• Delfi (RU)

У каждого человека зачастую уже имеется сложившееся мнение о районах или местах, которые он считает лучше других и где однажды мечтает приобрести свой дом. Можно сказать, что по большей части люди выбирают новый дом именно по его местоположению. Как правило, в первую очередь люди определяются с районом, где и начинают искать дома или квартиры, которые могли бы подойти именно им. Каковы же те четыре самые распространенные причины, которые препятствуют приобретению новой недвижимости в совершенно ином районе города?

Удобство и время

Можно иметь огромное желание жить в Виймси, но если один ребенок ходит в школу в Мустамяэ, еще один – в детский сад, расположенный в Нымме, а рабочее место родителей вообще находится в Лаагри, то нужно хорошо взвесить все «за» и «против». И посмотреть, что же, в конце концов, перевесит – место или выигрыш во времени? Если жизнь всей семьи проходит в одной половине города, окупится ли в итоге желание иметь новый дом совсем в другом районе, и есть ли действительно готовность к большой трате времени по утрам по дороге на работу?

Активный отдых

Тренировочные клубы полны народа – неважно, в какое время проходит тренировка и где находится клуб. Приятно видеть, что люди заботятся о своем здоровье и хотят быть спортивными. В то же время, свою роль здесь играет такой фактор, как местоположение, ведь никто из нас не хочет терять несколько часов в день на стояние в пробках, чтобы доехать из пункта А в пункт Б. Всё же мы предпочитаем, чтобы наши хобби, тренировки и музыкальные школы были поближе к нашему дому, желательно в пешей доступности.

Особенности района

Здесь выбор широк. Одни предпочитают жить у моря, другим в этом видится лишь  холодный ветер и большие расходы на отопление. Для кого-то важно, чтобы поблизости был тихий сосновый лес, в то время как у части людей при этом возникают мысли о том, какие растения можно будет выращивать в саду, если длинные и мощные корни огромных сосен пронизывают почву. Особенности района играют важную роль, особенно если дом ищется на длительное время, и у всех проживающих в нём есть желание чаще выходить из дома, чтобы насладиться свежим морским воздухом или погулять среди яркой зелени.

Возможности общественного транспорта

Если у большинства членов семьи нет возможности использовать автомобиль или даже водительских прав, придется считаться также и с их дневными передвижениями. В более крупных городах общественный транспорт всегда доступен и остановки, как правило, расположены на небольшом расстоянии. В то же время, есть и такие районы, где ближайшая остановка автобуса находится гораздо дальше, чем человек предпочел бы. Для многих решающим фактором в вопросе покупки дома стало именно то, что возможности общественного транспорта не были достаточно хорошими и удобными для нужд семьи.  

Вы тоже в поиске нового дома или хотите продать свою недвижимость? Не можете определиться, что является для вас самым важным? Свяжитесь со мной, и мы в обоих случаях найдем подходящее именно для вас решение!

Почему при продаже своей недвижимости или при покупке недвижимости разумно воспользоваться помощью маклера по недвижимости?

Информированность маклера по недвижимости о ситуации на рынке и предлагаемом имуществе или же о покупательском спросе значительно выше, чем у обычного человека, редко совершающего сделки с недвижимостью. Кроме того, маклер помогает в переговорах, бронировании времени у нотариуса и в иных действиях, необходимость в которых часто возникает в ходе сделки. При современном быстром темпе жизни маклер помогает сэкономить время и, вероятно, и деньги, используя свои знания и инфобазу при представлении интересов клиента.

Какова ответственность маклера, работающего в бюро недвижимости?

Маклер, работающий в бюро недвижимости, может, в отличие от отдельно работающего маклера или маклера, не имеющего официальных бумаг, прибегнуть к помощи и совету опорного персонала бюро: секретаря, юриста, руководителя по маркетингу и т. д. Тем самым ответственность маклера фактически равноценна ответственности всей фирмы. Фирмы, находящиеся многие годы на рынке, компетентны и беспристрастны, представляя своих клиентов по всем вопросам в области недвижимости; неэтичные и непрофессиональные работники в известных бюро долго не задерживаются.

Сколько стоит посредническая услуга?

Цена посреднической услуги является всегда договорной, она не регулируется в Эстонии (до сих пор) ни одним законодательным актом. На практике сложился размер вознаграждения 3–5 % от продажной цены (включает налог с оборота) (посредническое вознаграждение оговаривается между продавцом и маклером в ходе переговоров, оно может также отличаться от вышеуказанной цены), вознаграждение уплачивает продавец; при сделках найма обычно посредническое вознаграждение равно сумме наемной платы за один месяц (добавляется налог с оборота), вознаграждение уплачивает по договоренности наймодатель или наниматель. В случае коммерческих площадей при долгосрочных договорах посредническое вознаграждение может и превышать сумму наемной платы за один месяц.

Сколько стоит услуга по оценке недвижимости и от чего цена зависит?

