• arco vara
• kinnisvara

Commercial apartment ownership is a real estate format where business premises are individually owned and registered as apartment ownership. This means that each commercial unit owner has the right to independently use, manage, and, if necessary, sell their property. Commercial apartment ownerships are common in shopping centers, office buildings, and other commercial real estate developments.

Advantages of Commercial Apartment Ownership

1. Independence and Ownership Rights – Owners can manage their business premises independently, without being tied to the decisions of other property owners.
2. Investment Value – Commercial apartment ownerships can be a good long-term investment, as their value may increase over time.
3. Fewer Obligations – Unlike whole-building commercial ownership, owners are not responsible for the overall management and maintenance of the entire building.
4. Ease of Buying and Selling – Since they are separately registered as apartment ownership, commercial properties are easier to sell and mortgage.

Disadvantages of Commercial Apartment Ownership

1. Management and Visitor Restrictions – Although owners have independence, there are usually common management rules that must be followed.
2. Utility and Maintenance Costs – Shared building expenses (e.g., heating, security, cleaning) are often divided among owners, which can increase costs.
3. Limited Customization Options – Commercial apartment ownership may have restrictions on built-in solutions, space usage, and exterior design.

Who Is Commercial Apartment Ownership Suitable For?

Commercial apartment ownership is suitable for entrepreneurs and investors who want to own a specific business space without the responsibility of managing an entire building. It is an attractive option for retailers, service providers, and investors looking to rent out space.

What to Consider Before Buying Commercial Apartment Ownership?

• Location – Properties in good locations offer higher demand and better liquidity.
• Management Costs – Before purchasing, it is essential to review the costs associated with shared building services and management.
• Legal Restrictions – The legal status of the building and any usage restrictions should be checked.
• Market Conditions – Analyzing market trends and future forecasts before investing is advisable.

Commercial apartment ownership is a flexible and valuable real estate format that can offer both convenience and investment potential. However, making an informed purchase decision requires carefully evaluating all relevant factors.

Tuludeklaratsiooni täites on inimesed avastanud, et kui varematel aastatel said nad enammakstud tulumaksu tagasi, siis sel aastal tuleb osal inimestest paraku juurde maksta, sest tulumaksu on tasutud vähem. Võimalike mahaarvamiste süsteem ja osakaal on pisut muutunud, aga deklaratsiooni koostada ja esitada on endiselt väga kerge.

Kinnisvaraga seondub eelkõige eluasemelaenu intressidega toimunud muudatus. Sel aastal ei saa maksustatavast tulust maha arvata 2024. aastal tasutud eluasemelaenu intresse. Võib nentida, et võidumehed on need, kel laenuperiood lõpujärgus ja kes on aja jooksul saanud intressisummasid mahaarvatavate kulude suurendamiseks kasutada. Tavapäraste ühetaoliste laenumaksete puhul on esimesel laenupoolel intressi osakaal ju suurem ja laenu põhiosa hakatakse maksma oluliselt hiljem.

Kinnisvarainvestoreid huvitab üüritulu deklareerimine. Üüritulu on seotud käibemaksuga ja tuleb kogu ulatuses deklareerida. 2024. aastal maksustati üüritulu 20% tulumaksumääraga. Eluruumide üüritulu deklareerimisel saab omanik maha arvata 20% kuludest, mille kohta kuludokumente ei pea esitama.

Palju küsimusi on tekitanud majalaenu tagasimaksed, mida üürnikud kommunaalkulude koosseisus tasuvad. Need tuleb üürileandjal näidata üürituluna, samas kui remondifondi tasu ja muid tavalisi kommunaalkulusid üürituluks arvestama ei pea. Nii saab korteri üürituluna deklareerida kuuüüri + laenu tagasimakse ning vähendada seda summat 20% võrra.

Kui üüritulu saadakse platvormidest Airbnb või booking.com, siis on summad juba eeltäidetud deklaratsioonis olemas, 20% maha arvata ei saa. 

