  • Võiste alevik
  • Voka alevik
  • Võle küla
  • Võnnu alevik
  • Võõpsu alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Harjumaa elamuturg ei ole korterituru kõrval endiselt olulist kasvu näidanud

Tallinna korteriturul võis alates 2010. aastast märgata sisuliselt pidevat turuaktiivsuse kasvu kuni aastani 2017. Vahepeal võis küll mõningaid ajutisi tehingute arvu taandumise märke kohata 2011. ja 2014. aastal, kuid üldpildis on pidev kasvutrend kuni 2018. aasta keskpaigani säilinud. Arvestades, et tüüpiliselt asuvad kinnisvaraturul erinevad segmendid erinevatel aegadel aktiveeruma, võis ligikaudu 2013. aastast oodata üsnagi tempokat turuaktiivsuse edasist kasvu ka elamuturul ning seejärel mõni aasta hiljem ühtlasi kasvu elamumaa kruntide segmendis.

Nii 2013. ja 2014. aastal võis küll ootuspäraselt elamuturule siirdunud kasvu küll kohata, kuid seejärel on 2014. aasta elamutehingute arv ületatud järgnevate aastate jooksul ainult 2017. aastal ning sedagi ainuüksi 2,8% võrra. Hinnakasv ei ole ei Harjumaa korteri- ega elamuturul olnud sealjuures ammugi võrreldav, majandus- ja finantskriisi järgsest turu põhjast on Harjumaa korteriturul aset leidnud ligi 125%-line hinnakasv kuid elamuturul on kasv jäänud 60% juurde. Sealjuures ei ole ka endiselt ületatud buumiaegset hinnataset, millest on mediaanhinnale tuginedes veel puudu ligi 2,5 protsenti. Alates 2013. ja 2014. aastast ei ole Harjumaa elamuturul üldiselt kuigi olulisi muutusi turuaktiivsuse osas aset leidnud, mõõduka hinnakasvu saatel on elamuturg erinevalt korteriturust püsinud pigem ebatavaliselt stabiilne.

Elamuturu tasakaalukama aktiivsuse taga on hulgaliselt põhjuseid

Kui mõelda, mis võib olla suhteliselt tasakaaluka elamuturu põhjuseks, siis otseseid või kaudseid põhjuseid on sealjuures mitmeid, kuid kõik teoreetilised põhjused tervikuna ei pruugi siiski endiselt kõike kokku võtta. Tänapäeva noored on suurel hulgal üles kasvanud korteris ning Tallinna elu on võrreldes muu Eestiga pigem üsnagi kiire ja vahemaad elamupiirkondadest Kesklinna sageli väga pikad. Viimast kinnitab osaliselt ka asjaolu, et näiteks Tartu maakonnas on elamuturg olnud samuti pigem oodatust madalama aktiivsusega, kuid sealne turuaktiivsus on siiski järjepidevalt erinevalt Harjumaast viimastel aastatel kasvanud. Ühtlasi on näiteks oluline asjaolu, et elamuturul moodustavad pakkumisest suure hulga nõukogudeaegsel perioodil ehitatud elamud, mis vajavad perspektiivis olulises mahus renoveerimistööde läbiviimist, seda tänapäeva noored aga ette võtta ei soovi.

Teisalt on võrreldes kümnenditaguse perioodiga muutunud üksikelamu soetamise finantseerimisviisid, mistõttu ehituslikult kvaliteetsemad ning kaasaegsemad elamud on suurele hulgale potentsiaalsele ostjaskonnale pigem ostu- ja laenuvõimekuse osas kättesaamatud. Teisalt takistavad igapäevaselt elamuturul likviidsuse kasvu juriidilised probleemid ehitusseadustikuga ja ligipääsuservituutidega. Üsna tavapäraste kuid siiski laialt levinud juriidiliste probleemide tõttu ei pruugi sisuliselt ükski pank mõne elamu ostu finantseerida, sest nende hinnangul see laenutagatiseks ei sobi, kuigi pealtnäha ei paista elamul ühtegi silmnähtavat viga olevat.

2018. aastal alanes turuaktiivsus lisaks Harjumaa korteriturule ka elamuturul

2018. aastal asus turul senine elamutehingute arvu kasv taas aeglustuma, tehingute arv pöördus langusesse nii Tallinnas kui selle lähiümbruses, mille kõrval jätkas mõlemas piirkonnas hinnakasv aeglustumist. Hinnakasvu on sarnaselt korteriturule suures osas soodustanud uusehitistega tehtavad tehingud, mis on tasakaalustanud järelturul vähenevat pakkumiste mahtu ning toetanud tehingute arvu piirkondlikku kasvamist. Tallinna lähipiirkonnas on kasvanud uusehitiste püstitamise aktiivsus kui ka tarbijate huvi uusehitiste soetamise vastu. Nõudluse senist kasvu on toetanud ennekõike korteri- ja elamuturul sarnaste varade vähene hinnadiferents ning ostjaskonna siirdumine korteriturult elamu- ja ridaelamuturule. Olenemata sellest, et ostjate kindlustunne on mõnevõrra halvenenud, püsivad nõuded eluasemele jätkuvalt kõrged.

