Turuülevaated
Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: august 2024
Mihkel Eliste
Аттестованный oценщик / Aналитик
| Номер квалификационного свидетельства оценщика | 152083 |
| Мобильный телефон | +372 5386 3936 |
| Телефон | +372 614 4600 |
| Языки |   |
| mihkel.eliste@arcovara.ee | |
Augustis korteritehingute arv taas hooajaliselt suurenes
Tänavu suve viimasel kuul tehti Eesti korteriturul kokku 1853 ostu-müügitehingut, mida oli hooajalistel põhjustel 10% enam kui eelneval kuul, kuid siiski 4,3% vähem kui 2023. aasta samal perioodil. Kuigi turuaktiivsus on puhkuste perioodi järgselt ootuspäraselt taas mõnevõrra suurenenud, on siiski tehingute arv olnud jätkuvalt madalamal kui aasta tagasi. 2024. aasta esimese kaheksa kuu vältel tehti sealjuures Eestis kokku 12 757 korteritehingut, mida oli 9,0% vähem kui 2023. aastal samaaegselt. Tallinnas ja Tartus on sealjuures taandunud samal perioodil tehingute arv vastavalt 9,6% ja 11% võrra, mille juures tehingute arvu laialdasemat langust on viitega soodustanud uute korterite asjaõiguslepingute vähenemine.
2024. aasta augustis tehtud korteritehingute puhul kujunes Eestis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2089 €/m2, mida oli suhteliselt sarnase tehingute struktuuri juures 0,5% enam kui eelneval kuul ning 2,3% rohkem kui aasta tagasi. Senine hinnadünaamika viitab jätkuvalt olukorrale, kus elamispindade hinnad ei ole nominaalis küll oluliselt muutunud (langenud), kuid reaalhindadesse korrigeerituna on vahepealse inflatsiooni tõttu siiski tegelikkuses korterite ja üksikelamute hinnad siiski mõnevõrra taandunud. Kuigi selle taustal on elamispinna kättesaadavus küll veidi paranenud, on üldistatult siiski jätkuvalt elamispindade kättesaadavuse tase Eestis kehv ning seda eeskätt Tallinnas. Intressimäärade jätkuv alanemine saab olema suurimaks turuaktiivsust positiivselt toetavaks teguriks, kuid seniste muutuste taustal on ka laenuraha veel tänavu jätkuvalt kallis ning tarbijaskonna kindlustunne nõrk.
Kinnisvaraturu võimalikku aktiivsuse kasvu tugevalt toetavaid tegureid on vähesel määral
Tarbijate kindlustunne tegi paraku augustis taaskordselt vähikäiku, mis on suuresti seotud siinmaisete valitsustasandil kavandatud maksumuudatustega ning üleüldise olemasoleva keeruka majandusliku situatsiooniga. Lähiaastate vaates pole kuigi jõulist majanduskasvu taastumist hetkel võimalik prognoosida ning seetõttu peab jääma ka konservatiivseks kinnisvaraturu edasise käekäigu prognoosimisel, mille juures küll langustsükli põhi saab enamikes turusegmentides läbitud 2024. aastal, kuid kinnisvaraturu võimalikku aktiivsuse kasvu tugevalt toetavaid tegureid on ettevaatavalt siiski jätkuvalt vähesel määral. 20ndates elanikkond peab paralleelselt peatselt leppima, et nad peavad üürnike rollis veetma oluliselt pikema aja oma nooruspõlvest kui nende hiljutised eelkäijad, mis kaudselt võib aga toetada mitmete väikelinnade ja alevike elanike arvu vähenemise peatumist, kuna sealsed elamispinnad on soodsamad.
Pakkumismahu kasv 2024. aasta II pooles vähemalt hooajaliselt peatub
Üleriigiliselt on pakkumismaht jätkuvalt suur, viidates hinnatasemete laialdaselt piiratud kasvuvõimalustele ka veel 2025. aasta I pooles. 2024. aasta II pooles küll enamikes turupiirkondades pakkumismahu lisandumine taas peatub ja pakkumine võib hakata sügiskuudel edasiselt taanduma, kuid selle taga on esmalt suuresti hooajalised tegurid ning pakkumismaht võib piirkonniti jätkuvalt kasvada ka veel 2025. aasta kevad-suvisel perioodil. Laialdasem pakkumine võimaldab küll potentsiaalsete ostjate jaoks hetkel rikkalikemaid valikuvõimalusi kui näiteks ülieufoorilistel aastatel 2021 - 2022, kuid müüjate vaatest võib likviidsuse parandamiseks olla jätkuvalt ainult üks valik ning selleks on hindade langetamine ja seda eriti tugevalt just taaskordselt 2025. aasta I kvartalis, mil turg on hooajaliselt kõige rahulikum.
Suurem hindade langus nii pakkumis- kui ka tehinguhindade kontekstis on möödunud
Tagasivaadatuna siiski näib, et tänaseks on juba suurem hindade langus nii tehingu- kui ka pakkumishindade vaates möödunud ning olukorras, kus üürihindade kasv on asunud ootuspäraselt Tallinna eestvedamisel taas kiirenema ja üüripakkumine vähenema, asub sellele üldiselt teatava ajalise viitega järgnema ka ostu-müügitehingute arvu suurenemine ja ostu-müügihindade kasv. 2025. aasta vaates võib üldistatult oodata elamispindade turul ostu-müügihindade taaskordset kasvu, kuid seda peamiselt aasta II poolest, mil ka üldine majanduslik situatsioon peaks asuma tänasega võrreldes selgemalt paranema üheskoos tarbijate kindlustundega. Kinnisvarabüroo esindajana on seda ajakirjanduses küll üsna irooniline jätkuvalt esitleda, kuid kuna sel mõttel on olnud ka üha enam avalikke toetajaid, siis tänane turusituatsioon on uute kinnisvarainvesteeringute tegemiseks või ka kodu soetamiseks laialdase pakkumise ja pikemat aega peatunud hinnatõusu taustal paljudel puhkudel hea võimalus turul ostjana osalemiseks ning taoline olukord ei kesta igavesti.
Turul on täheldada viiteid geopoliitiliste riskidega seoses, riskipreemia avaldub Ida-Virumaal
Struktuurselt võib lähitulevikus ehk turul täheldada siiski teatavaid erisusi, kus sarnaselt 2008. aasta kriisist taastumisele hakkas kinnisvaraturg käituma erinevas Eesti paigus erineva kasvutempoga. Kuigi ääremaastumine on Eestis jätkuv trend, ei ole hetkel täheldada, et see võiks küll lähituleviku vaates oluliselt võimenduda, kuid kriisid ei olegi vennad ning tänases olukorras on pigem täheldada negatiivselt võimendunud väiksemaid trende. Näiteks, avalike müügipakkumiste kontekstis on Ida-Viru maakonnas täheldada üha enam kaubanduskeskusi, millede osas ei ole üheseid viiteid, miks neist just nüüd vabaneda soovitakse, kuid võib eeldada, et lisaks vakantsi kasvuga ja laenuraha hinna muutustega seotud põhjustele võidakse ehk laialdasemalt karta ka geopoliitilisi surveid. Ida-Viru maakonna elamispindade turul taolised trendid kuigi selgelt justkui ei kajastu, kuid vähemalt miljon eurot väärt olevate varade turul on siiski müügipakkumise suurenemise osas juba üsna ilmsed viited.
