Kinnisvaraarendajate ja -müüjate ootused on liialt kõrgel

Tänavu maikuus tehti Eesti korteriturul kokku 1726 ostu-müügitehingut, mida oli 0,3% vähem kui aprillis ning koguni 21% vähem kui 2023. aasta samal perioodil. Kuigi tehingute arv on turul aprillist iga-aastaste hooajaliste tegurite taustal ootuspäraselt selgelt suurenenud, on aga tänavu jäänud hooajaliste tegurite positiivne mõju turul oodatust mõõdukamaks. Viimane väljendus juba märtsis, mil üldiselt tehingute arv võrreldes talviste kuudega järsult suureneb, kuid vastav trend kandus aga hoopis aprilli ning jäi ka sealjuures suhteliselt leebeks. Muutused turu hooajalises käitumises viitavad jätkuvalt kehvale tarbijate kindlustundele, mis on omakorda avaldunud ka elamispindade hinnatasemete muutustes.

Tüüpkorterite hinnad on tänavu II kvartalis jätkuvalt langenud

2024. aasta mais tehtud korteritehingute osas kujunes Eestis tervikuna keskmiseks mediaanhinnaks 2045 €/m2, mida oli suhteliselt sarnase tehingute struktuuri juures küll 0,9% rohkem kui aprillis, kuid siiski vähenenud uute korterite asjaõiguslepingute taustal koguni 9,8% vähem kui 2023. aasta mais. Tegelik hinnatasemete langus on aastase perioodi vältel olnud aga selgelt mõõdukam, mille juures on hindade langus aga silmnähtavalt esile tulnud jätkuvalt nõukogudeaegsete telliskivi- ja paneelkonstruktsioonis korterelamute ehk nn tüüpkorterite lõikes.

 

Tallinna kui efektiivseima turupiirkonna näitel on tänavu II kvartalis esimese kahe kuu vältel kasvanud tüüpkorterite hinnad võrreldes I kvartaliga peamiselt 1960ndatel ehitatud korterelamute korterite osas küll 2,6% võrra, kuid peamiselt 1980ndatel ehitatud korterite hinnad on seevastu alanenud 3,1% ulatuses. Aastatel 1940 - 1970 ehitatud korteritest paikneb suur hulk Kesklinnas ja selle vahetus naabruses, mille juures ka Kesklinna piirkonnas on hindade langus olnud mõõdukam kui magalapiirkondades. Viimaste osas on aga peamiselt 1980ndatel ehitatud korterite hinnad langenud võrreldes tänavu I kvartaliga eriti tugevalt just Haaberstis (-8,4%) ja teataval määral ka Lasnamäel (-2,5%), mille üheks põhjuseks võib olla asjaolu, et tööturul suurenenud pingete tõttu on mõningase ajalise viitega madalama sissetulekuga leibkondade kindlustunne ehk ajutiselt täiendavalt halvenenud.

 

Kõrgemahinnalistes turupiirkondades on hindade langus olnud selgelt mõõdukam, mille juures ka ostjaskonna adaptiivsusvõime seoses järsult kallinenud laenurahaga on tuntavalt positiivsem kui magalapiirkondades. Mõningase ajalise viitega on aga paralleelselt olnud täheldada, et kui 2023. aastal oli Eesti väikelinnade osas hindade langus suhteliselt mõõdukas, siis 2024. aasta I pooles on kinnisvarade müügikuulutuste lõikes järjest laialdasemalt silma hakanud pakkumishindade langetamised ka väiksemates turupiirkondades. Viimase põhjuseks on suuresti kasvanud pakkumismaht, mille põhjuseks on omakorda olnud halvenenud likviidsus. Kuigi laenuraha odavnemine euroala keskpanga otsuste tõttu suve algusest kiireneb, jääb likviidsus aga ka veel lähitulevikus jätkuvalt kehvaks, piirates aga edasist võimalikku hinnalanguse süvenemist.

Kinnisvarade müüjad on oma mõtetes veel liialt aastates 2021 - 2022 kinni

Turuosalised on pakkumishindadega aga jätkuvalt kõrgel ning kinnisvarade müüjate arusaam turusituatsioonist kipub olema veel kusagil aastates 2021 - 2022, sest pakkumishindade allapoole korrigeerimist tehakse jätkuvalt tagasihoidlikult ning äärmiselt ebarealistlike pakkumishindadega müügikuulutuste hulk on jätkuvalt kuhjunud, seda nii korterite kui ka elamute turul. Põhjused on sealjuures küll sisendkulude kasvu tõttu osaliselt teised, kuid ka uute korterite turg viitab üleriigiliselt juba pikemat aega statistiliselt asjaolule, et uute elamispindade pakkumishinnad ronivad sõltumata muutunud turusituatsioonist järk-järgult ülespoole. Taoline olukord viitab aga paraku sellele, et elamispinna kättesaadavus uusehitiste kontekstis väga suure osa elanikkonna jaoks lähitulevikus oluliselt ei parane ning uue majanduse kasvutsükli esilekerkides võib ka tehinguhindade tõus avalduda segmenditi taas suhteliselt kiiresti.

