Hindamine
Kinnisvarast filtrita on aus ja sisukas saade, kus kohtuvad kinnisvaramaailma tegijad. Vestleme hindajate, maaklerite, seadustajate ja teiste valdkonna ekspertidega, et tuua kuulajateni päris lood, teravad küsimused ja praktilised teadmised otse allikast.
Uues episoodis on külas Arco Vara hindajad Rutt ja Kati, kellega avame kinnisvara hindamise telgitagused. Saates räägime lahti, mida kinnisvara hindamine tegelikult tähendab, milline on hindamisakti sisu ning millist rolli mängib see kinnisvaratehingutes. Olulise teemana käsitleme miks ja kellele on hindamisakt vajalik. Rutt ja Kati selgitavad, miks pangad hindamisakti nõuavad, millistel eesmärkidel seda kõige sagedamini tellitakse ning mis võib juhtuda juhul, kui väärtus on ülepunnitatud või eeldused ei vasta tegelikkusele. Samuti räägime hindamise protsessist samm-sammult, kui kaua hindamine aega võtab ja milline on tegelik töömaht.
Lisaks on laual ka keerulisemad olukorrad, millega hindajad oma töös kokku puutuvad. Juttu tuleb puudulikust dokumentatsioonist, varjatud puudustest ning üllatustest, nagu kandvate seinte eemaldamine. Arutleme pikemalt, mida hindaja sellistes olukordades teha saab, millal soovitatakse kinnisvara seadustamist ning millal võib pank otsustada finantseerimisest loobuda.
Lisa-Lota Paadik
Kutseline kinnisvara nooremhindaja, tase 5
| Hindaja kutsetunnistuse nr. | 207202 |
| Mobiil | +372 5344 0141 |
| Telefon | +372 614 4600 |
| Keeled |   |
| lisalota.paadik@arcovara.ee | |
Inimesed tellivad eksperthinnanguid selleks, et saada pangast laenu kinnisvara tagatisel. Vähe on neid, kes enne vara müüma hakkamist konsulteerivad hindajatega või tellivad hinnangu eesmärgiga, et turul õige hinnaga sarnaste varadega konkureerida. Mõnikord kasutatakse hindajate abi ka varaliste vaidluste korral.
Hindajate töös tuleb tihti ette olukordi, kus klient tellib eksperthinnangu varale, millele on hind pandud müüja poolt. Hinnangut koostades võib selguda, et kinnisvara müügihind ja eksperthinnangu tulemus omavahel ei klapi. Selleks võib olla mitmeid põhjuseid. Tihtipeale müüb kinnisvara selle omanik, kes müüb pigem emotsiooni, mitte lihtsalt kinnisvara. Omanik, kes asub vara müüma ega ole oma ala professionaalidega nõu pidanud, otsib abi internetiavarustest. Üks kõige levinumaid kohti selleks on kinnisvaraportaalid, kust otsitakse enda varale võimalikult sarnane pakkumine ning hind määratakse selle järgi. Selline lähenemine ei ole kõige parem, sest portaalis saavad kasutajad panna hindu, mida nad ise heaks arvavad ja tihtipeale pannaksegi oma varale hind emotsioonile toetudes, mitte arvestades reaalset turusituatsiooni ja seda, mis see vara tegelikkuses väärt on.
Üheks levinud probleemiks on mööbli müügihinna sisse arvestamine. Paljud kliendid arvavad, et kui annavad ära oma eritellimusel valmistatud telekaaluse või tammepuidust magamistoa mööbli, et siis on võimalik koheselt vara eest krõbedamat hinda küsida, kuid tegelikkuses see nii ei ole. Krediidiasutused ei aktsepteeri sellist vara, mida saab füüsiliselt liigutada ehk siis hindajad arvestavad vara hulka vaid kohtkindla mööbli (köögimööbel, garderoobikapid, vannitoamööbel).
Mis ikkagi juhtub, kui kinnisvara müügihind ja eksperthinnangu tulemus omavahel ei klapi? Sellisel juhul on ostjal mitu võimalust. Esimeseks neist on tingimine, kus ostja saab müüjaga suhelda ja põhjendada talle ära oma seisukohad, miks vara väärtus peaks olema madalam. Selleks saab ta kasutada ka valminud eksperthinnagu abi. Kindlasti on müüjaid, kes tingimisega kaasa ei lähe ja sellisel juhul on võimalus müügihinna ja eksperthinnangu tulemuse vahe omafinantseeringu abil tasuda. Pank annab laenu ainult sellele osale, mis on eksperthinnangu tulemus. On kliente, kes ikkagi jäävad endale kindlaks ja tahavad saada hinda, millega nemad vara müüki on pannud. On ka kliente, kes tulevad ostjatele vastu ning omavahel leitakse kompromiss edukaks tehinguks.