Elektrivõrguga liitumise tasu suurenes viimase ligi kahe aasta vältel juba kolmandat korda
Ida-Virumaa kasuks räägib elamispindade turu kontekstis täna teataval määral aga näiteks asjaolu, et sealne elu on elamuarenduse kontekstis selgelt odavam. Kui tänavu 1. septembrist on Elektrilevi teeninduspiirkonnas elektriliitumise sõlmimise korral ühe ampri tasu juba koguni 404 eurot koos käibemaksuga, siis Ida-Virumaal Narvas, Sillamäel ja Narva-Jõesuus on ampritasu alates 87 eurot. Ääremaastumise peatamiseks ja regionaalsete investeeringute laiapõhjaliseks suurendamiseks sellest küll ainuüksi ei piisa, kuid mida enam taolisi tegureid Eestis piirkonniti kuhjub, seda suurem hulk isikuid võib otsustada kas oma majandustegevusega siirduda praeguste euroala toetuste taustal Ida-Virumaale või pöörduda ka alalise elamise kontekstis tagasi oma kunagisse kodukohta. Kuigi Tallinna elanike arv oli 2024. aasta augusti seisuga jätkuvalt ligi 400 inimese võrra väiksem kui aasta alguses, on siiski langustempo saanud juba viimastel kuudel tugevalt leevendust (veel juunis -2800 inimest) ning lähituleviku vaates pealinna elanike arv jätkuvalt suureneb ja seda arvestataval hulgal paraku ülejäänud Eesti arvelt.
Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika
Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: juuli 2024
Mihkel Eliste
Аттестованный oценщик / Aналитик
| Номер квалификационного свидетельства оценщика | 152083 |
| Мобильный телефон | +372 5386 3936 |
| Телефон | +372 614 4600 |
| Языки | |
| mihkel.eliste@arcovara.ee | |
Kavandatud maksutõusud soodustavad elamispinna kättesaadavuse halvenemist
Käesoleva aasta juulis tehti Eesti korteriturul kokku 1666 ostu-müügitehingut, mida oli küll 15% enam kui juunis, kuid siiski pelgalt 0,8% rohkem kui 2023. aasta samal perioodil. Kui kuises vaates võis võrreldes aastatagusega täheldada üsna sarnast turuaktiivsust, siis 2024. aasta esimese seitsme kuu vältel tehti siiski kokku 10% võrra vähem korteritehinguid kui 2023. aasta ja koguni 30% vähem kui 2022. aasta samal perioodil.
Kui aga vaadata tehingute arvu, mis avaldub järelturul, on siiski olnud 2024. aastal täheldada juba enamikes Eesti linnades üsna sarnaseid numbreid nagu aasta varasemalt, viidates turuaktiivsuse osas langustsükli põhja läbimisele. Viimasele on järk-järgult viidanud ka uute korterite osas nende broneerimislepingute arvu mõningane suurenemine eeskätt 2024. aasta kevadest, kuid absoluutnumbrites on seni olnud ka Tallinnas nii järelturul kui uute korterite lõikes positiivsed muutused üsnagi marginaalsed.
Hinnadünaamika osas ei ole olulisi muutusi hiljaaegu avaldunud
Samaaegselt kui globaalselt käib aktsiaturgudel käesoleva artikli kirjutamise aegselt üle pika aja märgatavam aadrilaskmine, siis Eesti elamispindade turg on jätkuvalt olnud üsna stagneerunud hinnadünaamikaga, mille juures ei pakkumis- ega tehinguhindade lõikes ei ole viimastel kuudel saanud olulisi muutusi täheldada. Ligikaudu 2023. aasta sügisest on hinnatasemed olnud võrdlemisi sarnasel tasemel, mille juures hooajati on siiski turul jätkuvalt võimalusi laialdasemate hinnasoodustuste avaldumiseks ning see saab nõnda olema ka veel 2024. aasta IV ja 2025. aasta I kvartalis, kui turg on hooajaliselt selgelt rahulikum. Mõningase hinnasurve püsimist nende täiendavaks languseks toetab jätkuvalt ka asjaolu, et pakkumismaht on enamikes Eesti turupiirkondades ja enamike turusegmentide lõikes võrdlemisi laialdane ning potentsiaalsete ostjate ostuvõimekus ja kindlus ostuotsuseid langetada pole jätkuvalt oluliselt paranenud.
Tänavu juulis tehtud korteritehingute puhul kujunes Eestis keskmiseks mediaanhinnaks 2079 €/m2, mida oli 1,7% vähem kui juunis ning 1,3% vähem kui 2023. aasta juulis, viidates ehk siiski mõningasele hindade langusele. Vastav asjaolu on aga jätkuvalt tulenenud peamiselt muutunud tehingute struktuurist, kus järelturutehingute osakaal on suurenenud. Järelturutehingute arv ei ole osakaalult seni suurenenud aga mitte niivõrd asjaolu tõttu, et inimesed valiksid endiselt kehva elamispinna kättesaadavuse taustal varasemast kehvema kvaliteediga ja madalamahinnalisi varasid, vaid turul on lihtsalt olnud järjest vähem uusi korterelamuid, millede valmimise aegselt uusi kortereid oleks klientidele laialdaselt asjaõiguslepingute näol üle antud. Statistiline surve hindade languseks püsib periooditi ka veel lähikvartalitel, mille juures aga järelturudünaamika eestvedamisel ei ole siiski olnud 2024. aasta Il kvartalist täheldada, et hinnatasemed eeskätt magalapiirkondades kui efektiivseimates turupiirkondades oleksid enam laiapõhjaliselt täiendavalt alanenud.
Üürihindade kasv juulis ootuspäraselt püsis
Paralleelselt on üürihindade kasv viimastel kuudel Tallinna eestvedamisel ootuspäraselt üha kiirenenud. 2024. aasta augusti alguses olid Tallinnas üürihinnad keskmiselt 3,6% võrra kõrgemal kui aasta alguses, samaaegselt kui üüripakkumiste arv on vähenenud 28% ulatuses. Võrreldes aastatagusega olid üürihinnad veel augusti alguses 1,4% võrra madalamal, kuid lähikuudel arvatavalt üürihindade kasv püsib, mille juures peaksid mõnevõrra paranema ka senised jätkuvalt madalad üüritootlused. Üürihindade kasvu toetavad sügisese perioodi alul eeskätt hooajalised tegurid, samaaegselt kui vähene uute üüriinvesteeringute hulk survestab üüripakkumist jätkuvalt taanduma. Mitmendat aastat püsinud inflatsiooniline keskkond ja vahepeal järsult kallinenud laenuraha toetab üürihindade kasvu ka lähikvartalitel, mille juures Eestis kavandatavad täiendavad ettevõtlusega seotud maksutõusud hoiavad inflatsiooni tempokana veel pikemaaegselt, toetades omakorda ka üürihindade kasvu ja muidugi ka uute arendusprojektide korterite pakkumishindade tõusu.
Kinnisvaraturg on üsna laiapõhjaliselt uue kasvutsükli lävel
Kuigi elamispinna kättesaadavus on jätkuvalt tempoka palgakasvu ja alanevate intressimäärade taustal paranemas, ei too see elamispindade turul veel olulist aktiivsuse kasvu ka 2024. aasta järelejäänud kuudel või 2025. aasta alul. Kinnisvara soetamist positiivselt toetavaid tegureid on jätkuvalt vähe, kuid pakkumine on teisalt laialdane ning turul on täheldada, et hulk isikuid, kes aastatel 2021 - 2022 üliaktiivse turusituatsiooni taustal mõnest pakkumisest ilma jäid, on hakanud turule taas tagasi siirduma. Intressimäärade laialdase kasvu taustal võis 2022. aasta II poolest märgata, et juriidilised isikud soetasid järjest vähem kinnisvara ning kavandatud ehitus- ja rekonstrueerimistöid lükati laialdaselt edasi, kuid 2024. aasta III kvartalist on olnud eeskätt tugevalt suurenenud hindamisteenuse päringute taustal märgata, et ettevõtlussektoris on asunud olukord vähemalt teatud tegevusalade lõikes paranema ning uute investeeringute tegemine on taas aktuaalseks muutumas. Ärikinnisvara turul on ka rahavooinvesteeringute hulk 2023. aasta IV kvartalist suurenenud, viidates paralleelselt elamispindade turule langustsükli põhja läbimisele.