Kinnisvara müügitulu deklareerimine ei ole sel aastal muutunud, endiselt tuleb tulumaksu tasuda müügihinna ja ostuhinna vahelt. 2024. aastal kehtis 20% tulumaks teenitud kasumilt,  maha saab arvata dokumentaalselt tõendatud parenduskulud. Pärandiks saadud kinnisvaralt arvutatakse tulumaksusumma kogu müügisummat arvesse võttes.

Muutunud ei ole ka maksuvabastused: elukoha müügitulu on tulumaksuvaba, kui eelneva kahe aasta jooksul ei ole elukohta müüdud. Rahvastikuregistris on võimalik registreerida nii põhielukoht kui muu elukoht. Tulumaksu ei pea tasuma aiamaja või suvila müügilt, kui kinnistu pole suurem kui 2500 ruutmeetrit ja vara on olnud omandis vähemalt kaks aastat. Tulumaksuvabastus rakendub lisaks tagastatud või erastatud vara müügil ja pärandiks saadud eluruumi müügil, kui see oli tehingu eel müüja elukoht.

Tuludeklaratsiooni saab esitada maksu- ja tolliametile 15. veebruarist kuni 30. aprillini.

2024. aasta esimeses kvartalis tehti Viljandi maakonnas hooajaliselt rahulikumail perioodil pelgalt 93 korteritehingut, mida oli siiski 3 ühiku võrra enam kui aasta varasemalt, viidates ehk madalaima tehingute arvuga perioodi jäämisele juba 2023. aasta algusesse. 2024. aasta teises kvartalis tehti seejärel kokku 118 ja kolmandas kvartalis 111 ostu-müügitehingut, mida oli vastavalt 1,7% enam ja 4,3% vähem kui 2023. aasta samadel perioodidel. 2024. aasta esimese kolme kvartali vältel tehti võrreldes aastatagusega maakonnas kui tervikus täpselt sama palju tehinguid kui 2023. aasta samal perioodil, viidates selgelt stabiliseerunud tehingute arvu tasemele.

 

Tehingute arvu langus võrreldes aastatagusega jätkus 2023. aasta neljandas kvartalis juba kaheksandat kvartalit järjest, kuid seejärel turuaktiivsus 2024. aasta esimeses pooles marginaalselt suurenes, mis on loonud eeldused, et tehingute arvu suurem langus on juba läbitud ning peatselt saab rääkima hakata taaskordsest võimalikust kasvutsüklist, seda aga ettevaatavalt eeskätt 2025. aastast. Likviidsus on 2022. aasta keskpaigast turul selgelt halvenenud ning müügipakkumiste arv on selle taustal ootuspäraselt suurenenud, mille juures pakkumiste arvu suurenemine püsis ootuspäraselt ka veel 2024. aasta esimeses pooles. Kuigi 2024. aasta teises pooles pakkumismahu edasine kasv hooajaliselt peatub, võib see täiendavalt siiski 2025. aasta esimeses pooles taas esile kerkida, viidates lähitulevikus veel marginaalsetele hinnakasvu võimalustele.

 

Viljandi linnas tehti 2024. aasta esimeses kvartalis 49, teises kvartalis 59 ja kolmandas kvartalis 50 ostu-müügitehingut, mida oli võrreldes aastatagusega nii esimeses kui ka kolmandas kvartalist täpselt sama palju ning teises kvartalis siiski 14% enam. Veel 2021. aasta neljandas kvartalis oli tegemist viimaste aastate aktiivseima kvartaliga (92 tehingut), iseloomustades turuaktiivsuse languse senist ulatust. 2024. aasta senine üsna stabiilse turuaktiivsusega keskkond viitab Viljandi linna eestvedamisel langustsükli põhja läbimisele või vähemalt selle keskpaiga lähistel paiknemisele.

 

Väljaspool maakonnakeskust tehti 2024. aasta esimeses kvartalis paralleelselt 44, teises kvartalis 59 ja kolmandas kvartalis 61 korteritehingut, mida oli vastavalt 7,3% enam ning 7,8% ja 7,6% vähem kui 2023. aasta samadel perioodidel. Ka maakonnakeskusest väljaspool on võrdlusbaas olnud madalam, mille juures on olnud 2024. aastast ootuspärane, et piirkonniti ei saa välistada järk-järgult taas kasvule pöörduvat või vähemalt stabiliseerunud turuaktiivsuse taset. Tööturul halvenenud väljavaated võimaldavad aga Viljandi linna lähiümbruse osas prognoosida, et sealne taaskordne kasvutsükkel võib võrreldes maakonnakeskusega alata erinevates väikeasumites teatava ajalise viitega ning seda on hästi ilmestanud ka 2024. aasta senised kvartalid.

 

Viljandi maakonnas tehtud korteritehingute lõikes kujunes 2024. aasta kolmandas kvartalis mediaanhinnaks 714 €/m², mida oli 12% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 14% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Kui tehinguhindu konkreetsemalt vaadata, ilmneb siiski tõsiasi, et alanenud pakkumishindade ja suurenenud pakkumismahu taustal 2024. aasta esimeses kvartalis korterite hinnad küll mõnevõrra hooajaliselt alanesid, kuid juba teises kvartalis olid hinnatasemed taas analoogsed või mõnevõrra kõrgemal tasemel kui 2023. aasta teises kvartalis ning ka kolmandas kvartalis edasiselt olulisi muutusi ei saanud täheldada.

 

Viljandi linnas tehti 2024. aasta kolmanda kvartali tehingute taustal korteritehinguid mediaanhinnaga 1246 €/m², mida oli 3,3% vähem kui eelmises kvartalis ning 1,2% vähem kui 2023. aasta kolmandas kvartalis. Hindade langus on turul teataval määral aset leidnud, kus peamiselt tüüpkorterite turul võis sarnaselt 2023. aasta algusele märgata ka 2023. aasta neljandas ja 2024. aasta esimeses kvartalis, et hinnatasemed olid veidi taandunud. Aastane hinnalangus ei ole aga üle 5% taseme ulatunud, viidates pelgalt marginaalsetele negatiivsetele muutustele ning 2024. aasta teises ja kolmandas kvartalis viiteid hinnalanguse süvenemise osas täiendavalt ei avaldunud. 2024. aasta esimeses pooles jätkuvalt alandatud pakkumishindade dünaamika võib aga osaliselt hindade langust statistiliselt esile kutsuda ka veel 2024. aasta teises ja 2025. aasta esimeses pooles, mil taolistele varadele alles ajalise viitega ostjaid leitakse.

 

Viljandi linna ja Viljandi maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

 

• arco vara
• kinnisvara
• seadus

Viimastel aastatel on populaarseks muutunud nii maa-, õhk-õhk- kui ka õhk-vesi- soojuspumbad. Kahjuks paigaldatakse neid üsna kergekäeliselt, arvestamata sellega, et kohalikust omavalitsusest tuleb saada luba ja soojuspump kui kütteallikas kajastuks ehitisregistris.

 

Probleemid seadustama soojuspumpadega on sagedased, sest inimeste teadlikkus on vähene – soojuspumpa peetakse pigem kodumasinaks kui kütteseadmeks.  Kahjuks sageli ei informeeri kliente ka müügi- ja paigaldusfirmad loa vajalikkusest, vaid on nõus paigaldama seadme ilma projekti olemasoluta. Vahel esitatakse küll ehitusteatis ja projekt, aga ei teata, et registris kajastumiseks on vaja esitada ka kasutusteatis. Lisaks kõigele sellele jääb seadustamise vajalikkus sageli arusaamatuks.

 

Asjaolule, et ümberehitused oleksid seadusega kooskõlas, sealhulgas soojuspumbad paigaldatud kehtivate nõuete järgi ja ehitisregistrisse kantud, hakati rohkem tähelepanu pöörama pärast 2015. aastat, kui võeti vastu uus ehitusseadustik ning ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seadus. 

 

Mida teha, et soojuspump oleks seadusega kooskõlas?