На рынке оценочных услуг господствует достаточно сильная конкуренция, поэтому цены, предлагаемые наиболее крупными бюро, не различаются. Прейскурант оценочных услуг Arco Vara Вы найдете здесь. Во время специальных предложений цена услуги может быть и ниже. Цена всегда зависит от сложности оцениваемого объекта, а также от его местонахождения в конкретном регионе.

Что следует учитывать при покупке бытовой недвижимости?

Первоначально следует учесть свои потребности и потребности семьи в настоящий момент и в ближайшем будущем, а также предпочтения в отношении района местожительства, социальной инфраструктуры и удаленности от места работы, школы и т. п. Вторым измерением являются, несомненно, расходы на проживание – сколько придется платить за потребляемые услуги и содержание здания в порядке в течение нескольких лет. Существенным показателем являются, конечно же, собственные доходы и доходы семьи и их изменение с течением времени, или кредитоспособность вообще. Реже при выборе места жительства учитывают повышение стоимости недвижимости со временем.

Что учитывать при покупке коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость приобретается для ведения бизнеса: для производства чего-либо, для обслуживания кого-либо и т. д. Поэтому важно взвесить пригодность местонахождения и здания для планируемой цели и, с другой стороны, стоимость необходимых работ по изменению или строительных работ. Альтернативой покупке является наем подходящих помещений, что освобождает предприятие от необходимости связывать свои денежные средства или брать банковский кредит для покупки.

От чего зависит стоимость недвижимости?

Стоимость недвижимости зависит в первую очередь от соотношения спроса/предложения в данный момент, от конкретного объекта недвижимости; также одним из важнейших факторов, формирующих стоимость недвижимости, является местонахождение недвижимости.

Что собой представляет чистый доход от деятельности, связанной с недвижимостью, и как его изменение влияет на стоимость имущества?

Чистый доход от деятельности – это денежный поток, остающийся у собственника, когда из потенциального валового дохода от имущества (например из дохода по найму) вычтены не поступающий доход, связанный с возможными вакантными площадями, и расходы, связанные с деятельностью по владению имуществом (связанные с объектом налоги, учетный ремонтный фонд, административные расходы, расходы на обслуживание и т. д.). С увеличением дохода от деятельности увеличивается и стоимость имущества, и наоборот.

Сколько стоит услуга управления недвижимостью и что следует при этом учитывать?

Цена услуги управления недвижимостью зависит во многом от цели использования здания (жилое здание, конторское здание, складское здание и т. д.), количества/объема услуг, необходимых для нормальной эксплуатации здания, и требований, вытекающих из закона. Определить цену услуги управления однозначно невозможно (например, в кронах за квадратный метр), она составляется конкретно по каждому объекту/зданию.

Готовят ли в Эстонии маклеров по недвижимости? Чего от них можно было бы вообще ожидать в профессиональном смысле?

В Эстонии маклеров по недвижимости готовят начиная с 1993 года некоторые фирмы недвижимости и обучающие фирмы на краткосрочных курсах. Около ста маклеров сдали также аттестационный экзамен, и их знания признаны достаточными для оказания качественной услуги. Среди основных навыков маклера следовало бы выделить знание законов и умение организовать процесс продажи, от маклера требуется также знание основных строительных норм.

Следует ли при продаже собственной квартиры или дома платить подоходный налог и как он рассчитывается?

При продаже жилой площади, находившейся в личном пользовании, подоходный налог платить не надо. Если же продается жилая площадь, на которой сами владельцы не проживают (например, полученная в наследство другая квартира или т. п.), доход рассчитывается в виде разницы между стоимостью приобретения имущества (к которой разрешается добавить расходы, связанные со сделкой, и расходы на приведение в порядок/на ремонт) и стоимостью продажи. С полученного таким образом дохода необходимо уплатить подоходный налог по действующей в конкретный момент ставке (в 2009 году ставка подоходного налога составляет 21%) к 1 июля следующего года.

Что собой представляет цена земельного обложения? Является ли ее синонимом рыночная стоимость? 

Цена земельного обложения является основанием при определении земельного налога для пользователя землей. Цена налогообложения устанавливается в ходе организованной государством очередной оценки, при этом за основу берутся сделки по продаже недвижимости, совершенные в соответствующем регионе за последние годы. Однако цену земельного обложения и рыночную стоимость земли нельзя считать синонимами.

Почему оценка рыночной стоимости со стороны оценщика недвижимого имущества иногда ниже оговоренной продажной цены?

Оценщик учитывает рыночную ситуацию и сделки, совершенные ранее с аналогичным имуществом. При оценке рыночной стоимости оценщик объективен, что означает его независимость от данной сделки. Покупатель и продавец могут во время переговоров о цене исходить из субъективных и порой эмоциональных факторов, в результате чего оцененная оценщиком рыночная стоимость и договорная продажная цена могут не совпадать.

Что больше всего учитывает банк при предоставлении жилищного кредита?

Банк учитывает платежеспособность заемщика (семьи) в настоящий момент и в будущем, прочие постоянные обязательства (например действительный договор лизинга), корректность заемщика в прежних отношениях с банком, залоговую стоимость и местонахождение имущества.