Lähikvartalite vaates võib küll järk-järgult oodata mitmete turusektorite ja -segmentide lõikes Eestis peatselt uue kasvutsükli algust ning seda esmalt tehingute arvu ning seejärel hinnatasemete ja ehitusaktiivsuse lõikes, kuid üldine majanduskeskkond püsib siiski suuresti ettearvamatu ja heitlik, mille juures olukord on keeruline nii Eestis kui ka rahvusvaheliselt vaadatuna laiemalt ning seda nii majanduslikel kui ka sotsiaalsetel teemadel, mis üheskoos hoiavad ka tarbijakäitumise lähitulevikus endiselt ettevaatlikul noodil.
Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika
Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: juuni 2024
Mihkel Eliste
Аттестованный oценщик / Aналитик
| Номер квалификационного свидетельства оценщика | 152083 |
| Мобильный телефон | +372 5386 3936 |
| Телефон | +372 614 4600 |
| Языки | |
| mihkel.eliste@arcovara.ee | |
Üüriturul on konkurents leevenemas
2024. aasta juunis tehti Eesti korteriturul kokku pelgalt 1438 ostu-müügitehingut, mida oli 18% vähem kui mais ning omakorda 27% vähem kui 2023. aasta juunis. Kuigi ajalooliselt on üldiselt turuaktiivsus olnud juunis hooajalistel põhjustel mõõdukam kui mais, olid tänavu siiski muutused tavapärasest ulatuslikumad, viidates jätkuvalt kehvale tarbijakindlusele ning turu edasise käekäigu raskesti prognoositavusele. Asjaolu, et juunis kujuneb elamispindade tehingute arv väiksemaks kui eelneval kuul, ilmnes kuu vältel jooksvalt selgelt ka kinnisvarabüroode poolt pakutavate teenuste järgse nõudluse vähenemises. Suhteliselt loiult on alanud ka juuli, viidates tõenäoliselt üsna sarnase turuaktiivsuse ja ostuhuvi püsimisele ka veel lähitulevikus.
Loid ostuhuvi on küll jätkuvalt müügipakkumist suurendanud, kuid müügihindade alanemist ei ole endiselt saanud turul kuigi oluliselt täheldada ning järelturul on viimastel kvartalitel olnudpigem viited hinnatasemete taaskordsest kallinemisest. 2024. aasta juunis tehtud korteritehingute osas kujunes Eestis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2117 €/m2, mida oli 3,5% enam kui eelneval kuul, kuid siiski 6,1% vähem kui aasta tagasi. Aastast hinnalangust on sealjuures vedanud aga peamiselt asjaolu, et tehtud tehingute hulgas on uute korterite osakaal vähenenud ning taoline mõju püsib hinnastatistika osas veel laialdaselt ka 2024. aasta II pooles. Ettevaatavalt on siiski hetkeolukorda arvestades võimalik juba prognoosida, et 2024. aastal algab elamispindade osas uus hinnakasvu tsükkel.
Laenuraha odavnemine ei ole kinnisvara soetamise huvi kasvu märgatavalt loonud
Laenuraha odavnemise tsükkel on püsinud juba 2023. aasta IV kvartalist ning euroala keskpank on 2024. aasta suvest alustanud baasintressimäärade langetamisega, kuid senised muutused laenuraha hinna odavnemise juures ei ole olulist indu potentsiaalsetes ostjates kinnisvara soetamiseks siiski veel loonud. Viimast ei ole olnud mõtet ka otseselt oodata, sest kuigi 6-kuu Euribor on 2023. aasta sügiseselt tipptasemelt ligi 4,15% juurest alanenud käesoleva artikli kirjutamise ajaks 3,68% tasemele, on laenuraha hind siiski jätkuvalt võrreldes hiljutist
aastatega väga kallis. Kinnisvaraarendajad kui ka erinevate -teenuste pakkujad küll ootavad jätkuvalt suuresti 2024. aasta II poole osas kinnisvaraturul nõudluse suurenemist, mis küll üsna arvatavalt ka tegelikkuses realiseerub, kuid turuosaliste ootused kipuvad endiselt olema ehk liialt optimistlikud.
Pakkumismahu laialdast suurenemist on 2024. aastal hoidnud järelturg
Viimast kinnitavad suuresti ka jätkuvalt üsna kõrgel olevad pakkumishinnad, mis olenemata 2022. aasta keskpaigast halvenenud likviidsusest ei ole oluliselt endiselt alanenud. Müügipakkumine on selle taustal aga järjepidevalt suurenenud, mille juures 2024. aasta juuli alguses oli Eesti korteriturul omakorda ligi 40% võrra enam pakkumisi kui aasta alul. Pakkumismahu kasvu on tänavu soodustanud suuresti aga pigem järelturg, mille juures aeglase uute korterite broneerimistempo juures on aga järjepidevalt turule toodud ka üha uusi arendusprojekte, millede pakkumishinnad on 2023. aasta sügisest kippunud üleriigiliselt siirduma endiselt ülespoole. Eriti tugevat uute korterite pakkumishindade tõusu on olnud 2023. aasta II poolest täheldada aga just Eesti väikelinnades.
Uute korterite kättesaadavus on ja jääb kehvaks ka lähitulevikku vaadatuna
Ehitushindade osas on paralleelselt märgata, et alanenud nõudluse tõttu on hinnad küll 2022. aasta sügisest veidi taandunud ja ehitussektori käekäigu halvenemise trend näib ka veel 2024. aasta II pooles püsivat, mis võib viitega soodustada 2025. aasta I poolest taas spekulatiivse müügipakkumise vähemalt hooajalist esile kerkimist. Senist ehitushinna langust on aga käibemaksutõus juba osaliselt kompenseerinud ning globaalselt on 2024. aastast taas viited toormehindade peatsest kallinemisest, mis 2025. aastast üheskoos püsiva palgakasvuga toob tõenäoliselt ehitushindade järjekordse tõusu, mis kantakse üle ka potentsiaalsetele koduostjatele läbi kõrgemate uute korterite pakkumishindade. Viimase tõttu näib ka üsna optimistlik eeldada, et kaasaegsete elamispindade kättesaadavus lähiaastatel oluliselt paraneks. Suur hulk tänaseid 20ndates üürnikke peavad tõenäoliselt peatselt tõdema, et nende suutlikkus omanditurule üle siirduda on selgelt kehvem kui neist mõnevõrra vanematel on see seni olnud.