Enne soojuspumba paigaldamist tuleb ehitisregistri kaudu esitada ehitusteatis koos ehitusprojektiga. Pärast paigaldamist on vaja ehitisregistri kaudu esitada kasutusteatis koos projekti, kasutusjuhendi, ehitusdokumentide (kaetud tööde aktid, ehitustööde päevikud jne) ja elektri auditiga. Korterelamu puhul on vajalik ka KÜ nõusolek selle paigaldamiseks. Kohalikul omavalitsusel on õigus küsida dokumente veel lisaks.

 

Ehitusprojekt peab vastama ehitusprojekti nõuetele. Kui soojuspump on paigaldatud miljööväärtuslikus alas või muinsuskaitse piirkonnas asuvale elamule või korterelamule, peab see olema varjestatud, varjestus värvitud elamuga sarnast tooni ning toodud maapinna peale. Kohalik omavalitsus võib nõuda selle maapinna peale toomist ja varjestamist ka muudel juhtudel.

 

 

Milleks kogu see bürokraatia?

Soojuspumba paigaldamine liigitub tehnosüsteemide muutmise alla. Ehitusseadustiku järgi on ehitise ümberehitamine ehk rekonstrueerimine ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused muutuvad oluliselt. Ehitise ümberehitamine on muuhulgas ka see, kui paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet (EhS §4 lõige 3³).

 

Soojuspumba paigaldamine eeldab ka elektrisüsteemi muutmist – veel üks põhjus, miks selline ehitustegevus peab olema seadusega kooskõlas ja dokumenteeritud.

 

Milliseid tagajärgi võib kaasa tuua seadustamata soojuspump?

Omavolilise ehitustegevuse korral on kohalikul omavalitsusel õigus teha ettekirjutus või trahvida nii füüsilist kui ka juriidilist isikut. Samuti ei pruugi ostuhuviline saada pangast laenu, kui tegemist on ebaseadusliku ümberehitusega. Kindlustusfirmadel ei ole aga kohustust hüvitada kahjujuhtumeid, mis on alguse saanud seadustamata ehitisest või ehitise osast.

 

Lisadokumendid, mida võib vaja minna soojuspumba seadustamiseks:

• tänasele päevale vastav korteri või elamu plaan;
• elektriaudit;
• korteriühistu liikmete nõusolek;
• kasutus- ja hooldusjuhend;
• paigaldusakt;
• müramõõdistusprotokoll;
• ehitusdokumendid (kaetud tööde aktid, ehitustööde päevikud, koosolekute protokollid jne);
• teostusjoonised;
• topogeodeetiline mõõdistus;
• KÜ kooskõlastus;
  
  

Kui vajad abi vara dokumentatsiooni korrastamisel või tekib lihtsalt küsimusi, siis võta julgelt ühendust Arco Vara kinnisvarabürooga.

Vastame meeleldi tekkinud küsimustele ning aitame ehitised ja ehitise osad viia seadusega kooskõlla. Võta ühendust allolevate kontaktandmete kaudu või saada päring Arco Vara kinnisvarabüroo kodulehe kaudu: https://arcovara.ee/et/kinnisvara-teenused/seadustamine.
Meie kinnisvara seadustamise projektijuhid aitavad Sind ja leiavad lahenduse. Esimene konsultatsioon on TASUTA.

• arco vara
• kinnisvara

Korterelamus tuleb korteriomanikel ühiselt jagada parkimiskohti, keldrit, pööningut ja mõnikord ka katuseterrassi. Need ruumid ja pinnad ei kuulu automaatselt korteri juurde, ehkki korteriomanik on neid algusest peale kasutanud, lukustanud ja koristanud.

 

Nii keldrit kui parkimiskohta kasutatakse kokkuleppel, enamasti on selleks suuline tava, vahel ka ühistu koosolekul vormistatud kirjalik kokkulepe. Uute korteriomanike puhul kerkivad alatihti üles n-ö õigusjärgluse küsimused, vaidlused ja hääletamised KÜ koosolekul. Vahel arvatakse, et suurem otsustusõigus on elanikel, kes on majas juba kauem elanud, selle remontimiseks raha maksnud ja teavad üldse paremini, kuidas asjad on alati olnud. Kui aga põhikirjas ei ole teisiti, siis annab iga korteriomand otsuse langetamisel ühe hääle.

