• arco vara
• kinnisvara
• seadus

Viimastel aastatel on populaarseks muutunud nii maa-, õhk-õhk- kui ka õhk-vesi- soojuspumbad. Kahjuks paigaldatakse neid üsna kergekäeliselt, arvestamata sellega, et kohalikust omavalitsusest tuleb saada luba ja soojuspump kui kütteallikas kajastuks ehitisregistris.

 

Probleemid seadustama soojuspumpadega on sagedased, sest inimeste teadlikkus on vähene – soojuspumpa peetakse pigem kodumasinaks kui kütteseadmeks.  Kahjuks sageli ei informeeri kliente ka müügi- ja paigaldusfirmad loa vajalikkusest, vaid on nõus paigaldama seadme ilma projekti olemasoluta. Vahel esitatakse küll ehitusteatis ja projekt, aga ei teata, et registris kajastumiseks on vaja esitada ka kasutusteatis. Lisaks kõigele sellele jääb seadustamise vajalikkus sageli arusaamatuks.

 

Asjaolule, et ümberehitused oleksid seadusega kooskõlas, sealhulgas soojuspumbad paigaldatud kehtivate nõuete järgi ja ehitisregistrisse kantud, hakati rohkem tähelepanu pöörama pärast 2015. aastat, kui võeti vastu uus ehitusseadustik ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus. 

 

Mida teha, et soojuspump oleks seadusega kooskõlas?

Enne soojuspumba paigaldamist tuleb ehitisregistri kaudu esitada ehitusteatis koos ehitusprojektiga. Pärast paigaldamist on vaja ehitisregistri kaudu esitada kasutusteatis koos projekti, kasutusjuhendi, ehitusdokumentide (kaetud tööde aktid, ehitustööde päevikud jne) ja elektri auditiga. Korterelamu puhul on vajalik ka KÜ nõusolek selle paigaldamiseks. Kohalikul omavalitsusel on õigus küsida dokumente veel lisaks.

 

Ehitusprojekt peab vastama ehitusprojekti nõuetele. Kui soojuspump on paigaldatud miljööväärtuslikus alas või muinsuskaitse piirkonnas asuvale elamule või korterelamule, peab see olema varjestatud, varjestus värvitud elamuga sarnast tooni ning toodud maapinna peale. Kohalik omavalitsus võib nõuda selle maapinna peale toomist ja varjestamist ka muudel juhtudel.

 

 

Milleks kogu see bürokraatia?

Soojuspumba paigaldamine liigitub tehnosüsteemide muutmise alla. Ehitusseadustiku järgi on ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ehitise ümberehitamine on muuhulgas ka see, kui paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet (EhS §4 lõige 3³).

 

Soojuspumba paigaldamine eeldab ka elektrisüsteemi muutmist – veel üks põhjus, miks selline ehitustegevus peab olema seadusega kooskõlas ja dokumenteeritud.

 

Milliseid tagajärgi võib kaasa tuua seadustamata soojuspump?

Omavolilise ehitustegevuse korral on kohalikul omavalitsusel õigus teha ettekirjutus või trahvida nii füüsilist kui ka juriidilist isikut. Samuti ei pruugi ostuhuviline saada pangast laenu, kui tegemist on ebaseadusliku ümberehitusega. Kindlustusfirmadel ei ole aga kohustust hüvitada kahjujuhtumeid, mis on alguse saanud seadustamata ehitisest või ehitise osast.

 

Lisadokumendid, mida võib vaja minna soojuspumba seadustamiseks:

• tänasele päevale vastav korteri või elamu plaan;
• elektriaudit;
• korteriühistu liikmete nõusolek;
• kasutus- ja hooldusjuhend;
• paigaldusakt;
• müramõõdistusprotokoll;
• ehitusdokumendid (kaetud tööde aktid, ehitustööde päevikud, koosolekute protokollid jne);
• teostusjoonised;
• topogeodeetiline mõõdistus;
• KÜ kooskõlastus;
  
  

Kui vajad abi vara dokumentatsiooni korrastamisel või tekib lihtsalt küsimusi, siis võta julgelt ühendust Arco Vara kinnisvarabürooga.