Kehv elamispinna kättesaadavus soodustab ääremaastumise pidurdumist
Reaalhindades vaadatuna on küll eestlaste jaoks hiljaagu elamispindade hinnad alanenud ligi 15% ulatuses, kuid nominaalselt on kinnisvara jätkuvalt väga kallis ning seda eeskätt Tallinnas. Viimane soodustab aga endiselt eeskätt ääremaastumise pidurdumist ja Eesti väikelinnade elamispindade turuaktiivsuse püsimist, millele viitab ka asjaolu, et Tallinna elanike arv on 2024. aastal vähenenud, samaaegselt kui paljude Harju maakonnast väljaspool paiknevate väikelinnade elanike arv on kas püsinud aastatagusega analoogne või ka mõnevõrra suurenenud. Väikelinnade ja alevike elanike arvu suurenemist toetab hetkel aktuaalselt Eesti demograafiline olukord, kus laulva revolutsiooni perioodil sündinud 30ndates tarbijad siirduvad aktiivselt korteriturult üksikelamute turule ning seda sageli geograafiliselt vaadatuna üsna suurte muutustega.
2024.aastal üksikelamute tehingute arv taas suureneb, kuid see pole ainuke taoline turusegment
Kui üksikelamutega seotud teemal jätkata, on 2024. aastal täheldada, et tegemist on ühe esimese turusegmendiga elamispindade turul, mis tänavu uut kasvutsüklit ilmestab. 2024. aasta I poolaastal tehti Eesti korteriturul kokku 9218 ja samaaegselt hoonestatud elamumaadega kokku 1850 ostu-müügitehingut, mida oli vastavalt 12% vähem ja 0,4% enam kui aasta tagasi samal perioodil. Kõige selgemalt on viited uuele kasvutsüklile just Harjumaal ja Tallinnas, kus viimase osas on ajutiselt ka võrdlusbaas olnud äärmiselt madal, sest 2023. aastal tehti Tallinnas üksikelamutega pelgalt 1 tehing enam kui 2008. aasta kriisi põhjas. 2024. aasta I pooles suurenes hoonestatud elamumaade tehingute arv nii Harjumaal kui ka Tallinnas võrreldes aastatagusega juba koguni 13% võrra.
Sarnaselt on turul täheldada esmaseid viiteid olulisematele positiivsetele muutustele ka teiste turusegmentide ja -sektorite lõikes. Näiteks hoonestamata elamumaade, mis peamiselt on seotud jällegi üksikelamute ehitusõigusega, ostu-müügitehingute arv suurenes Eestis ja Harjumaal 2024. aasta I pooles võrreldes aastatagusega vastavalt 7,3% ja 30% võrra, viidates vähemalt jõukama elanikkonna tarbijakindluse osas üsna olulistele võimalikele muutustele. Teisalt on ka täheldada, et olenemata sellest, et tööstussektori käekäik on jätkuvalt kehv, on hoonestamata äri- ja tootmismaade tehingute arv suurenenud Harjumaal I poolaasta näitel võrreldes aastatagusega vastavalt 16% ja 121% võrra. Erinevat tüüpi hoonestamata maade ostuaktiivsuse suurenemine kipub ajalise viitega ilmestama ehitusaktiivsuse ja spekulatiivse müügipakkumise suurenemist, mis omakorda võib viidata ehitussektori tsükli põhja lähistel paiknemisele ning teine asjaolule, et kinnisvaraturul püsib arendajate vaheline konkurents lähiaastate vaates äärmiselt tihe ja seda mitte ainult elamispindade turul.
Üüriturul on konkurents 2024. aastal üsna järjepidevalt leevenenud
Kuigi ka üüriturul on majandussurutise keskkonnas olnud nii äri- kui ka elamispindade lõikes konkurents tihe, on korteriturul asunud see ootuspäraselt 2024. aasta kevadest selgemalt leevenema. Kui Tallinnas oli 2024. aasta alguses avalikult üüripakkumisel ligi 1800 korterit, siis käesoleva artikli koostamise hetkel on neid juba pelgalt 1337 ühikut. Orienteeruvalt samal ajal oli 2023. aastal analoogses mahus üüripakkumist, viidates ülepakkumise taaskordsele taandumisele. Kuna uute üüriinvesteeringute tegemine on jätkuvalt ebapopulaarne kui ka finantsmajanduslikult suuresti ebaotstarbekas, jätkub ettevaatavalt arvatavalt üüripakkumise taandumine, mis toob 2024. aasta II poolest arvatavalt ka mõningase üürihindade taaskordse suurenemise. Jätkuvalt inflatsioonilise keskkonna püsimise tõttu kui ka majandussurutisest väljumise taustal võib 2025. aastal ajutiselt üürihindade kasv kiireneda võrdlemisi tempokaks, sest viimaste aastate laenuraha kallinemise kulukomponenti pole suudetud seni üürnikele üle suunata ning ka üürikorterite tootlused on muutunud majanduskeskkonda arvestades kohati ebaloogiliselt madalal.
Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika
Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: mai 2024
Mihkel Eliste
Аттестованный oценщик / Aналитик
| Номер квалификационного свидетельства оценщика | 152083 |
| Мобильный телефон | +372 5386 3936 |
| Телефон | +372 614 4600 |
| Языки | |
| mihkel.eliste@arcovara.ee | |
Kinnisvaraarendajate ja -müüjate ootused on liialt kõrgel
Tänavu maikuus tehti Eesti korteriturul kokku 1726 ostu-müügitehingut, mida oli 0,3% vähem kui aprillis ning koguni 21% vähem kui 2023. aasta samal perioodil. Kuigi tehingute arv on turul aprillist iga-aastaste hooajaliste tegurite taustal ootuspäraselt selgelt suurenenud, on aga tänavu jäänud hooajaliste tegurite positiivne mõju turul oodatust mõõdukamaks. Viimane väljendus juba märtsis, mil üldiselt tehingute arv võrreldes talviste kuudega järsult suureneb, kuid vastav trend kandus aga hoopis aprilli ning jäi ka sealjuures suhteliselt leebeks. Muutused turu hooajalises käitumises viitavad jätkuvalt kehvale tarbijate kindlustundele, mis on omakorda avaldunud ka elamispindade hinnatasemete muutustes.
Tüüpkorterite hinnad on tänavu II kvartalis jätkuvalt langenud
2024. aasta mais tehtud korteritehingute osas kujunes Eestis tervikuna keskmiseks mediaanhinnaks 2045 €/m2, mida oli suhteliselt sarnase tehingute struktuuri juures küll 0,9% rohkem kui aprillis, kuid siiski vähenenud uute korterite asjaõiguslepingute taustal koguni 9,8% vähem kui 2023. aasta mais. Tegelik hinnatasemete langus on aastase perioodi vältel olnud aga selgelt mõõdukam, mille juures on hindade langus aga silmnähtavalt esile tulnud jätkuvalt nõukogudeaegsete telliskivi- ja paneelkonstruktsioonis korterelamute ehk nn tüüpkorterite lõikes.
Tallinna kui efektiivseima turupiirkonna näitel on tänavu II kvartalis esimese kahe kuu vältel kasvanud tüüpkorterite hinnad võrreldes I kvartaliga peamiselt 1960ndatel ehitatud korterelamute korterite osas küll 2,6% võrra, kuid peamiselt 1980ndatel ehitatud korterite hinnad on seevastu alanenud 3,1% ulatuses. Aastatel 1940 - 1970 ehitatud korteritest paikneb suur hulk Kesklinnas ja selle vahetus naabruses, mille juures ka Kesklinna piirkonnas on hindade langus olnud mõõdukam kui magalapiirkondades. Viimaste osas on aga peamiselt 1980ndatel ehitatud korterite hinnad langenud võrreldes tänavu I kvartaliga eriti tugevalt just Haaberstis (-8,4%) ja teataval määral ka Lasnamäel (-2,5%), mille üheks põhjuseks võib olla asjaolu, et tööturul suurenenud pingete tõttu on mõningase ajalise viitega madalama sissetulekuga leibkondade kindlustunne ehk ajutiselt täiendavalt halvenenud.