Kinnistusraamatus on sõltuvalt kande tegemise ajast korterite kohta kasutuses ka erinevad nimetused ja suurused.

 

Korteriomand on eriomand + kaasomand + liikmelisus korteriühistus.

Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Eriomandi eseme üldpinna suurust kinnistusraamatusse ei kanta.

 

Kaasomandi osa suurus kinnisturaamatus ei ole võrdne korteri suurusega, ka eriomand võib olla suurem või väiksem tegelikult kasutatavast pinnast. Korteriühistu koosolekul võib hääleõigus olla eriomandi suurusest sõltuvuses, aga ei pruugi.

 

Kõik õigused uuele omanikule üle ei lähe, uus omandaja vastutab kindlasti KÜ ees korteriomandist tulenevate kohustuste eest (kommunaalkulude võlgnevused) korteriomandi väärtuse ulatuses.

 

Selleks, et korteriomanik saaks ainuõiguse mõnda seni üldkasutatavat ruumi endale pidada, on vajalik kõikide korteriomanike kokkulepe. Varasemalt on soovitatud kokku leppida notariaalne kasutuskord ja paljude majade puhul see ka täna kehtib ning kirjeldab tegelikke kasutustavasid õuemaal või trepikodades. Väiksema arvuga korterite puhul on isegi reaalne, et kõik omanikud on korraks notarikontoris kokku saanud. Üle kümne korteriga majades on tõenäoliselt igal korteril eraldi omanik ja nende kohtumist korraldada on suhteliselt võimatu.

 

Tänased kohtulahendid on ära selgitanud, et korteriühistu õigused on kitsamad, kui seni oleme kujutlenud, ning parkla või keldri  jms kasutamine ei puuduta korteriühistu kui juriidilise keha huve, vaid ainult teiste korteriomanike õigusi. Et õigused aga kehtiks ja jõudu omaksid, peavad korteriga kaasas käivad piirangud või laiendused olema kantud ka kinnistusraamatusse. Näiteks kui senine korteriomanik ei kasutanud keldriboksi ja teised elanikud täitsid kõik ruumid ise oma moosipurkide või autorehvidega, aga nüüd soovib uus omanik oma jalgrataste hoidmiseks ruumi, siis on tal õigus nõuda samaväärset keldrikasutust.

 

Tänane praktika räägib aga hoopis rohkem parkimiskohtadest, mida eriti vanemate korruselamute puhul pole kunagi piisavalt. Kohati on autoomanikud lasknud oma raha eest murulapi killustikuga katta ning seeläbi tekitanud kinnistule parkimisruumi. Ekslikult arvatakse, et sellega koos on saadud erikasutusõigus ja kui seni autota olnud elanik asendub autoomanikuga, ongi tüli majas.

 

Kui korteriomanikule keldrit või parkimist ei võimaldata, veel enam, seda isegi takistatakse ja teda kiusatakse, on tal õigus esitada nõue kohtusse teiste korteriomanike vastu korteriomandi- ja korteriühistuseaduse sätete alusel.

 

Pikkade ja tülikate kohtuvaidluste vältimiseks oleks mõistlik püüda kohe korteriomanike vahel kokkulepe saavutada, see notariaalselt kinnitada ja kanda kinnistusraamatusse erikasutusõigusena. Samamoodi võib vaidluste ennetamiseks vaadata üle senised notariaalsed kasutuskorrad, need kaasajastada ning lasta teha kanne kinnistusraamatusse, nagu seda nõuab korteriomandi- ja korteriühistuseadus.