Vastame meeleldi tekkinud küsimustele ning aitame ehitised ja ehitise osad viia seadusega kooskõlla. Võta ühendust allolevate kontaktandmete kaudu või saada päring Arco Vara kinnisvarabüroo kodulehe kaudu: https://arcovara.ee/et/kinnisvara-teenused/seadustamine.
Meie kinnisvara seadustamise projektijuhid aitavad Sind ja leiavad lahenduse. Esimene konsultatsioon on TASUTA.

• arco vara
• kinnisvara

Korterelamus tuleb korteriomanikel ühiselt jagada parkimiskohti, keldrit, pööningut ja mõnikord ka katuseterrassi. Need ruumid ja pinnad ei kuulu automaatselt korteri juurde, ehkki korteriomanik on neid algusest peale kasutanud, lukustanud ja koristanud.

 

Nii keldrit kui parkimiskohta kasutatakse kokkuleppel, enamasti on selleks suuline tava, vahel ka ühistu koosolekul vormistatud kirjalik kokkulepe. Uute korteriomanike puhul kerkivad alatihti üles n-ö õigusjärgluse küsimused, vaidlused ja hääletamised KÜ koosolekul. Vahel arvatakse, et suurem otsustusõigus on elanikel, kes on majas juba kauem elanud, selle remontimiseks raha maksnud ja teavad üldse paremini, kuidas asjad on alati olnud. Kui aga põhikirjas ei ole teisiti, siis annab iga korteriomand otsuse langetamisel ühe hääle.

Kinnistusraamatus on sõltuvalt kande tegemise ajast korterite kohta kasutuses ka erinevad nimetused ja suurused.

 

Korteriomand on eriomand + kaasomand + liikmelisus korteriühistus.

Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Eriomandi eseme üldpinna suurust kinnistusraamatusse ei kanta.

 

Kaasomandi osa suurus kinnisturaamatus ei ole võrdne korteri suurusega, ka eriomand võib olla suurem või väiksem tegelikult kasutatavast pinnast. Korteriühistu koosolekul võib hääleõigus olla eriomandi suurusest sõltuvuses, aga ei pruugi.

 

Kõik õigused uuele omanikule üle ei lähe, uus omandaja vastutab kindlasti KÜ ees korteriomandist tulenevate kohustuste eest (kommunaalkulude võlgnevused) korteriomandi väärtuse ulatuses.

 

Selleks, et korteriomanik saaks ainuõiguse mõnda seni üldkasutatavat ruumi endale pidada, on vajalik kõikide korteriomanike kokkulepe. Varasemalt on soovitatud kokku leppida notariaalne kasutuskord ja paljude majade puhul see ka täna kehtib ning kirjeldab tegelikke kasutustavasid õuemaal või trepikodades. Väiksema arvuga korterite puhul on isegi reaalne, et kõik omanikud on korraks notarikontoris kokku saanud. Üle kümne korteriga majades on tõenäoliselt igal korteril eraldi omanik ja nende kohtumist korraldada on suhteliselt võimatu.

 

Tänased kohtulahendid on ära selgitanud, et korteriühistu õigused on kitsamad, kui seni oleme kujutlenud, ning parkla või keldri  jms kasutamine ei puuduta korteriühistu kui juriidilise keha huve, vaid ainult teiste korteriomanike õigusi. Et õigused aga kehtiks ja jõudu omaksid, peavad korteriga kaasas käivad piirangud või laiendused olema kantud ka kinnistusraamatusse. Näiteks kui senine korteriomanik ei kasutanud keldriboksi ja teised elanikud täitsid kõik ruumid ise oma moosipurkide või autorehvidega, aga nüüd soovib uus omanik oma jalgrataste hoidmiseks ruumi, siis on tal õigus nõuda samaväärset keldrikasutust.

 

Tänane praktika räägib aga hoopis rohkem parkimiskohtadest, mida eriti vanemate korruselamute puhul pole kunagi piisavalt. Kohati on autoomanikud lasknud oma raha eest murulapi killustikuga katta ning seeläbi tekitanud kinnistule parkimisruumi. Ekslikult arvatakse, et sellega koos on saadud erikasutusõigus ja kui seni autota olnud elanik asendub autoomanikuga, ongi tüli majas.