Kõrgemahinnalistes turupiirkondades on hindade langus olnud selgelt mõõdukam, mille juures ka ostjaskonna adaptiivsusvõime seoses järsult kallinenud laenurahaga on tuntavalt positiivsem kui magalapiirkondades. Mõningase ajalise viitega on aga paralleelselt olnud täheldada, et kui 2023. aastal oli Eesti väikelinnade osas hindade langus suhteliselt mõõdukas, siis 2024. aasta I pooles on kinnisvarade müügikuulutuste lõikes järjest laialdasemalt silma hakanud pakkumishindade langetamised ka väiksemates turupiirkondades. Viimase põhjuseks on suuresti kasvanud pakkumismaht, mille põhjuseks on omakorda olnud halvenenud likviidsus. Kuigi laenuraha odavnemine euroala keskpanga otsuste tõttu suve algusest kiireneb, jääb likviidsus aga ka veel lähitulevikus jätkuvalt kehvaks, piirates aga edasist võimalikku hinnalanguse süvenemist.
Kinnisvarade müüjad on oma mõtetes veel liialt aastates 2021 - 2022 kinni
Turuosalised on pakkumishindadega aga jätkuvalt kõrgel ning kinnisvarade müüjate arusaam turusituatsioonist kipub olema veel kusagil aastates 2021 - 2022, sest pakkumishindade allapoole korrigeerimist tehakse jätkuvalt tagasihoidlikult ning äärmiselt ebarealistlike pakkumishindadega müügikuulutuste hulk on jätkuvalt kuhjunud, seda nii korterite kui ka elamute turul. Põhjused on sealjuures küll sisendkulude kasvu tõttu osaliselt teised, kuid ka uute korterite turg viitab üleriigiliselt juba pikemat aega statistiliselt asjaolule, et uute elamispindade pakkumishinnad ronivad sõltumata muutunud turusituatsioonist järk-järgult ülespoole. Taoline olukord viitab aga paraku sellele, et elamispinna kättesaadavus uusehitiste kontekstis väga suure osa elanikkonna jaoks lähitulevikus oluliselt ei parane ning uue majanduse kasvutsükli esilekerkides võib ka tehinguhindade tõus avalduda segmenditi taas suhteliselt kiiresti.
Kinnisvaraturu taastumise ootusi hinnatakse üle
Viimase aasta ajaga on uute korterite keskmine pakkumishind kasvanud Tallinnas ligi 6%, Tartus 2,5% ja Pärnus 2% võrra ning kuigi avalike müügikuulutuste arv ei ole ehk nähtavalt oluliselt suurenenud, on mitteavalike müügipakkumiste hulk aga üha kuhjunud, viidates uute korterite turul tiheda konkurentsi püsimisele ka lähiaastatel. Kinnisvaraarendajad aga taotlevad jätkuvalt aktiivselt ehituslube ning menetlevad planeeringuid, kus üha suuremate arendusalade ajaliste plaanide osas jääb kohati tugevalt mulje, et turu taastumise ulatust hinnatakse üle. Kui 2000ndate buumi järgselt avaldunud kriisi mõjul jäid turuosalised aastateks liialt pessimistlikuks, siis koroonakriis kui ka aastate 2022 - 2024 majanduskriis on ehk vastupidiselt loonud olukorra, kus seni pole veel paljudel piisavalt valus hakanud ning seetõttu ollakse lähituleviku osas ehk liialt optimistlikult meelestatud. Eriti selgelt on seda täheldada Tallinna lähiümbruse ja Eesti väikelinnade osas, kus 2000ndate buumi järel jäeti hulk suuri arendusplaane pikemaks ajaks sahtlisse, kuid aastatel 2022 - 2024 on neid üha lisandunud.
Potentsiaalsed ostjad võtavad täna aga olukorda pigem konservatiivselt, mida illustreerib hästi ka pikenenud müügiperioodidega ja laialdase pakkumisega turukeskkond. Kuigi hooajalistele teguritele tuginevalt 2024. aasta II pooles pakkumismahu edasine kasv ehk lähitulevikus taas peatub, jääb pakkumismaht endiselt üleriigiliselt kõrgeks. Kinnisvaraportaalis kv.ee ületati maikuus Eesti korteriturul 10 000 müügipakkumise tase, mis vastab senist 2024. aasta müügitempot arvesse võttes ligi kuue ja poole kuu tehingute pakkumismahule ning kuigi üldiselt on see optimaalne, on aga regiooniti erinevused laialdased ja seda eriti suurema asustustihedusega turupiirkondade lõikes. Olukord, kus üüriturul on aga pakkumismahu kasv pöördunud kevadest taas languseks, annab ehk aimu, et suurem pakkumismahu kasv on möödas ning peatselt võib üürihindade osas alata uus kasvutsükkel, tuues endaga teatava ajalise viitega ehk kaasa ka ostu-müügitehingute turu ning seda peamiselt 2025. aastal.
Kehv elamispinna kättesaadavus pidurdab aktiivselt ääremaastumist
Elamispinna kättesaadavus on aga endiselt kehv, mille juures küll ligi kaks aastat järjest ei ole elamispindade hinnad tõusnud ning olukorda on saatnud jätkunud palgakasv ja endiselt pigem kiire inflatsioon, ei ole see nominaalis siiski elanikkonna ostujõudu veel oluliselt parandanud. Trend on siiski paremuse poole püsiv, kus edasise laenuraha jõulisema odavnemise taustal elamispinna kättesaadavus siiski paraneb. Ostjad ei pelgagi täna ehk turul üldiselt mitte niivõrd kõrgeid kinnisvarahindu vaid pigem igakuiseid kõrgeid laenumakseid, mille taustal on 2024. aastal endiselt tugevalt tooni andnud isikud, kes kolivad Tallinnast väljapoole mujale maakonda või ka mujale Eestisse, kus elamispindade hinnatase on soodsam. Viimast iseloomustab hästi ka olukord, kus tänavu esimese nelja kuu vältel vähenes Tallinna elanike arv ligi 1700 võrra.
Kui 2000ndate buumi järgse ligi 17%lise tööpuuduse taustal kolis elanikkond esmajoones ära Eesti väiksematest keskustest, siis praeguse majanduskriisi taustal ei ole tööturu üsna hea situatsiooni tõttu üldistatult ääremaastumine kuigi silmnähtavalt võimendunud ning kui ka avaliku sektori poolseid doteerimismeetmeid jälgida, siis näiteks Ida-Viru maakonna kui Eesti ühe mahajäänuima turupiirkonna näitel ei tundu lähitulevik õiglase ülemineku meetmete baasil justkui kuigi halbades majanduslikes ja sotsiaalsetes toonides. Uue kasvutsükliga seotud atraktiivsed investeerimisvõimalused ei pruugi ka selle taustal olla peatselt ehk enam sugugi niivõrd ainult Tallinnas ega ka ainult elamispindade sektoris.
Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024
Allikas: Maa-ameti tehingute an
Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: aprill 2024
Mihkel Eliste
Аттестованный oценщик / Aналитик
| Номер квалификационного свидетельства оценщика | 152083 |
| Мобильный телефон | +372 5386 3936 |
| Телефон | +372 614 4600 |
| Языки | |
| mihkel.eliste@arcovara.ee | |
Igakuiste turuülevaadete tellimine
Kevadine ostuaktiivsuse tõus saabus tänavu alles aprillis
Kui 2024. aasta märtsis suurenes tehingute arv võrreldes eelneva kuuga pelgalt 0,4% võrra, siis oodatud tugevam hooajaline kasv avaldus alles aprillis, mil 1717 ostu-müügitehingu taustal suurenes turuaktiivsus võrreldes märtsiga koguni 14% ulatuses. 2023. aasta aprilliga võrreldes ületati tehingute arv omakorda 4,2% võrra, viidates turul üha madalamale võrdlusbaasile ning olukorrale, kus mitmetes turupiirkondades on saavutatud võrdlemisi stabiilne madalseis juba 2023. aasta keskpaigast alates. Kuna uute korterite asjaõiguslepingute arv on käesoleva aasta algusest järsult madalam, kujundavad hetkel turuaktiivsust ja hinnatasemeid suuresti järelturul avalduvad muutused ning need muutused näivad olevat endiselt suhteliselt tasakaalukad.
Tehtud korteritehingute lõikes kujunes 2024. aasta aprillis Eesti korteriturul mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2040 €/m2, mida oli küll 2,6% enam kui märtsis, kuid siiski 1,8% vähem kui 2023. aasta aprillis. Potentsiaalsed ostjad on pikisilmi oodanud kinnisvarahindade langust, kuid mida pole, on selle ootuse laialdane realiseerumine. Mõneprotsendilised muutused on viimastel kuudel tulenenud pigem muutunud tehingute struktuurist, kus uute korteritega tehtud tehingute osakaal on vähenenud, samaaegselt kui järelturul on piirkonniti ja segmenditi olnud hooajaliselt rahulikuma talvise perioodi järel sarnaselt 2023. aasta kevadele teatavad viited tehinguhindade taaskordsest suurenemisest. Viimast on eriti täheldada üksikelamute turul, kus Eesti demograafiliste tegurite tõttu on kuni 150 000 eurot maksvate elamute lõikes olnud jätkuvalt märgata ostu-müügitehinguid, kus potentsiaalsed ostjad on varade eest nõus maksma rohkem kui on nende reklaamitud pakkumishinnad.
Pakkumismaht on hooajaliselt tempokalt suurenenud
Viimane viitab eeskätt struktuursele pakkumise defitsiidile, kuid seda elamispindade turule täna üldistada siiski ei maksa, sest eeskätt korteriturul valitseb siiski jätkuvalt laialdane ülepakkumine just uute korterite turusegmendi lõikes. Iga-aastaselt on aasta I pooles oodata kuni aasta keskpaigani pakkumismahu kasvu, mis on suuresti realiseerunud ka 2024. aastal. Eesti korteriturul suurenes avalike müügipakkumiste maht aprilli näitel ühe kuuga ligi 4% võrra, mida võib pidada võrdlemisi kiireks. Võrreldes aastataguste perioodidega on aga pakkumismahu kasv olnud veelgi kiirem, mille juures võrreldes 2023. aasta aprilliga on pakkumine suurenenud korteriturul ligi kolmandiku ulatuses ja võrreldes 2022. aasta sama perioodiga koguni kaks korda. Sealjuures ei ole pakkumismahu kasv tingitud pelgalt Tallinnast ja selle lähiümbrusest, vaid pakkumine on suurenenud üleriigiliselt, mille põhjusteks on suuresti 2022. aasta kevadest järsult taandunud likviidsus.
Laialdane laenuraha pakkumine on viinud intressimarginaalide vähenemiseni
Ärakukkunud likviidsuse põhjused on turul jätkuvalt aktuaalsed, kuid neist enamike osas on täheldada selgeid leevenemise märke. Elamispinna kättesaadavus on sissetulekutesse suhestatuna jätkuvalt kehv, kuid olukorras, kus elamispindade hinnad ei ole 2022. aasta keskpaigast enam tõusnud, kuna palgakasv on püsivalt jätkunud, on olukord järk-järgult paranenud ja see püsib nõnda ka lähitulevikus. Laenuraha on paralleelselt küll endiselt hiljutiste rekordite lähedal, kuid 6-kuu Euribor on tipust siiski selgelt allapoole tulnud ning krediidiasutuste vaheline konkurents on sundinud pankade poolseid marginaale alandama, toetades kaudselt ka tänast aktiivset kinnisvarabüroode tegevust. Viimast eeskätt seeläbi, et turul on laialdaselt täheldada erinevate refinantseerimiste teostamist ning selle taustal on ka laenude käive justkui väga kõrge (2024. aasta märtsis võrreldes aastatagusega pelgalt -3,1%), samaaegselt kui elamispindade tehingute arv on aga suhteliselt stabiilne. Kuigi 6-kuu Euribor jätkab lähitulevikus taandumist, jääb kinnisvaraturul aktiivsustase aga aastatele 2021 - 2022 tugevalt alla veel pikemaajaliselt, viidates olukorrale, kus ka pankade poolsed tingimused ehk perspektiivis laenuvõtjate jaoks endiselt paranevad.
Kommertskinnisvarade ostu-müügiturg on näidanud esmaseid viiteid aktiivsuse kasvust
Viimastel kuudel on mitmetes turupiirkondades saanud täheldada, et järelturul on korteritehingute arv olnud kõrgemal kui aasta tagasi, mis viitab turuaktiivsuse võimalikule madalseisule ning taustsüsteemi paranedes peatsele eelolevale kasvutsüklile. Majanduslangus ei ole enam süvenenud ning nii tööstus- kui ka jaekaubandussektori käekäik viitab ehk välis- ja sisenõudluse osas languse peatumisele või koguni mõningasele suurenemisele, mis teatava ajalise viitega hakkab peegelduma ka tööturuga seotud näitajates, kandudes seeläbi omakorda edasi nii elamispindade kui ka kommertskinnisvara turule. Tööturuga seotud negatiivsed stsenaariumid ei ole seni suuresti realiseerunud ning tänases keskkonnas näib ebatõenäoline, et kinnisvaraturul enam olukord tänavu täiendavalt halveneda võiks. Paralleelselt on 2023. aasta lõpust ka kommertskinnisvarade turul üha enam suuremate varade ostu-müügitehinguid realiseerunud, viidates kinnisvarainvestorite kindlustunde paranemisele.
Madalamate kinnisvarahindadega turupiirkonnad on jätkuvalt atraktiivsed ja likviidsed
Olukorras, kus elamispindade kättesaadavus püsib ka lähitulevikus siiski pigem kehv, on lühiajaline aktiivsuse toetus turul ennekõike Tallinna ja teiste Eesti piirkondlike suuremate keskuste lähiümbruses, kus elamispindade hinnad on soodsamad kui maakonnakeskustes. Kuigi ääremaastumine on jätkuv trend, on siiski mitmete Eesti väikelinnade puhul elanike arvu vähenemine viimastel aastatel pidurdunud ning kuna 2020. aasta sündmuste järel on üha laialdasemalt võimalusi teha kas igapäevaselt või osaliselt kaugtööd, on järjest rohkem võimalusi Eestis toetada seeläbi kaudselt ka elamispindade turgu väljaspool Tallinna. Teisalt on seda viimastel aastatel toetanud üha enam ka asjaolu, et krediidiasutuste vahel suurenenud konkurentsi tõttu on kehvema likviidsusega turupiirkondades võimaldatud eluasemelaene finantseerida juba üsna sarnastel tingimustel nagu piirkondlikes suuremates keskustes. Et taolist trendi turul hoida, peaks perspektiivis suurendama kulutusi eeskätt Eesti tehniliste infrastruktuuri edendamiseks, parandades väikelinnade ühendatust Tallinnaga nii reisirongi- kui ka maanteeühenduste kaudu.