Почему мне стоило бы предпочесть Arco Vara другим фирмам недвижимости?

Arco Vara Grupp – сеть предприятий, предлагающая широкий выбор услуг, из которых можно составить подходящий пакет для каждого клиента. Наши специалисты полностью посвящают себя интересам клиента, тесно сотрудничая между собой и сосредоточиваясь не столько на объекте недвижимости, сколько на клиенте.

Предлагает ли Arco Vara свои услуги за пределами Таллинна?

В настоящее время бюро Arco Vara действуют по всей Эстонии (смотри подраздел Представительства), дополнительно имеются ведущие бюро недвижимости также в Латвии, Украине и Болгарии.

Не смотря на то, что со времени начала экономического спада прошло уже пять лет, при декларировании доходов за 2013 год необходимо по-прежнему учитывать, получил ли человек прибыль или убыток от продажи своей недвижимости.

При декларировании доходов стоит обратить внимание на то, что согласно закону о подоходном налоге, налогом в размере 21% облагается лишь доход, полученный от продажи недвижимости. Доходом от продажи недвижимости считается не цена продажи, а разница между ценой покупки и ценой продажи, из которой вычитаются расходы, напрямую связанные с продажей.

Продажа имущества, приобретенного во времена бума по-прежнему убыточна.

Если человек приобрел в 2007 году дом в Пирита за 6 млн. крон(383 470 евро) и продал его в 2013 году за 250000 евро, то он не должен платить подоходный налог. В результате продажи он не получил никакого дохода.

Те, кто купили дом в 2000 году за 3 млн. крон (191 735 евро) и продали его сейчас за 300 000 евро, получили доход в размере 108 265 евро. Из этой суммы, при декларировании дохода, можно вычесть расходы на улучшение дома и расходы, связанные с организацией продажи и сделки, например, оплата оценочного акта, оплата услуг маклера, нотариальные расходы и госпошлина. Официально оплаченный маклерский гонорар всегда можно вычесть из дохода, полученного от продажи недвижимости.

Подробнее...

Жители Эстонии привыкли считать инвестицией в недвижимость главным образом приобретение собственного жилья. Опыт Arco Vara показывает, что понятия «дом» и «инвестиция» в последние годы все более отдаляются друг от друга.

Жилье как инвестиция

Стоит знать, что цена покупки жилья, безусловно, важна, но дом выбирается, прежде всего, эмоционально. Свой дом приобретается в том месте, где хочется жить. В случае же инвестиции стоимость покупки важна, в первую очередь, в контексте стоимости продажи. Важен как размер инвестиции, так и то, вкладываешь ли ты свои или заемные средства, и какую прибыль рассчитываешь получить. Перед покупкой нужно дать себе ответ на вопрос, хочешь ли ты сохранить свою инвестицию до какого-то конкретного момента и продать в связи с определенным событием, например, когда дети окончат школу и покинут родительский дом.

Подробнее...

Советами делится Майа Даляев, директор бюро недвижимости Эстонии Arco Vara.

1. Купи квартиру в хорошем доме в центральной части Таллинна и продай через 5 или 10 лет. Она будет по-прежнему ликвидной и ее цена будет со временем расти.
2. В новом доме можно купить квартиру без внутренней отделки, что позволит оформить квартиру по своему вкусу. При желании можно купить у застройщика и квартиру с отделкой, в том числе с мебелью, техникой и др. Вероятно, это может оказаться даже дешевле, чем обставлять квартиру самому.
3. Приличная двухкомнатная квартира в новом доме в центральной части Таллинна стоит 150000 – 200000 евро. В старинном доме в старом городе Таллинна и в качественно отремонтированном доме, имеющем историческую ценность, квартиры стоят дороже. В слишком дешевых квартирах могут позже проявиться недостатки.
4. За 100000 евро не купишь новую квартиру в центре Таллинна, но в Мустамяэ или Ласнамяэ можно купить маленькую квартиру приблизительно за 50000 евро. Хорошей инвестицией может стать также скупка парковочных мест в центре города.

   Подробнее...

Агур Таммисту, руководитель отдела жилой недвижимости Таллинна Arco Vara.

Сегодня покупатели жилья готовы платить более высокую цену, если расходы на содержание приобретаемой квартиры или дома реально низкие. Советую перед покупкой убедиться, что под другим названием в скрытой или открытой форме к обычным расходам на содержание не добавляются дополнительные ежемесячные платежи.

Например, в старых спальных районах Таллинна вокруг многоэтажных домов имеется лишь крошечная полоска собственной земли. Давно уже не секрет, что там не хватает даже собственникам квартир места для парковки, не говоря уже о гостях. Как правило, собственникам квартир приходится платить за организацию парковки дополнительно или покупать место на рядом стоящих платных парковках.

Некоторое время назад устанавливали во все возможные места отопительные кабели. Такие кабели можно найти и в многоквартирных домах и в частных. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, стоит при покупке жилья выяснить, нет ли у дома отапливаемых электричеством подъездных дорог, лестниц, водосливов и сколько это все стоит в зимний период.

Подробнее...