Elamuturu klientide eelistused on aastatega muutunud

Uusehitiste vastu on tarbijaskonna huvi suurenenud, kuid seda peamiselt maakonnakeskusest väljaspool. Tallinna siseselt on üle 400 000 euro maksvate elamutega tehtud tehingute hulk aastaga kasvanud ligi 15% võrra. Samas, veel kümme ja enam aastat tagasi suhteliselt laialdaselt püstitatud üle 400 m2 suuruste üksikelamute turg on endiselt väga madala likviidsusega ning pigem on vastavas segmendis kogu senise kasvutsükli vältel isegi mõningates piirkondades aset leidnud varade väärtuse vähenemine. Taolised majad on sageli ainuüksi elektriküttega, mistõttu on nad kinnisvaraportaalides müügis olnud juba mitmendat aastat. Üldplaanis on siiski Tallinnas keskmisest kallimate elamute müük jäänud veel kesiseks, suur osa pakkumisel olevatest kvaliteetsetest elamutest on sarnaselt korteriturule jõudmas oma hinnatasemelt ostjaskonna laenu- ja ostuvõimekuse piirile, mis aga soodustab turuaktiivsuse püsimist linna lähiümbruses.

Tallinna linna hoonestatud elamumaa turul on mediaanhinna taset hoidnud elamuturu tehingud tervikuna, mille juures on hinnad mõõdukalt kasvanud nii uusehitiste kui ehituslikult vanemate elamute lõikes. Vaadates aga pikemat perioodi, on elamuturu üldine hinna- ja turuaktiivsuse kasv pealinnas pigem aeglustunud. Likviidsus on paranenud ja sellest tulenevalt on ligi 5%-line aastane hinnakasv aset leidmas ennekõike hinnavahemikus 175 000 - 325 000 eurot maksvate elamute osas. Keskmisest kallimate tehingute arv on periooditi vähesel määral sagenenud, kuid nende osakaal kogu tehingute mahust jääb endiselt madalaks ning nende puhul ei ole märgata ühest stabiilset kallinemist.

Elamuturul on pakkumiste arv järjepidevalt vähenenud

Nii pealinnas kui selle vahetus lähiümbruses on kvaliteetsete ja samaaegselt vastuvõtlike pakkumishindadega pakutavate järelturu varade maht vähenenud, mis on alates 2016. aastast soodustanud uusehitiste turu- ja ehitusaktiivsuse ning alternatiivina ühtlasi ridaelamukorterite atraktiivsuse kasvu. Pikemale perioodile taandatuna on elamuturul olnud märgata korterituruga üsnagi sarnast hinnakasvu, aastane kasv on jäänud piirkonniti valdavalt 3 - 6% vahele, mis on mõnevõrra kiirem olnud Tallinna lähistel paiknevate suvilate osas.

Nii korteri- kui elamuturg jätkab lähiperioodidel prognooside kohaselt aeglustuvat hinnakasvu, mille kõrval on paralleelselt oodata senise hoonestamata elamumaa turu osas sarnaselt korteri- ja elamuturule tõenäoliselt tehingute arvu perioodilisele langusele pöördumist. Korteriturul kasvanud rohkematoaliste korterite hinnad on pannud suure osa potentsiaalset ostjaskonda siirduma hoopis elamuturule, kus on aga samuti hinnatase piirkonniti võrdlemisi tempokalt kasvanud ning pakkumiste arv vähenenud, mistõttu osa tarbijaskonnast on otsustanud alustada hoopis elamuehitusega. Hinna- ja tehinguaktiivsuse edasist tempokat kasvu jääb takistama ennekõike ostjaskonnale sobilike elamute pakkumise kehv struktuur, alanenud pakkumiste arv ning kasvanud pakkumishinnad.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 116108
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

 

Tallinn

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tartu esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Viljandi esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Rakvere esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Jõhvi osakond

Jõhvi, Rakvere 16, 41532+372 337 0400 johvi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva esindus

Narva, Aleksander Puškini 28-202, 20307+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa esindaja (d)

Valga esindaja (d)

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?