 

Kui korteriomanikule keldrit või parkimist ei võimaldata, veel enam, seda isegi takistatakse ja teda kiusatakse, on tal õigus esitada nõue kohtusse teiste korteriomanike vastu korteriomandi- ja korteriühistuseaduse sätete alusel.

 

Pikkade ja tülikate kohtuvaidluste vältimiseks oleks mõistlik püüda kohe korteriomanike vahel kokkulepe saavutada, see notariaalselt kinnitada ja kanda kinnistusraamatusse erikasutusõigusena. Samamoodi võib vaidluste ennetamiseks vaadata üle senised notariaalsed kasutuskorrad, need kaasajastada ning lasta teha kanne kinnistusraamatusse, nagu seda nõuab korteriomandi- ja korteriühistuseadus.

Kokkulepe võib sisaldada muudki, sinna võib panna kirja sellised asjad, mida ühistu põhikiri ei sisalda. Näiteks fikseerida koosolekul hääletamise põhimõtted, õigus vaheseinte eemaldamiseks, fassaadiavade tegemiseks, terrassi ehitamiseks oma akna alla ja selle erikasutusõigus, kommunikatsioonide läbiviimine kellegi korterist jne. Seadusega vastuolus olevaid sätteid muidugi fikseerida ei saa.

• arco vara
• kinnisvara
• maa

Krundi ostmine on tõsine ettevõtmine ja esimene samm väga kaalukas projektis – oma kodu ehitamises. Enne krundi ostmist tuleb veenduda, et saate seal oma plaanid teoks teha. Millele siis krundi ostmisel tähelepanu pöörata?

• Kontrollige maa sihtotstarvet

Katastriüksustele kehtestatakse õigusaktidega sihtotstarve – see määrab maa-ala kasutamise tingimused. Maa sihtotstarbe kohta saab teha infopäringu maa-ameti kaardirakenduse geoportaalis. Peamised sihtotstarbed on:

*elamumaa – alaliseks või perioodiliseks elamiseks ettenähtud ehitiste maa ja garaažide maa. Elamumaale saab ehitada eramaja, kortermaja, garaaži või suvila;

*sotsiaalmaa – avaliku otstarbega maa, millelt ei taotleta kasumit. Sotsiaalmaal asuvad tavaliselt ühiskondlikud hooned: koolid, pääste- või politseijaoskonnad, haiglad;

*tootmismaa – tööstushoonete, ladude, tehaste ehitamiseks kasutatav maa;

* ärimaa – ärilisel eesmärgil kasutatav maa: ladude, ärihoonete ja büroode ehitamiseks;

*maatulundusmaa – maa, mida kasutatakse põllumajanduses või metsanduses. Elamu on võimalik sinna ehitada, kuid teatud piirangutega. Peamiseks maakasutusviisiks peaks jääma põllumajandus või metsandus;

Maa sihtotstarve on muudetav, selleks tuleb esitada vastav taotlus kohalikule omavalitsusele.

• Kontrollige omandiõigust

Enne ostmist tehke kinnistusraamatus päring, et kontrollida, kes on kinnistu omanik.

• Kontrollige ehitusgeoloogilisi omadusi

Ehitusgeoloogilised omadused, nagu nõlvade stabiilsus, põhjavee tingimused, pinnase koostis ja pinnasereostuse olemasolu võivad mõjutada ehitamise ja maa kasutamise võimalusi.

• Kontrollige, ega krundil pole ehituspiiranguid

Krunti ostes peab teadma, et igale poole ei saa ehitada. Ehituspiiranguteks võivad olla ehituskeeluvöönd, veekaitsevöönd, metsa olemasolu, piirangud võivad olla kehtestatud seadusega või omavalitsuse poolt. Kõige täpsema info detailplaneeringu ja projekteerimistingimuste kohta saab kohalikust omavalitsusest, infot võimalike ehituspiirangute kohta saab ka krundi omanikult, maa-ametist, kinnistusraamatust, ehitisregistrist, muinsuskaitseametist, keskkonnaametist.

• Kontrollige kommunikatsioonide olemasolu

Krunti ostes on väga oluline, kas on olemas kommunikatsioonid, nagu veevarustuse, kanalisatsiooni, elektri- või gaasivõrguga liitumise ühenduskohad. Kui ühenduskohad krundil puuduvad, siis võivad kommunikatsioonivõrkudega liitumised minna maksma kümneid tuhandeid eurosid.

• Kontrollige krundi piire

Tehke kindlaks, et krundi piirid vastavad omavalitsuse piiriprotokolli andmetele – protokollis on kirjas nii katastriüksuse kuju kui ka piirimärkide paiknemine. Kõige ajakohasem seis katastriüksuste kohta on maa-ameti geoportaali katastrikaardil.

• Kasutage spetsialisti abi

Kui tekib kahtlusi või küsimusi, võtke ühendust spetsialistiga – pöörduge geodeesia spetsialisti, juristi, kinnisvarahindaja või -maakleri poole.

• arco vara
• kinnisvara

Igal plaanilahendusel on oma plussid ja miinused. Klassikalise planeeringuga korteri peamine eelis on eraldi asetsev köök – see on kas kõigist tubadest koridoriga täielikult eraldatud või saab kööki läbi elutoa ning see on eraldatud vaheseina ja uksega. 

 

Eraldi köögi peamine eelis on see, et toiduvalmistamise lõhnad ei levi tubadesse. Ükskõik kui võimsad õhupuhastid ka poleks, ikka tekib kodus toitu hoides ja valmistades lõhnu. Klassikalises eraldiseisva köögiga korteris ei saa toidulõhnad ja rasvased aurud kodutekstiilidesse imbuda ning tänu sellele on nende eluiga pikem.

 

Kuigi klassikalise planeeringuga korterite omanikud ei saa tavaliselt köögi suurusega kiidelda, pakub suletava uksega köök siiski võimalust leida privaatsust. Kui korteris elavad ka koerad ja kassid, siis saab nende söögikohad samuti kööki sisse seada.

 

Moodsas ilma koridorita korteris eraldi kööki ei ole, köögiala on üldjuhul väga väike ja võib piirduda vaid seinaäärse tehnoloogilise alaga. Avatud köögiga elutoast pääseb nii vannituppa, garderoobi kui ka panipaika. Klassikalise planeeringuga korteris seda reeglina ei juhtu.

 

Teiseks klassikalise korteri eripäraks on eraldi asetsevad toad. Kaasaegsetes uusehitistes on arendajad praktiliselt loobunud tavast luua eraldi sissepääsuga ruume. Kõige sagedamini külgneb avatud köögiga elutuba magamistoaga ning vahel pääseb mõlemasse magamistuppa läbi elutoa. Klassikaline planeering eeldab koridori, kust pääseb igasse ruumi, see aga tähendab mitut privaatset ruumi.

 

Eraldi tubade olemasolu eeldab üsna pikka koridori, kust pääseb igasse ruumi. Suur ja esmapilgul ebafunktsionaalsena mõjuv mitteeluruumide pind võib klassikalise korteri ostjat mõnikord tõrjuda. Ent suurde koridori saab mahutada garderoobi ja panipaigad, mida muidu polegi ehk korterisse ette nähtud.

 

Klassikaliste korteritega elamukompleksides ei sea arendajad alati eesmärgiks rajada ühele korrusele maksimaalselt tube. Ruumid meenutavad seal oma plaanilt pigem ruutu kui ristkülikut, seetõttu on selliseid kortereid lihtsam sisustada ja tsoneerida.

 

Üldiselt on igal planeeringul oma plussid ja miinused. Iga korteri saab soovi korral muuta kaasaegseks ja avatuks, ühendades köögi ja elutoa. Samuti on alati võimalik paigaldada täiendavaid vaheseinu. Klassikalise planeeringuga korterid sobivad suurepäraselt lastega peredele, kus iga pereliige vajab eraldi oma ruumi.