Kokkulepe võib sisaldada muudki, sinna võib panna kirja sellised asjad, mida ühistu põhikiri ei sisalda. Näiteks fikseerida koosolekul hääletamise põhimõtted, õigus vaheseinte eemaldamiseks, fassaadiavade tegemiseks, terrassi ehitamiseks oma akna alla ja selle erikasutusõigus, kommunikatsioonide läbiviimine kellegi korterist jne. Seadusega vastuolus olevaid sätteid muidugi fikseerida ei saa.

• arco vara
• kinnisvara
• maa

Krundi ostmine on tõsine ettevõtmine ja esimene samm väga kaalukas projektis – oma kodu ehitamises. Enne krundi ostmist tuleb veenduda, et saate seal oma plaanid teoks teha. Millele siis krundi ostmisel tähelepanu pöörata?

• Kontrollige maa sihtotstarvet

Katastriüksustele kehtestatakse õigusaktidega sihtotstarve – see määrab maa-ala kasutamise tingimused. Maa sihtotstarbe kohta saab teha infopäringu maa-ameti kaardirakenduse geoportaalis. Peamised sihtotstarbed on:

*elamumaa – alaliseks või perioodiliseks elamiseks ettenähtud ehitiste maa ja garaažide maa. Elamumaale saab ehitada eramaja, kortermaja, garaaži või suvila;

*sotsiaalmaa – avaliku otstarbega maa, millelt ei taotleta kasumit. Sotsiaalmaal asuvad tavaliselt ühiskondlikud hooned: koolid, pääste- või politseijaoskonnad, haiglad;

*tootmismaa – tööstushoonete, ladude, tehaste ehitamiseks kasutatav maa;

* ärimaa – ärilisel eesmärgil kasutatav maa: ladude, ärihoonete ja büroode ehitamiseks;

*maatulundusmaa – maa, mida kasutatakse põllumajanduses või metsanduses. Elamu on võimalik sinna ehitada, kuid teatud piirangutega. Peamiseks maakasutusviisiks peaks jääma põllumajandus või metsandus;

Maa sihtotstarve on muudetav, selleks tuleb esitada vastav taotlus kohalikule omavalitsusele.

• Kontrollige omandiõigust

Enne ostmist tehke kinnistusraamatus päring, et kontrollida, kes on kinnistu omanik.

• Kontrollige ehitusgeoloogilisi omadusi

Ehitusgeoloogilised omadused, nagu nõlvade stabiilsus, põhjavee tingimused, pinnase koostis ja pinnasereostuse olemasolu võivad mõjutada ehitamise ja maa kasutamise võimalusi.

• Kontrollige, ega krundil pole ehituspiiranguid

Krunti ostes peab teadma, et igale poole ei saa ehitada. Ehituspiiranguteks võivad olla ehituskeeluvöönd, veekaitsevöönd, metsa olemasolu, piirangud võivad olla kehtestatud seadusega või omavalitsuse poolt. Kõige täpsema info detailplaneeringu ja projekteerimistingimuste kohta saab kohalikust omavalitsusest, infot võimalike ehituspiirangute kohta saab ka krundi omanikult, maa-ametist, kinnistusraamatust, ehitisregistrist, muinsuskaitseametist, keskkonnaametist.

• Kontrollige kommunikatsioonide olemasolu

Krunti ostes on väga oluline, kas on olemas kommunikatsioonid, nagu veevarustuse, kanalisatsiooni, elektri- või gaasivõrguga liitumise ühenduskohad. Kui ühenduskohad krundil puuduvad, siis võivad kommunikatsioonivõrkudega liitumised minna maksma kümneid tuhandeid eurosid.

• Kontrollige krundi piire

Tehke kindlaks, et krundi piirid vastavad omavalitsuse piiriprotokolli andmetele – protokollis on kirjas nii katastriüksuse kuju kui ka piirimärkide paiknemine. Kõige ajakohasem seis katastriüksuste kohta on maa-ameti geoportaali katastrikaardil.

• Kasutage spetsialisti abi

Kui tekib kahtlusi või küsimusi, võtke ühendust spetsialistiga – pöörduge geodeesia spetsialisti, juristi, kinnisvarahindaja või -maakleri poole.