Kinnisvaraturu taastumise ootusi hinnatakse üle

Viimase aasta ajaga on uute korterite keskmine pakkumishind kasvanud Tallinnas ligi 6%, Tartus 2,5% ja Pärnus 2% võrra ning kuigi avalike müügikuulutuste arv ei ole ehk nähtavalt oluliselt suurenenud, on mitteavalike müügipakkumiste hulk aga üha kuhjunud, viidates uute korterite turul tiheda konkurentsi püsimisele ka lähiaastatel. Kinnisvaraarendajad aga taotlevad jätkuvalt aktiivselt ehituslube ning menetlevad planeeringuid, kus üha suuremate arendusalade ajaliste plaanide osas jääb kohati tugevalt mulje, et turu taastumise ulatust hinnatakse üle. Kui 2000ndate buumi järgselt avaldunud kriisi mõjul jäid turuosalised aastateks liialt pessimistlikuks, siis koroonakriis kui ka aastate 2022 - 2024 majanduskriis on ehk vastupidiselt loonud olukorra, kus seni pole veel paljudel piisavalt valus hakanud ning seetõttu ollakse lähituleviku osas ehk liialt optimistlikult meelestatud. Eriti selgelt on seda täheldada Tallinna lähiümbruse ja Eesti väikelinnade osas, kus 2000ndate buumi järel jäeti hulk suuri arendusplaane pikemaks ajaks sahtlisse, kuid aastatel 2022 - 2024 on neid üha lisandunud.

 

Potentsiaalsed ostjad võtavad täna aga olukorda pigem konservatiivselt, mida illustreerib hästi ka pikenenud müügiperioodidega ja laialdase pakkumisega turukeskkond. Kuigi hooajalistele teguritele tuginevalt 2024. aasta II pooles pakkumismahu edasine kasv ehk lähitulevikus taas peatub, jääb pakkumismaht endiselt üleriigiliselt kõrgeks. Kinnisvaraportaalis kv.ee ületati maikuus Eesti korteriturul 10 000 müügipakkumise tase, mis vastab senist 2024. aasta müügitempot arvesse võttes ligi kuue ja poole kuu tehingute pakkumismahule ning kuigi üldiselt on see optimaalne, on aga regiooniti erinevused laialdased ja seda eriti suurema asustustihedusega turupiirkondade lõikes. Olukord, kus üüriturul on aga pakkumismahu kasv pöördunud kevadest taas languseks, annab ehk aimu, et suurem pakkumismahu kasv on möödas ning peatselt võib üürihindade osas alata uus kasvutsükkel, tuues endaga teatava ajalise viitega ehk kaasa ka ostu-müügitehingute turu ning seda peamiselt 2025. aastal.

Kehv elamispinna kättesaadavus pidurdab aktiivselt ääremaastumist

Elamispinna kättesaadavus on aga endiselt kehv, mille juures küll ligi kaks aastat järjest ei ole elamispindade hinnad tõusnud ning olukorda on saatnud jätkunud palgakasv ja endiselt pigem kiire inflatsioon, ei ole see nominaalis siiski elanikkonna ostujõudu veel oluliselt parandanud. Trend on siiski paremuse poole püsiv, kus edasise laenuraha jõulisema odavnemise taustal elamispinna kättesaadavus siiski paraneb. Ostjad ei pelgagi täna ehk turul üldiselt mitte niivõrd kõrgeid kinnisvarahindu vaid pigem igakuiseid kõrgeid laenumakseid, mille taustal on 2024. aastal endiselt tugevalt tooni andnud isikud, kes kolivad Tallinnast väljapoole mujale maakonda või ka mujale Eestisse, kus elamispindade hinnatase on soodsam. Viimast iseloomustab hästi ka olukord, kus tänavu esimese nelja kuu vältel vähenes Tallinna elanike arv ligi 1700 võrra.

 

Kui 2000ndate buumi järgse ligi 17%lise tööpuuduse taustal kolis elanikkond esmajoones ära Eesti väiksematest keskustest, siis praeguse majanduskriisi taustal ei ole tööturu üsna hea situatsiooni tõttu üldistatult ääremaastumine kuigi silmnähtavalt võimendunud ning kui ka avaliku sektori poolseid doteerimismeetmeid jälgida, siis näiteks Ida-Viru maakonna kui Eesti ühe mahajäänuima turupiirkonna näitel ei tundu lähitulevik õiglase ülemineku meetmete baasil justkui kuigi halbades majanduslikes ja sotsiaalsetes toonides. Uue kasvutsükliga seotud atraktiivsed investeerimisvõimalused ei pruugi ka selle taustal olla peatselt ehk enam sugugi niivõrd ainult Tallinnas ega ka ainult elamispindade sektoris.