Kinnisvaraarendajad näivad olevat ehk liialt optimistlikud
Lähikuude vaates püsib elamispindade turg suhteliselt sarnase aktiivsuse juures nagu märtsis-aprillis, mille juures ostuhuvi on küll suvise perioodi keskpaigani hooajaliselt aktiivne, kuid olulisi muutusi võrreldes aastatagusega ei maksaks veel siiski turult oodata. Kuigi aasta II poolest võib täheldada prognooside kohaselt laenuraha püsivamat odavnemist ja taaskordset majanduskasvu tsüklit, jõuavad makromajanduslikud positiivsed muutused kinnisvaraturule siiski üle arvestatava ajalise viitega. Kinnisvaraturul näib hetkel olevat aga suuresti olukord, kus kinnisvaraarendajad ja kõikvõimalikud spekulandid on turust ehk liialt ette jooksnud, oodates likviidsuse märkimisväärset paranemist ja lõigates ehk kasu ajutiselt soodsatest ehitushindadest, kuid soodustades selle taustal pakkumismahtu püsivat üsna kõrgel veel pikemaajaliselt. Eluasemete arendusprojektide finantseerimismaht oli tänavu I kvartalis 12% võrra kõrgem kui aasta tagasi ning ühtlasi 17% kõrgem kui 2023. aasta samal perioodil või ka koguni 74% kõrgem kui 2021. aasta I kvartalis, mille kõrval näib ka uute algatatud korterelamuarenduste lõikes nende maht turuaktiivsust arvestades ehk jätkuvalt liialt kõrge.
Üüriturul jäi pakkumismahu tipp 2024. aasta I kvartalisse
Selle taustal saab aga prognoosida, et lähima paari aasta vaates on lühiajaliselt hinnakasvu potentsiaal eeskätt järelturul, kuhu asuvad peatselt tugevamalt koonduma ka taaskordselt üüriinvesteeringud ja seda laialdasemalt 2024. aasta II poolest. Üüriturul saavutati Tallinnas pakkumismahu tipp 2024. aasta I kvartalis, mille juures üha väiksem valmivate uute korterelamute hulk kui ka hooajaliselt paranev lühiajalise majutuse turg soodustab üüripakkumist vähenema ka lähikuudel. Vähenev üüripakkumiste arv survestab ajalise viitega aga üürihindade kasvu kiirenema ning seda tänavu varasemalt kui ostu-müügitehingute turul, mille juures tugevam üürihindade kasv avaldub hooajaliselt tõenäoliselt juulis-augustis, mille aegselt üritab hulk tudengeid Tallinnas ja Tartus omale soodsat elamispinda kindlustada.
Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024
Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: juuli 2021
Mihkel Eliste
Аттестованный oценщик / Aналитик
| Номер квалификационного свидетельства оценщика | 152083 |
| Мобильный телефон | +372 5386 3936 |
| Телефон | +372 614 4600 |
| Языки | |
| mihkel.eliste@arcovara.ee | |
Lae alla ja vaata graafikuid lähemalt siit:
Arco Vara juuli turuülevaade 2021
Hooajalised tegurid viitavad taaskordselt sügisesele ostuaktiivsuse kasvule
Tänavu juulis tehti Eesti korteriturul kokku 2014 ostu-müügitehingut, mida oli 13% enam kui 2020. aasta samal perioodil. Viimati kasvas suve keskpaigas tehingute arv sarnases tempos 2015. aastal. Veel juunis tehti 2000 ja maikuus koguni 2426 tehingut, viidates siiski vahepealsele turuaktiivsuse hooajalisele taandumisele. Koroonapiirangute leevenemise ja paralleelselt väga soojade ilmade taustal võis koheselt täheldada, et elamispindade turul asus tehingute arv juunis vähenema. Turuaktiivsus on küll jätkuvalt oluliselt kõrgem kui aasta tagasi, kuid meenutab üldplaanis üha enam 2019. aastal enne koroonapandeemiat esinenud turusituatsiooni, mida iseloomustab nii aeglustuv edasine tehingute arvu kui ka hinnatasemete kasv.
Augusti algusest on aga olnud taas märgata, et ostuhuvi on asunud justkui suurenema. Pakkumiste arv on jätkuvalt väga madal ega ole märkimisväärselt viimase poole aasta vältel enamikes Eesti piirkondades muutunud, survestades üsna kõrge tehingute arvu taustal hindu endiselt kasvama sissetulekute kasvust kiiremini. Elamispinna kättesaadavuse halvenemine on hetkel sisuliset globaalne trend, mis erandina Eestis ei olnud veel enne koroonakriisi süvenenud. Suvised soojad ilmad on asunud mööduma ning sügis on lähenemas, mis kinnisvaraturul tähendab üldiselt hooajaliste tegurite tõttu suurenevat tehingute arvu. Üüriturul on nii Tallinnas kui Tartus pakkumiste arv viimastel kuudel märkimisväärselt vähenenud ning üürihinnad on kasvamas, mida hetkel toetab eeskätt sügisene õpingute perioodi taaskordne algus.
Iseloomustamaks seda numbrites, siis Tallinnas on viimase 12 kuuga üüripakkumiste arv vähenenud ligi 50%, mille kõrval üürihinnad on 2020. aasta juunikuisest põhjast kasvanud tänaseks ligi 7,5% võrra. Tartus oli koroonakriisi mõju üüriturule tunduvalt leebem, mille juures Tartus on üüripakkumiste arv hetkel ligi 20% väiksem kui aasta tagasi ning üürihinnad 4% kõrgemad kui enne koroonapandeemiat 2020. aasta talvel. Tallinna üürihinnad on veel pea viie protsendi võrra madalamal kui enne koroonakriisi, kuid arvestades, et tööpuudus on vähenenud ja jätkab tõenäoliselt vähenemist ka lähitulevikus, lühiajalise majutuse turul on halvimad perioodid möödas, sügisene koolimineku periood on algamas ning sügisesed koroonapiirangud enam ei too tõenäoliselt möödunud lainetega analoogseid sotsiaalmajanduslikke negatiivseid mõjusid, mille kõige taustal on Tallinnasse sisseränne suve algusest taas suurenenud, võib juba aasta lõpuks või 2022. aasta alguseks prognoosida Tallinna üürihindade koroonakriisi eelsele hinnatasemele tagasi jõudmist.
Lisaks, üha enam inimesi peavad taas pelgalt üürimisega leppima, kuna elamispindade ostu-müügitehingute turul on hindade kasv olnud viimase aasta lõikes üle ootuste kiire, seda eeskätt nõukogudeaegsete paneelelamute korterite ja täiesti uute korterite puhul. Uute korterite hindade kasv püsib üsna kiire ka veel lähikvartalitel, sest kallinenud sisendhindade mõju kandub lõpptarbijatele edasi veel arvestatava viitajaga ning ka korterelamute ehitamiseks sobilike maade osas on hindade kasv olnud käesoleval aastal oluliselt kiirem kui enne koroonakriisi. Nii Tallinnas, Tartus kui ka aktiivseimates Eesti väikelinnades on eeskätt 20ndates noorte puhul täheldada, et kinnisvarade hinnad on kasvanud kiiremini kui potentsiaalsed koduostjad jõuavad eluasemelaenu omaosalust ehk n-ö sissemaksuraha koguda. Selle taustal on viimastel kuudel olnud üle-eestiliselt märgata, et näiteks kodulaenu saamiseks vajalikku kinnisvara hindamise teenust tellitakse Eestis üha enam n-ö mahajäänud piirkondades, mida enne koroonakriisi ilmestas ülejäänud Eestist oluliselt aeglasem kinnisvarade aastane hinnakasv.