 

 

• arco vara
• kinnisvara

Isaisa suurtalu pärisid õde ja vend. Õde abiellus ning jäi oma perega isakoju elama. Vend oli kaks korda abielus juba enne isa surma ja sai lapsi nii abielust kui kooselust, kuid oma sugulastele neid ei tutvustanud. Kui tema suri, läks pärand edasi ta lastele. Talupidajad tahavad nüüd talu oma nimele saada, kuid selgub, et õigus osale majapidamisest on neile võõrastel noortel inimestel.

Eelmise põlvkonna lahkumine teeb omanikeks uued inimesed. Pärimisasjades on kõige rohkem segadust tekitanud see, et arvestama peab kolme eri ajal kehtinud seadusega. Oluline on teada,  millal on vara omanik siit ilmast lahkunud: erinevused on kuni 1996. aastal, 1997–2008 ja alates 2009. aastast surnud isikute pärandi lahendamisel.

Praegu saadakse pärijaks automaatselt, kui pärismisõigusest teadasaamisest alates kolme kuu jooksul sellest ei loobuta. Enne 2009. aasta 1. jaanuari kehtis süsteem, kus pärandi saamiseks tuli see ametlikult vastu võtta. Kui seda ei tehtud, siis nüüd enam viga parandada ei saa.  Olulisimaks muutub vahetegemine just olukorras, kus pärijat ei oota ainult vara, vaid ka kohustused – võlad. Mõned pärandiasjad ongi omal ajal jäänud lõpetamata ja segadus aina kasvab.

Varasemate aegade mälestusena teatakse seda, et kui vara, maja või korter oli kellegi nimel, siis see oligi oluline ja näiteks lahutatud abikaasal varale õigusi ei olnud. Siiani peetakse väga tähtsaks, kelle raha eest vara ostetakse, ja hoitakse meeles, milline korter või suvila enne ühise maja ehitamist maha müüdi. Maakler kuuleb sageli ka aastate pärast, et omavahel on sõlmitud mitmesuguseid kokkuleppeid. Kui vara on lahusvaraks vormistamata, pole juriidiliselt oluline, kelle raha eest osteti – tegu on ühisvaraga. Päranduseks saadud maja või korter kuulub siiski pärandi saajale ja seda abikaasaga jagama ei pea.

Sageli lisandub ühiselt võetud laen, mida üks laenuvõtjatest tasub, ja see teeb valemi veelgi keerulisemaks. Laenuperioodid on pikad ja selle vältel võib kõike ette tulla, nii lahkuminekut kui surma. Müüdava vara kohta infot kogudes küsib asjatundlik maakler ka varasuhete kohta ja mitte selleks, et end pere siseasjadesse segada, vaid nõu andmiseks. Tihti soovitakse nõu saada ja müüki alustada juba enne, kui pärand on vastu võetud.

Pärandi müügisoovile peab eelnema pärandi vastuvõtmine, osade selgitamine, soovitavalt ka pärandi jagamine. Enne jagamist on tegemist pärimisühisusega ja pärand kuulub selle osanikele, vastavalt tunnistusele märgitud mõttelistele osadele.  Ühisomanikena peaksid kõik pärijad toimetama ühiselt koos, pärijate hulka võib aga sattuda ka tundmatuid väga kaugeid hõimlasi – seda eriti kärgperede või varasematest abieludest pärit laste tõttu.

Lapsed pärivad oma vanematelt esimeses järjekorras ja kärgperede puhul võivad pärijateks ühtäkki saada mitme pere inimesed. Seadusjärgsed pärijad on abikaasa ja sugulased, vahel arvatakse ekslikult, et ainult abikaasa või ainult lapsed. Abikaasa pärib alati järjekordade kõrvalt võrdselt pärandaja lapse osaga ja ta ei tohi saada vähem kui ¼ pärandist esimese järjekorra seadusjärgsete pärijate kõrvalt. Tähtsust ei oma, millised on omavahelised suhted, kuid vabaabielu siiski ei arvestata.

