Жители Эстонии привыкли считать инвестицией в недвижимость главным образом приобретение собственного жилья. Опыт Arco Vara показывает, что понятия «дом» и «инвестиция» в последние годы все более отдаляются друг от друга.

Жилье как инвестиция

Стоит знать, что цена покупки жилья, безусловно, важна, но дом выбирается, прежде всего, эмоционально. Свой дом приобретается в том месте, где хочется жить. В случае же инвестиции стоимость покупки важна, в первую очередь, в контексте стоимости продажи. Важен как размер инвестиции, так и то, вкладываешь ли ты свои или заемные средства, и какую прибыль рассчитываешь получить. Перед покупкой нужно дать себе ответ на вопрос, хочешь ли ты сохранить свою инвестицию до какого-то конкретного момента и продать в связи с определенным событием, например, когда дети окончат школу и покинут родительский дом.

Желанный товар

Маклеры Arco Vara довольно часто сталкиваются с людьми, которые ищут для инвестиции нечто очень хорошее и по очень хорошей цене. Клиенты пугаются, когда слышат, что такие люди приходят сегодня в бюро недвижимости десятками и даже больше. Возникает даже очередь, и мы можем обещать лишь то, что свяжемся с желающими купить такую недвижимость, как только хороший объект поступит нам на продажу.

Если у покупателя в нужный момент есть деньги или возможности привлечения финансирования, он может пойти к нотариусу в любой момент и купить понравившуюся ему недвижимость. Возможности для инвестиций имеются разные. Несколько лет назад сельскохозяйственные угодья не стоили практически ничего, и те, кто купили их в те годы, сегодня очень довольны своей инвестицией. Но, конечно, в каждый объект недвижимости нет смысла инвестировать.

Место

Инвестиции в квартиры сосредоточены в основном в Таллинне. Наиболее важными критериями выбора остаются по-прежнему: место, место и еще раз место. В пределах Таллинна самым перспективным делом остается покупка квартиры в новом доме в центре города, потому что ее можно сдать в аренду или продать в любое время вне зависимости от ситуации на рынке.

На новые квартиры в центре Таллинна всегда есть спрос. В других случаях цена квартиры зависит от общего состояния дома и окружающей среды и может даже потихоньку снижаться, несмотря на хорошее и бережливое отношение собственника квартиры. В конце списка объектов для инвестирования обычно оказываются квартиры в опустевших домах в маленьких городах.

Поэтому мы всегда спрашиваем у покупателя, ищет ли он себе жилье или хочет вложить деньги. Если несколько лет назад люди отвечали, что это не должно касаться маклера, то теперь они доверяют нам свои планы, связанные с инвестициями, и мы можем дать им более ценные советы.

На практике

При выборе жилья смотрят, прежде всего, на сегодняшнее состояние недвижимости и на то, где находится детский сад, школа, автобусная остановка или врач, куда дети смогут ходить на тренировку, как быстро можно добраться из дома до детского сада, школы или на работу.

В последние годы активные таллиннцы стали более внимательно относиться к пробкам. Некоторые продают свой красивый дом с площадью 300-400 м2 в Пирита или Какумяэ и покупают квартиру в центре Таллинна. Кроме того, очень тщательно изучают расходы на содержание дома.

Стоимость

Оценка стоимости жилья – это отчасти экономическая наука. В случае покупки жилья мы не думаем в большинстве случаев о том, сколько эта квартира, дом или вилла стоит сегодня и будет стоить в будущем. В случае инвестиции мы рассчитываем вместе с клиентом, какова стоимость недвижимости сегодня, какова ее производительность, прибыльность, что необходимо сделать, чтобы получить больше прибыли и сколько может стоить приобретаемая недвижимость, спустя несколько лет.

Посмотри на соседей

Мудрый инвестор выбирает недвижимость и смотрит, что строится по соседству. Поэтому необходимо выяснить, как и где располагаются в окрестностях и ныне существующие и планируемые производственные здания, где проходят или планируются магистрали и развязки, какой будет внешний вид и уровень шума вокруг вас. Покупатель жилья, в свою очередь, не всегда думает о том, что живописный луг может спустя несколько лет превратиться в промышленный парк, им управляют сегодняшние эмоции и вид.

Себестоимость

О рыночной цене жилья начинают думать обычно тогда, когда содержание дома становится слишком затратным или возникает иная неизбежная необходимость продать свою недвижимость. Тот же, кто ищет ценную и в хорошем состоянии недвижимость с целью инвестиций, смотрит на цифры в настоящем и будущем времени и не согласен покрывать расходы продавца на строительство или своеобразное оформление.

В практике наших маклеров много случаев, когда в своем доме делали бассейны и тренажерные залы на цокольном этаже, во дворе изысканный ландшафтный дизайн, пруды и искусственные ручейки. В один момент пришлось все это продать, и себестоимость имущества оказалась значительно выше его реальной рыночной стоимости.

Готовность к продаже

Многие клиенты берут кредит, но не готовы к тому, чтобы выплачивать его 30-40 лет. Они планируют вернуть кредит в течение значительно более короткого времени и хотят продать купленную квартиру через три, четыре, пять или, к примеру, десять лет.

Инвестиция в недвижимость – это не совсем инвестиция в свой пенсионный фонд, а все чаще вклад в необходимое в будущем образование детей. Многие родители считают, что, когда ребенок окончит школу или гимназию, придется поменять недвижимость на доллары или фунты, так как молодежь едет учиться дальше за границу.

Разница поколений

Более молодое поколение не привлекает оседлость, и аренда жилья дает им определенную свободу. Молодежь путешествует, учится, смотрит мир и занимается саморазвитием. Молодежь тратит на театр или путешествия те деньги, которые им пришлось бы отдавать за покупку жилья или тратить на обстановку его мебелью.

Представители более старого поколения прожили в одном месте 40-50-60 лет. Их дом переходил из поколения в поколение, нынешние собственники в свое время бегали по этому дому малышами и выросли в нем. В таком доме дорога каждая мелочь и люди чувствуют сильную эмоциональную привязанность.

Воспоминания.

Очень часто живут хозяева в доме, построенном своими руками, лишь вдвоем, и дети не хотят даже слышать о содержании и помощи по дому. В таких домах также обычно множество вещей, от которых жаль избавиться.

Некоторые люди прикованы к своему дому, поскольку вынуждены были тратить большую часть своей жизни на ремонт, уход и строительство по настоянию своих родителей. Иногда молодые стремятся избавиться именно от воспоминаний, связанных с домом. Новые же проекты недвижимости делаются так, что все уже готово для проживания, не забудь захватить зубную щетку и въезжай в новый дом. В таком доме, соответственно, и эмоциональная связь меньше, и продать его, соответственно, также легче.