Agur Tammistu, Arco Vara Tallinna elamispindade juht

Uued kinnisvarahinnarekordid sünnivad paljuski seetõttu, et laenukõlbulikud korteriostjad kipuvad shoppama nagu supermarketis ega võta arvesse pakkumishinna, tehinguhinna ning keskmise turuhinna olemuslikku erinevust.

Arco Vara juhtis samale probleemile tähelepanu juba kevadel, kui rääkisime muret tekitavatest trendidest Kalamajas, Uues Maailamas ja teistes ajaloolistes Tallinna puitasumites. Neis piirkonnis olid ostjad valmis maksma kodu eest mistahes summa vaatamata kinnisvara puudustele ning selle tegelikule väärtusele. Kahjuks on salamisi hävitustööd tegevat majavammi meenutav nähtus levimas puitasumitest palju kaugemale.

Mis siis turul toimub?

Et laenukõlbulik ostja müüja küsitud raha pangast kätte saaks, otsib ta sageli hindajat, kes lähtuks oma arvutustes piirkonna hinnatippudest ning vaataks ostetava korteri ning maja puudustele läbi sõrmede. Nii võidakse näiteks soovida, et eksperthinnangutest jäetaks võrdlustehingutena välja samas majas, kuid soovitust madalamal hinnatasemel toimunud tehingud, korteris aset leidnud ümberehitused, maja kasutusloa puudumine või muu oluline, mis kinnisvara turuväärtust ja ka edaspidist müügihinda mõjutab.

Emotsioonidest juhinduvale koduostjale võib tunduda, et kutsestandardeid järgiv hindaja, kes tema laenuskeemid läbi kukutab, on väiklane ning halb. Samas vastutab kinnisvarahindaja laenuandja ees, kes konkreetse tehingu jaoks raha annab. Investorihingega ostjal on samas põhjust rõõmustada, kui talle mustvalgel öeldakse, et kinnisvara pole müüja küsitud hinda väärt. Eksperthinnangus öeldud, kuid pakkumishinnast madalam summa on mitte põhjus hindajale kulutatud raha tagasi nõudmiseks, vaid kaalukas argument, millega omapoolset hinnapakkumist teha, miks ostutingimusi veelkord tõsiselt kaaluda ning kaubelda.

Mis on kodu väärtus?

Müüja seisukohast vaadates on oma kodu alati väga kallis ja oluliselt kallim, kui normaalses hingeseisundis ostja selle eest maksaks. Oluline on aru saada, et pakkumishind, tehinguhind ja eksperthinnangus näidatud turuväärtus langevad üliharva sendipealt kokku. On üsna hea tulemus, kui näiteks 53000 eurose tehinguhinna puhul tuleb eksperthinnangus näidatud turuväärtuseks 52000 eurot. Aktiivses kinnisvarasektoris on 5%-line erinevus täiesti normaalne ning lubatav ja isegi kuni 15%-list erinevust ei saa pidada väheaktiivses piirkonnas kindlat valeks.

Samas võib suuremate tehingusummade puhul tuua isegi üsna väike erinevuse protsent kaasa selle, et eluasemelaenu kasutav ostja peab leidma omafinantseeringuks algul plaanitust rohkem raha. Üldjuhul lähtub pank oma otsustes madalamast hinnast. Kui madalamaks on tehinguhind, antakse laenu vastavalt sellele ja kui madalamaks osutub võrdlustehingute põhjal arvutatud turuväärtus, vastavalt eksperthinnangule.

Professionaalse maakleri kohustus on selgitada nii müüjale kui ka ostjale tehinguhinna ja turuväärtuse erinevusega seonduvaid asjaolusid ning pooli mõistliku kokkuleppe sõlmimiseks häälestada. See tähendab, et teatud hinnatasemest alates pole müüjal võimalik teha tehingut pangalaenu võtva ostjaga ning kui on samas vaja tehinguni jõuda, tuleb ostjale hinnas vastu tulla.

Et edukalt müüa, peaks kinnisvara omanik kindlasti teadma, mis tema kodu koos kõigi oma plusside ja puudustega maksab ning mida tavaliselt sellise kinnisvara eest makstakse. Rahasumma, millega võib oma tulevikuplaane tehes arvestada, jääb kuhugi sinnakanti. Tõsi, müüjahingega kinnisvaraomanikud alustavad oma kodu pakkumist alati kõrgemalt hinnatasemelt, kui nad reaalselt saada loodavad. Seda tehakse enamasti kahel põhjusel. Esiteks, et niisama tülitajate kõnesid vältida ja teiseks, et meeldiva ostuhuvilise saabumisel talle rõõmu valmistada ja tehingusse minekule sammukese-kaks vastu tulla.

Mida teha ja kuidas end lohutada, kui müüja esimese küsimise peale hinda ei langetanud, kuid teile meeldinud kodu vaatamata selle rämedale hinnale tõepoolest ära osteti? Loomulikult võib teid piinata nõutus, kahetsus ning enesesüüdistus, aga ärge heitke meelt.

Määrav tingimisruumi olemasolu

On üsna tavaline, et kallist Tallinna kesklinna korterit müüakse pool aastat või rohkemgi. Kui kinnisvara on mõned kuud juba müügis olnud, on õige aeg uurida tingimisvõimalusi. Oluline on mõista, miks konkreetset korterit või maja müüakse ning millal müüja tehinguga kindlasti lõpule jõuda tahab, kas ja kui suurt ajalist või rahalist survet ta tunnetab.

Oluline on aru saada ka sellest, et alati pole võimalik hinda alla kaubelda. Osa kinnisvara ongi müügis täiesti õige hinnaga. Kui müüjal pole kiiret, võib ta oma kodu pakkuda ka keskmisest turuväärtusest kõrgemalt ega lase hinda isegi aasta-kahe pärast alla.

Kui püüate müüjast lihtsalt üle rullida ja teda oma ülbete odavpakkumiste või käitumisega haavate, teeb ta kõik endast oleneva, et tema armsa kodu omanikuks saaks teie asemel keegi teine. Ühtlasi tähendab see, et kahe sarnase pakkumise puhul eelistab müüja teha tehingu sellega, kes temaga paremini käitub.