Esimese järjekorra pärijad on pärandaja lapsed ja nende järglased. Kui lapsi pole, siis liigub pärand edasi teise või kolmanda  järjekorra juurde. Teise järjekorra pärijateks on pärandaja vanemad, kes pärivad siis, kui pärandajal lapsi polnud. Sel juhul saab abikaasa mitte vähem kui poole pärandist. Kolmandas järjekorras on pärandaja vanavanemad ja nende alanejad sugulased. Kolmas järjekord rakendub siis, kui pärandjal pole ei abikaasat ega lapsi, sest juhul, kui pärandajal on abikaasa, aga ei ole sugulasi esimesest ega teisest järjekorrast, pärib abikaasa kõik. Võib ka juhtuda, et pärandaja laps esimesest abielust on surnud, sel juhul tulevad valemisse juba tema lapselapsed.

Lapsed pärivad võrdsetes osades. Ka juhul, kui on tehtud testament ja sellest jääb välja mõni alaealine laps – ka tema peab saama sundosana pärandist osa.

 

 

• arco vara
• korter
• uusarendus
• uued korterid

Külastasin hiljuti Soomes sõpra, kes elab suurlinna uusarenduse neljatoalises korteris. Minu suureks üllatuseks puudus korteris saun. Kui olin selle kohta pärinud, viis ta mind maja seitsmendale korrusele, kus meie ees avanes suur ühine pind sauna, eesruumi ja katuseterrassiga.

 

See on Soomes uus mood. Korteritesse saunu enam ei ehitata, kuna need on jäänud sageli täitma vaid panipaiga funktsiooni. Lisaks annab katuseterrass hea võimaluse majaelanikega koos aega veeta. Sõber rääkis, et suvel korraldasid nad oma katuseterrassil ka väikese kontserdi.
Hoone esimesel korrusel, kohe sissepääsu juures, asub aga tüüpiline ravintola – kohvik, mida peab kohalik iraanlane. Ka see on koht, kus mõnusatel diivanitel istudes koos aega veeta, jutustada ja süüa.

 

Seda kõike nähes meenusid mulle 1920.–1930. aastate Eesti töölisklassimajad, kus sauna ja pesuruumide jagamine oli üsna tavaline nähtus ning kus katusekorrusel kuivatati pesu. Nüüd on see trend naasmas. Küllap sobiks see ka kidakeelsetele eestlastele, sest ega soomlanegi pole väga avatud jutuvestja.

Nimetame seda ühises kasutuses olevat ala sotsiaalseks ruumiks, kus inimesed saavad kohtuda, lõõgastuda ja üksteisega suhelda ning tunda end osana kogukonnast. Sotsiaalseid ruume on erinevaid: siseõu, aed, spordiruumid, katuseterrass või muud ühised alad, kus saab koos aega veeta.
Praegu näeme selliseid ühiseid alasid enamasti piirkonna kontekstis, näiteks parkide näol, aga arendajad võiksid pöörata tähelepanu ka sellele, kuidas konkreetse kinnistu või hoone võimalusi kasutades aidata kaasa kogukonnatunde tekkimisele. Eriti oluline oleks see just uute elanike jaoks, kes võivad muidu end uues elukohas üksi või isoleerituna tunda.

Sotsiaalse ruumi eeliseks on ka see, et see võimaldab inimestel kokku tulla ja ühiselt kasutada rajatisi, mida neil endal ei pruugi olla. Näiteks võivad need olla spordisaalid, kus majaelanikud saavad treenida, või katuseterrass, kus saab nautida vaateid ja naabritega suhelda. Samuti saun, mis leiaks muidu liiga vähe kasutust.

Tõsi, sotsiaalse ühisruumi õigusega käib kaasa suurem vastutus, aga heaperemehelikkus on pigem kultuuri osa kui trendiküsimus.

Kokkuvõtvalt

Sotsiaalne ruum kui selline on juba mitmetes uusarendustes olemas, aga pigem kallimates hoonetes. Ent ühisruume võiks kavandada rohkematesse arendustesse – see võimaldab ka efektiivsemalt ehitada ja majandada. Kui Kalamaja on seni ainus sotsiaalse ühisruumi sünonüüm, siis miks mitte planeerida neid ka mujale ning luua ühisruumile laiem tähendus kui vaid „karbid“ üksteise peal ja tere koridoris.