Vara müüma hakkamisel soovitan kindlasti konsulteerida mõne kutselise hindajaga, kes aitab paika panna reaalse hinna. On kliente, kes tellivad vaid ekspertarvamuse, mis on lühem versioon eksperthinnangust, mis pole sobilik krediidiasutustele esitamiseks, kuid samas annab hea ülevaate vara väärtusest. Üheks variandiks on kindlasti teha koostööd ka maakleriga, kes on kursis piirkonna hindadega või tihedas kontaktis hindajatega. Vara õige hind aitab kaasa kiirele müügile ja kui õige hind on paigas, siis ei teki ostja leidmise korral probleemi, et müügihind ja eksperthinnangu hind omavahel klappima saada.
Ribaana-Chätleen Horm
Kutseline kinnisvara hindaja, tase 6 / Kutseline maakler
| Kutsetunnistuse nr. | 198466 |
| Hindaja kutsetunnistuse nr. | 202955 |
| Mobiil | +372 5815 0946 |
| Telefon | +372 614 4600 |
| Keeled | |
| ribaana.horm@arcovara.ee | |
| Vaata maakleri objekte (2) | |
Eksperthinnang
Kui kasutad kinnisvara ostu finantseerimiseks panga abi, siis tuleb tellida kinnisvarale eksperthinnang. Eksperthinnangu maksumus sõltub kinnisvara liigist ja asukohast. Arco Vara hinnakirjaga saad tutvuda järgneval lingil: https://arcovara.ee/et/kinnisvara-teenused/hindamine/hinnakiri
Notaritasu ja riigilõiv
Selleks, et teha Eestis kinnisavara ostu-müügitehing, tuleb käia notaris ja vastavalt notariaadiseadusele on notari ametitoimingute tegemine tasuline. Notaritasuga seonduvat reguleerib notari tasu seadus. Notaritasu hõlmab nii notariaaltoimingu tegemise kui ka sellega seotud õigusalaste ja tehniliste teenuste osutamise eest notarile makstavat tasu. Tehinguväärtuse määramisel on aluseks notariaaltoimingu objektiks oleva asja või õiguse väärtus.
Kinnisvara ostmisel tuleb tasuda notaritasu nii ostetava vara summalt kui ka hüpoteegi suuruselt. Kinnisvara müümisel tuleb maksta hüpoteegi kustutamise eest. Hüpoteegitasu tasub üldiselt alati see osapool, kes on vastava hüpoteegiga seotud, s.t hüpoteegi kustutamisel tasub müüja ja uue hüpoteegi seadmisel ostja. Kinnisvaraga seotud toimingute eest tuleb tasuda ka riigilõiv, kannete tegemisel kinnistusraamatusse ja uue hüpoteegi kinnistamise riigilõivu tasub ostja.
Notaritasu ligikaudse summa teada saamiseks on kõige mugavam kasutada notaritasude kalkulaatorit: https://www.notar.ee/et/teabekeskus/notari-tasu-kalkuleerimine
Ribaana-Chätleen Horm
Kutseline kinnisvara hindaja, tase 6 / Kutseline maakler
| Kutsetunnistuse nr. | 198466 |
| Hindaja kutsetunnistuse nr. | 202955 |
| Mobiil | +372 5815 0946 |
| Telefon | +372 614 4600 |
| Keeled | |
| ribaana.horm@arcovara.ee | |
| Vaata maakleri objekte (2) | |
Kinnisvara hindamise valdkonnas on kasutusel tuhandeid erialaseid sõnu, mis võivad valdkonnavõõrale inimesele palju segadust tekitada. Selgitan lühidalt, mis vahe on eksperthinnangul ja ekspertarvamusel.
Eksperthinnang
Vastavalt hindamise standardile defineeritakse eksperthinnang järgmiselt: eksperthinnang on hindamisaruande põhivorm, mille nõuded on Eesti standardites kõige täpsemalt reguleeritud. Eksperthinnang (kõnekeeles hindamisakt) on mahukas detailne aruanne, mis sisaldab kogu asjassepuutuvat uuritud materjali ja analüüse, mille abil jõuti hindamistulemuseni ja mille lõpptulemusel selgub hinnatava vara väärtus. Eksperthinnang on dokument, mis on vajalik rahalisi otsuseid nõudvates situatsioonides, sh pankadele kinnisvaralaenude väljastamisel, kohtule esitamiseks ja finantsaruandluseks.
