Oktoobris suurenes Eesti korteriturul tehingute arv võrreldes aastatagusega teist kuud järjest
Tänavu oktoobris tehti Eesti korteriturul kokku 1947 ostu-müügitehingut, mida oli 4,8% enam kui septembris ning omakorda koguni 8,5% rohkem kui 2023. aasta oktoobris. Veel 2023. aasta oktoobris vähenes tehingute arv võrreldes aastatagusega 4,3% võrra, viidates tänavu juba oluliselt positiivsematele muutustele, mille juures oktoobris suurenes tehingute arv võrreldes aastatagusega ka juba teist kuud järjest. Kui võrreldes tänavu septembriga oli tehingute arvu kasv geograafiliselt üsna laiapõhjaline, siis võrreldes aastatagusega vedas turuaktiivsuse suurenemist aga eeskätt Tallinn ja Tartu linn. Piirkonniti on aga olnud 2024. aastal üha enam viiteid asjaolule, et tehingute arvu osas on langustsükli põhi vähemalt järelturul saavutatud ning periooditi on üha sagedamini olnud täheldada aastatagusest kõrgemaid turuaktiivsuse näitajaid, kuid seda veel siiski mitte kuigi püsivalt.
Kehv tarbijakindlus ei viita kinnisvaraturul lähitulevikus avalduvatele kiiretele muutustele
Tarbijakindlus on aga olnud jätkuvalt kehv ning 2024. aasta oktoobris langes see juba taaskordselt käesoleva aasta madalaimale tasemele. Tarbijad ootavad tuleval aastal inflatsiooni järjekordset kiirenemist, tööpuuduse suurenemist ning ootused riigi majandusliku üleüldise olukorra osas on täiendavalt halvenenud. Iseasi, kas tarbijaskonna taolised ootused ka kõik nõnda negatiivses võtmes realiseeruvad, kuid sõltumata sellest püsib ka kinnisvaraturul olukord, kus potentsiaalsed ostjad tunnevad end ebakindlalt ning see ei võimalda ka lähituleviku vaates veel olulist turuaktiivsuse suurenemist prognoosida. Laenuraha odavnemise tsükkel küll püsib, kuid selle senised positiivsed implusid kinnisvaraturu aktiivsuse elavnemiseks on veel olnud üsna marginaalsed.
Korterite ostu-müügitehingute osas kujunes 2024. aasta oktoobris Eestis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2081 €/m2, mida oli 2,4% enam kui septembris ning 7,7% rohkem kui aasta varasemalt. Hinnatõusu ei ole tegelikkuses aga turul kuigi märgatavalt esinenud ning nõukogudeaegse elamufondi osas on piirkonniti ja periooditi olnud siiski jätkuvalt viiteid hoopis hindade alanemisest, mille juures statistilist hinnatõusu on endiselt kujundanud uute korterite asjaõiguslepingud. Teatava ajalise viitega oleme täna olukorras, kus eeskätt Eesti erinevates väikelinnades valmib ja antakse klientidele üle üha enam uusi kortereid, mille juures tegelikkuses alustati nende osas ehitustegevust ja kortereid broneeriti peamiselt 2022. aasta II ja 2023. aasta I pooles. Kinnisvaraturule on omane madal efektiivsus, mistõttu on ka taolised statistilised hinnadünaamika muutused olnud langustsükli vältel ootuspärased.
2024. aasta hakkab peatselt lõppema ning kui mingisugust lühikokkuvõtet teha, siis kinnisvarateenuste turul on olnud täheldada, et 2024. aasta I pool oli nõudluse osas elamispindade turul ehk kohati tugevam kui aasta II pool seni. Vastav tendents kipub kattuma ka tarbijakindluse muutustega, mille juures aasta II pooles on tarbijate kindlustunne taaskordselt halvenema asunud, olles ajaliselt suuresti kooskõlas ka Valitsuse tasandil otsustatud maksumuudatustega. Kuid, kinnisvaraturul on siiski olnud 2024. aastal jooksvalt märgata, et suuremad kinnisvarainvestorid on hakanud aktiivsemalt huvi tundma ja ka ostuotsuseid realiseerima, viidates langustsükli põhja läbimisele ning peatselt taaskordselt algavale kasvutsüklile. Viimast teoreetilist käsitlust toetavad ka mitmed makromajanduslikud tegurid, kus eelolevatel kvartalitel peaks Eestis majanduskasv lõpuks taas kiirenema, laenuraha täiendavalt odavneb ning tööstussektoris ei ole enam olukord omakorda halvenenud. Kinnisvaraturul on paralleelselt täheldada üha vähem turusegmente, kus tehingute arvu laiapõhjaline langus võrreldes aastatagusega oleks enam püsinud.
Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika
