Elukondliku kinnisvaraturu osas 2019. aastal turuaktiivsuse edasine langus võrreldes 2018. aastaga küll peatus, kuid tegemist on tõenäoliselt ainuüksi ajutise stabiilsust iseloomustava perioodiga, mille järgselt üldine tehingute arvu alanemine nii korteri- kui ka elamuturul jätkub. 2019. aasta elukondlikku kinnisvaraturgu kirjeldas peamiselt valglinnastumine Tallinna lähiümbruses ning aktiivne korteriturult elamuturule siirdumine, mis on mõlemad kasvutsükli lõppfaasile omased tihti samaaegselt esinevad tegurid. 2019. aastal asus aga tehingute arvu ja hinnatasemete erinevus Eesti suuremate ja väiksemate keskuste vahel taas laienema, iseloomustades ennekõike korterituru piirkondlikku küllastumist ja Eesti demograafilist situatsiooni. Turu laiapõhjalisemat kasvu on tagasi hoidnud ennekõike majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega ja arengupotentsiaaliga Eesti, kus turgu on vedanud põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on jäädavalt maha jäänud.

Näitena võib käsitleda Põltsamaa ja Kunda linna, milles 2019. aastal korterite hinnad langesid vastavalt 1,6% ja 5,8% võrra. Väiksematest keskustest vahepeal väga kiire hinnakasvu läbinud Tapa linnas on samuti pidu lõppenud. 2019. aastal alanes Eesti suurimas sõjaväelinnakus korteriturul mediaanhind 5,2% võrra, kuid faktiliselt on tegemist pelgalt esialgse pinnavirvendusega, arvestades perioodil 2013 - 2019 aset leidnud 250%-list mediaanhinna kasvu. Mitmete elujõulisemate väikelinnade nagu näiteks Rakvere ja Viljandi puhul on elanike arvu langus viimastel aastatel veidi pidurdunud, kuid elanike lahkumine siiski endiselt jätkub. Väikelinnades kestis senine kasvutsükkel suhteliselt pikka aega, kuid 2017. aastal saavutati enamikes piirkondlikes keskustes turuaktiivsuse tipp, mille järgselt on tehingute arv kahel aastal jäänud madalamale.

Nii mõnegi üle 10 000 elanikuga väikelinna puhul siiski 2020. aastal vähemalt statistiliselt hinnakasv ajutiselt märgatavalt kiireneb, sest peatselt on valmimas hulgaliselt uusi kortereid, millest on suur osa broneeritud ja mille hinnatase on võrreldes piirkondlike tüüpkorteritega tunduvalt kõrgem. Korteriturul on jäänud tehingute arvu hoidma ennekõike Tallinn ja Tartu, kuid ka vastavates linnades on lähitulevikus edasine kasvuvõime 2019. aastast üsna marginaalne. Väiksemates Eesti keskustes võis väga tugevat turuaktiivsuse langust täheldada aga juba 2018. aastal koheselt aasta algusest.

Väikelinnades on endiselt iive kui ka rändesaldo negatiivne, Tallinnasse kolib rohkem inimesi kui sealt tagasi tuleb ning seda just nooremapoolsete elanike ehk kinnisvaraturu potentsiaalsete klientide osas. Lisaks on üha enam Eesti kinnisvaraturgu mõjutamas asjaolu, et laulva revolutsiooni perioodi sündimuse kõrgtaseme laine on vaikselt taandumas, mistõttu kasvupotentsiaal tehingute arvu suurenemiseks on väljaspool Tallinna ja selle lähipiirkondi perspektiivis järjest väiksem. 2020. alguse seisuga oli Ida-Virumaal elanikke ligi 4600 võrra vähem kui aasta varem, kuid sealjuures sageli unustatakse, et Ida-Virumaa on Harju- ja Tartumaa järgselt Eesti suurim korteriturg, Pärnu maakond jääb omakorda ligi 50% võrra madalama turuaktiivsusega üsna kaugele maha.

Kui juba Ida-Virumaa teemal jätkata, siis jääme huviga ootama Euroopa Liidu struktuurfondide rahade lõppedes uudset KredExi korterelamute rekonstrueerimise toetussüsteeme. Narvas on elektrijaama läheduse tõttu keskküte odavam kui mujal Eestis ning piirkondlikus elanikkonnas väga suure pensioniealiste elanike hulga tõttu tarbijate maksevõime madal, mistõttu rekonstrueerimistoetusi on kasutatud erinevalt ülejäänud maakondadest Ida-Virumaal väga vähesel määral. Ida-Virumaal on rekonstrueerimistoetuse kõlbulikke korterelamuid üle 2000, mis on oma projekteeritud eluiga ületamas või juba ületanud. Et lihtsalt mastaapi visualiseerida, paikneb kogu Lasnamäe linnaosas kokku ~ 800 korterelamut. Uusehitiste püstitamine piirdub Ida-Viru maakonnas kümne aasta vältel ainult mõne üksiku uue korterelamu ehitamisega Narva linnas või Narva-Jõesuus. Elamufondi vananemine ja sellega kaasnevad elukvaliteeti kui ka ohutust puudutavad probleemid jätkavad endistes liiduvabariikides suurenemist.

Loe ka teisi 2019. aasta kokkuvõtteid ja 2020. aasta prognoose:

• Eesti kinnisvaraturg 2019. aastal ning prognoosid aastaks 2020
• Ehitusettevõtjate kindlustunne on halvenenud ning ehitusaktiivsus alanemas
• Eluasemelaenude kättesaadavus püsib hea ning laenuintressid jätkuvalt üsna madalal
• Ees- ja valglinnastumine asub 2020. aastal taas pidurduma
• Üürikinnisvarasse investeerimine on taas muutumas atraktiivsemaks
• Hinnakasv jätkab elamispindade turul aeglustumist
• Eesti väiksemates keskustes jäi korteriturul turuaktiivsuse tipp 2017. aastasse