Teoorias iseloomustab see hästi elamispindade turu kõrgkonjunktuurilist perioodi, kus valglinnastumisele on juba omakorda jätkunud teatud mahus vastulinnastumine. Teisisõnu, tõusnud kinnisvarahindade ning väga hästi kättesaadava ja odava laenuraha taustal liiguvad odavama elamispinna ostmise lootuses nooremapoolsed tarbijad järjest rohkem just ääremaastunud keskustesse, kus aga ajutiselt kasvanud tehingute arvu ja selle kõrval lühiajaliselt järsult kiireneva hinnakasvu taustal võib aga eeldada, et ostuhuvi vaibumise järgselt ei ole need keskused pikaajaliselt endiselt jätkusuutlikud. Sarnaseid trende on juba pikemat aega olnud täheldada ka üksikelamute turul, kus üha enam kolitakse n-ö maapiirkondadesse, kuid seda siiski eeskätt odavama kinnisvara, mitte niivõrd võimalike muude põhjuste tõttu. Arvestades, et sügisesel perioodil tuleb turule lisaks ka pensionisambast vabanev raha, siis väikeasumite korterite ja elamute turul võib varasemast aktiivsema perioodi püsimist prognoosida ka vähemalt lähimale kolmele kvartalile, kuna vastavate piirkondade hinnatasemed on just sellised, kus madalama ostu- ja laenuvõimekusega tarbijad võivad pensioni- ja laenurahaga üheskoos arvestatavaid kinnisvaratehinguid teha.
Mis üleüldiselt II pensionisamba raha vabanemist puudutab, siis nii Tallinna börsi kui ka Eesti kinnisvaraturu lõikes tundub üha enam, et selle raha mõju võidakse üle hinnata. Seda konkreetselt just aspekti lõikes, kus turg eeldab täna, et peatselt tulevad kõik pensioniraha eest kas väärtpabereid või kinnisvara ostma ning nüüd on viimane aeg midagi enne nende tulekut ära osta. Või ka arendada, kuna mitmed väikearendajad on oma arendusprojektid küll kevadest töösse pannud, kuid ei pane müügikuulutusi enne septembrit-oktoobrit üles just sel põhjusel, oodates sügisel ehk omakorda järsult kiirenevat hindade kasvu, mis võimaldaks teenida oluliselt rohkem tulu. Hetkel siiski näib, et kiireim hindade kasv jäi elamispindade turul tänavu I poolaastasse ning aasta II pooles on oodata küll keskmiselt 10%-lise aastase hinnakasvu püsimist, kuid see on tunduvalt aeglasem kui veel I poolaastal.
Jätkuvalt võib pigem eeldada, et pensioniraha ei minda niivõrd investeerima vaid valdav enamus sellest suunatakse lihtsalt otse tarbimisse. II pensionisamba raha suunatakse kinnisvaraturule pigem turusegmendis, mille juures varade hinnad jäävad kuni 60 000 euroni, mille juures soetatakse laenuraha kaasabil väikelinnade ja muude -asumite kortereid ning maamaju või suvilaid. Pensioniraha vabanemine võib nii mõnegi leibkonna jaoks olla nende senise elu vältel ainuke võimalus elamispinna ostuks laenu sissemaksuraha lõplikult kokku saada. Madalaima hinnaklassi kinnisvarade hinnakasv on viimase 12 kuu vältel olnud kõige kiirem ning see püsib nõnda ka lähitulevikus. Siinkohal võib tuua üleriigilisi illustreerivaid näiteid, kus näiteks Tallinnas on aastaga korterite hinnad tõusnud juulikuu näitel 15%, Pärnus 14% ja Tartus 11%, kuid näiteks Tamsalus 57%, Rakkes 25%, Tõrvas 30% ja Rummus 31% võrra.
Tänavu juulikuus kujunes kogu Eestis tehtud korteritehingute lõikes mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1625 €/m2, mida oli 16% rohkem kui aasta tagasi, kuid täpselt sama palju kui veel juunis. Turul on hindade kasv küll jätkunud, kuid see on viimaste nädalate vältel olnud ajutiselt suhteliselt tagasihoidlik, kuna suvekuudel on ka turuaktiivsus ajutiselt hooajaliste tegurite tõttu veidi taandunud. Võib eeldada, et augusti teisest poolest ka ostu-müügitehingute turul taas hindade kasv mõnevõrra kiireneb, mille juures aktiivseim ostuperiood jääb tõenäoliselt oktoobrist kuni detsembri esimese pooleni. 2022. aastal on siiski tõenäoliselt oodata hinnakasvu aeglustumist, kuna aastatagune võrdlusbaas on üha kõrgem ning kuna pakkumine peaks asuma ehitusmaterjalide turul selgineva olukorra ja potentsiaalsete koduostjate vähenemise taustal peatselt suurenema.
Ärikinnisvara turul on olukord kaubandus- ja teeninduspindade turul viimastel kuudel eeskätt hooajaliste tegurite ja koroonapiirangute leevenemise tõttu paranenud. Teisalt, sügise osas on üha enam täheldada taaskordselt üleskerkivat ettevõtjate ebakindlust. Toitlustusettevõtjad on eriti muserdunud, mille juures võib arvata, et kui sügisene-talvine periood möödub taaskordselt avamispiirangute all, siis märkimisväärne osa ettevõtjatest loobub pindade taasavamisest. Juba on täheldada, et mitmed toitlustusettevõtted võtavad 9. augustist omaalgatuslikult n-ö koroonapassi kasutusele ning poliitilise surve all võib eeldada, et selle kasutus kogub peatselt üha enam populaarsust. Äripindade ostuhuvi on hetkel üsna volatiilse vakantsi ja rendihindade tõttu pigem madal, kuna investorid eelistavad jätkuvalt pigem n-ö koroonakindlamaid investeeringuid. Enamike kaubandus-, teenindus- ja toitlustuspindade turuväärtus on diskonteeritud rahavoogude meetodil hinnates jätkuvalt madalam kui enne koroonakriisi, kuid müügikuulutuste lõikes on siiski varasemast madalamate pakkumishindadega varasid pigem keeruline leida.
Majutuse äri on suvekuudel hotellides samuti paranenud, mille juures mitmed hotellid on jooksvate tegevuskulude katmisega taas hakkama saanud, kuid otseselt kasumi teenimisest on veel vara rääkida. Laiapõhjaline hotellide renoveerimine on ehitusmaterjalide turuseisu tõttu olukorras, kus tõenäoliselt siseviimistlustööde teostamise tähtajad lükkuvad mitmel juhul edasi. Teisalt, ega kuhugi otseselt kiiret ei ole, sest soomlaste ja muude välisturistide märkimisväärses mahus Tallinnasse tulekut ei ole tõenäoliselt enne järgmise aasta keskpaika oodata. Üks moraalselt iganenud, kuid suhteliselt suur, hotell soovitakse Tallinnas peatselt ligi 400 korteriga arendusprojektiks ümber kujundada, kuid kas selle osas ka tegelikkuses ehitustööd algavad, selgub tõenäoliselt üsna peatselt.
2021. aasta juuli andmed on toodud 08.08 seisuga, andmed võivad tagantjärele mõnevõrra muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
LAE ALLA JA VAATA LÄHEMALT:
Arco Vara juuli turuülevaade 2021
Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja
Alus – Maa-amet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, Eesti Pank, Arco Vara statistika 10.08.2021