Ekspertarvamus
Vastavalt hindamise standardile defineeritakse ekspertarvamus järgmiselt: ekspertarvamus on hindamisaruande vabam vorm, mille nõuded on eksperthinnanguga võrreldes vähem reguleeritud. Ekspertarvamus on vähem mahukas dokument kui eksperthinnang. Nimetatud dokument ei sobi pankadele ega kohtutele. Ekspertarvamus tellitakse üldjuhul iseenda jaoks, et saada teada oma kinnisvara väärtus. Seetõttu on ka tasu ekspertarvamuse koostamise eest üldjuhul poole väiksem eksperthinnangu tasust. Ekspertarvamus on mõistlik tellida juhul, kui soovid teada näiteks hinda, millega oma kinnisvara müüki panna.
Nii eksperthinnangut kui ka ekspertarvamust on võimalik koostada nii korterile, eramule, krundile, äripinnale, ehitusjärgus kinnisvarale või mõnele muule kinnistusregistrisse kantud objektile. Arco Vara eksperthinnanguid aktsepteerivad kõik Eestis tegutsevad krediidiasutused.
Kui vajad eksperthinnangut või ekspertarvamust, siis saada kinnisvara hindamise päring e-posti aadressile See e-posti aadress on spämmirobotite eest kaitstud. Selle nägemiseks peab su veebilehitsejas olema JavaSkript sisse lülitatud. või võta otse ühendust oma piirkonna hindajaga.
Lisa-Lota Paadik
Kutseline kinnisvara nooremhindaja, tase 5
| Hindaja kutsetunnistuse nr. | 207202 |
| Mobiil | +372 5344 0141 |
| Telefon | +372 614 4600 |
| Keeled | |
| lisalota.paadik@arcovara.ee | |
Nagu igal ametil, on ka kinnisvarahindaja tööl oma plussid ja miinused. Avan natuke hindajatöö tausta ning näitan selle paremaid ja mitte nii häid külgi.
Olen kinnisvarahindaja tööd teinud 1,5 aastat ja selle aja jooksul saanud kogeda nii mõndagi. Iga olukord kasvatab ja õpetab omamoodi ja neile olukordadele tuleb tänulik olla.
Tihtipeale tuleb meie töös ette, et hinnatava vara turuväärtus ei vasta kliendi ootustele. Sellised olukorrad on tavaliselt siis, kui vara omanik on oma vara müüki pannud ja leidnud ostja, kellel on laenu saamiseks vaja eksperthinnangut. Selles on aga vara väärtus hinnatud madalamaks hinnast, mida omanik oma vara eest küsib. Kõige lihtsam on seda selgitada nii, et hindajad hindavad kinnisvara, aga omanikud müüvad emotsiooni. See tähendab, et tihti vaadatakse kinnisvaraportaalidest varade hindu ja määratakse emotsiooni ajel ka oma kinnisvarale hind. Hindajad kasutavad eksperthinnangu koostamisel aga tehtud tehingute andmeid. Sellisel juhul tuleb kliendile kindlasti selgitada, kuidas vara hind kujuneb. Olukord nõuab head selgitamisoskust, et kõik osapooled rahul oleksid.
Hindajatöö kõige parem osa on see, et see viib meid väga paljude inimeste kodudesse. Näeme iga päev põnevalt sisustatud, huvitavate planeeringute ja erilahendustega eluasemeid. See on väga huvitav – tore on näha, milliseid lahendusi on välja mõeldud. Uskuge mind, sisustusajakirjades ja -saadetes ei näe pooltki nii vahvaid mõtteid!
Hea on ka see, et saame varasid üle vaadates veeta palju aega vabas õhus. Suvel on see lausa lust, kui saab sooja ja päikesepaistelise ilmaga huvitavaid objekte üle vaadata. Talvel saab aga paksus lumes mütata.
Väga suureks motivatsiooniks on toredad kliendid. Kui oled oma tööd hästi teinud, siis parim tasu on kliendi rahulolu ja siiras tänu. Oma töö hästi tegemine on parim visiitkaart, sest rahuolevad kliendid soovitavad sind ka teistele ja pöörduvad abi vajades just sinu poole tagasi.
Igapäevaselt puutume kokku tagantjärele seadustamist vajate ehitustöödega. Tihti juhtub nii, et üllatused tulevad välja alles vara ülevaatusel. Sellisel juhul saame klienti nõustada ja anda talle vajalikud kontaktid ehitustööde seadustamiseks.
Hindajatöö üks suurimaid plusse on kindlasti aja planeerimise võimalus. Saad ise koostada oma graafiku täpselt oma vajaduste järgi. Soovi korral saab tööd teha ka nädalavahetuseti või vajadusel võtta vabaks näiteks esmaspäeva. Aktiivse ja tubli töö tegemise korral ootab sind ka vastav tasu. Töö mitmekesisus ja liikuv iseloom on minu silmis suured plussid: saab käia objektidel, eksperthinnangut saab arvutis koostada ka mujal kui kontoris – see on hea võimalus teha kaugtööd.
Suurema osa tööst peabki hindaja tegema arvuti ees – see on üks miinustest. Aga kui kaitsta hästi oma silmi ning kasutada mugavat töötooli, siis pole see miinus kuigi suur.
Ka see, et tahame oma klientide jaoks alati olemas olla, võib saada miinuseks – nii on oht teha igal võimalikul vabal hetkel tööd ja unustada, et on vaja aega võtta ka enese jaoks.
Diana Nõmme
Aitan Sind kinnisvarateemadel!
Kutseline kinnisvara nooremhindaja, tase 5 / Vanemmaakler
| Hindaja kutsetunnistuse nr. | 233075 |
| Mobiil | +372 514 1045 |
| Telefon | +372 447 1430 |
| Keeled |  |
| diana.nomme@arcovara.ee | |
| Vaata maakleri objekte (38) | |
Edukale kinnisvaratehingule eelneb mitmeid tegevusi, sealhulgas eksperthinnangu tellimine. Tavaliselt on mainitud dokumenti vaja krediidiasutusel, kui soovitakse vara soetamiseks pangalaenu taotleda. Et protsessis edasi liikuda, peab klient valima kutsetunnistusega kinnisvarahindaja, kes teostab vara ülevaatuse ning koostab eksperthinnangu. Kinnisvarabüroode ja -hindajate valik on suur. Kindlasti tuleks esmalt veenduda, kas teie pank aktsepteerib valitud büroo või hindaja eksperthinnanguid, sest kutsetunnistus ei tähenda automaatselt pangale sobivust.
Kõik kutsetunnistusega kinnisvarahindajad on läbinud küll spetsiaalse eksami, aga eksperthinnangu ja teenuse kvaliteet võib vaatamata sellele büroodes päris palju erineda. Seepärast on oluline enne teenuse tellimist teha väike taustauuring, küsida soovitusi tuttavatelt või pangast. Soovitatavalt võiks võtta pakkumisi kahelt-kolmelt büroolt, selle baasil saab hea ülevaate vastamise kiirusest ja kvaliteedist, töö ooteaja pikkusest ja teenuse hinnast. Otsuse langetamisel ei tohiks kindlasti olla ainus argument soodsam hind.
Mille põhjal siis valida ja otsustada?
Hindajale päringu tegemisel või hindajaga kontakti loomisel saab esmased järeldused teha juba hindaja suhtumise põhjal. Meeldiv suhtlus ning kiirelt saadetud hinnapakkumine hindamisteenuse osutamiseks on osa kvaliteetsest teenusest. Hea hindaja tunneb kohe huvi, mis eesmärgil hindamist vajatakse ja millise varaga on tegemist, ning täpsustab võimalusel registrite andmeid tellija või omanikuga. Kliendile peaks jääma hindajaga suhtlusest emotsioon, et teda soovitakse tõesti aidata, samuti peaks tal tekkima turvatunne teenuse kvaliteedi osas. Kui hindaja on pädev küsima objekti kohta õigeid küsimusi juba enne, kui temalt teenus on tellitud, siis võite olla üsna kindel, et selle hindaja tööstiil on põhjalik ning koostatavad dokumendid korrektsed.
Kas soodsaima teenusehinna pakkunud hindaja on alati see õige?
See võib nii olla, kuid ei pruugi. Kui olete soetamas kinnisvara ehk tegemas üht kallimat kaalutletud ostu, mida teetegi võibolla ainus kord elu jooksul, siis valige samal viisil ka hindaja. Hea mainega hindaja hea mainega büroost koolitab end, panustab isiklikku arengusse ja võtab aega, et tagada eksperthinnangu kvaliteet – teinekord võib see tähendada mõnevõrra kallimat teenusehinda.
Soodsa hinnapakkumise taga võib aga peituda nn konveieritöö ja pikk ooteaeg, mille tulemusel valminud pealiskaudne eksperthinnang võib kaasa tuua hilisemad ebameeldivused. Suurim neist on see, kui pank eksperthinnangut ei aktsepteeri. Selle vältimiseks ja õige otsuse tegemiseks soovitame igal juhul teha taustauuringu.