 

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024

Allikas: Maa-ameti tehingute an

Igakuiste turuülevaadete tellimine

Kevadine ostuaktiivsuse tõus saabus tänavu alles aprillis

Kui 2024. aasta märtsis suurenes tehingute arv võrreldes eelneva kuuga pelgalt 0,4% võrra, siis oodatud tugevam hooajaline kasv avaldus alles aprillis, mil 1717 ostu-müügitehingu taustal suurenes turuaktiivsus võrreldes märtsiga koguni 14% ulatuses. 2023. aasta aprilliga võrreldes ületati tehingute arv omakorda 4,2% võrra, viidates turul üha madalamale võrdlusbaasile ning olukorrale, kus mitmetes turupiirkondades on saavutatud võrdlemisi stabiilne madalseis juba 2023. aasta keskpaigast alates. Kuna uute korterite asjaõiguslepingute arv on käesoleva aasta algusest järsult madalam, kujundavad hetkel turuaktiivsust ja hinnatasemeid suuresti järelturul avalduvad muutused ning need muutused näivad olevat endiselt suhteliselt tasakaalukad.

Tehtud korteritehingute lõikes kujunes 2024. aasta aprillis Eesti korteriturul mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2040 €/m2, mida oli küll 2,6% enam kui märtsis, kuid siiski 1,8% vähem kui 2023. aasta aprillis. Potentsiaalsed ostjad on pikisilmi oodanud kinnisvarahindade langust, kuid mida pole, on selle ootuse laialdane realiseerumine. Mõneprotsendilised muutused on viimastel kuudel tulenenud pigem muutunud tehingute struktuurist, kus uute korteritega tehtud tehingute osakaal on vähenenud, samaaegselt kui järelturul on piirkonniti ja segmenditi olnud hooajaliselt rahulikuma talvise perioodi järel sarnaselt 2023. aasta kevadele teatavad viited tehinguhindade taaskordsest suurenemisest. Viimast on eriti täheldada üksikelamute turul, kus Eesti demograafiliste tegurite tõttu on kuni 150 000 eurot maksvate elamute lõikes olnud jätkuvalt märgata ostu-müügitehinguid, kus potentsiaalsed ostjad on varade eest nõus maksma rohkem kui on nende reklaamitud pakkumishinnad. 

Pakkumismaht on hooajaliselt tempokalt suurenenud

Viimane viitab eeskätt struktuursele pakkumise defitsiidile, kuid seda elamispindade turule täna üldistada siiski ei maksa, sest eeskätt korteriturul valitseb siiski jätkuvalt laialdane ülepakkumine just uute korterite turusegmendi lõikes. Iga-aastaselt on aasta I pooles oodata kuni aasta keskpaigani pakkumismahu kasvu, mis on suuresti realiseerunud ka 2024. aastal. Eesti korteriturul suurenes avalike müügipakkumiste maht aprilli näitel ühe kuuga ligi 4% võrra, mida võib pidada võrdlemisi kiireks. Võrreldes aastataguste perioodidega on aga pakkumismahu kasv olnud veelgi kiirem, mille juures võrreldes 2023. aasta aprilliga on pakkumine suurenenud korteriturul ligi kolmandiku ulatuses ja võrreldes 2022. aasta sama perioodiga koguni kaks korda. Sealjuures ei ole pakkumismahu kasv tingitud pelgalt Tallinnast ja selle lähiümbrusest, vaid pakkumine on suurenenud üleriigiliselt, mille põhjusteks on suuresti 2022. aasta kevadest järsult taandunud likviidsus.

Laialdane laenuraha pakkumine on viinud intressimarginaalide vähenemiseni

Ärakukkunud likviidsuse põhjused on turul jätkuvalt aktuaalsed, kuid neist enamike osas on täheldada selgeid leevenemise märke. Elamispinna kättesaadavus on sissetulekutesse suhestatuna jätkuvalt kehv, kuid olukorras, kus elamispindade hinnad ei ole 2022. aasta keskpaigast enam tõusnud, kuna palgakasv on püsivalt jätkunud, on olukord järk-järgult paranenud ja see püsib nõnda ka lähitulevikus. Laenuraha on paralleelselt küll endiselt hiljutiste rekordite lähedal, kuid 6-kuu Euribor on tipust siiski selgelt allapoole tulnud ning krediidiasutuste vaheline konkurents on sundinud pankade poolseid marginaale alandama, toetades kaudselt ka tänast aktiivset kinnisvarabüroode tegevust. Viimast eeskätt seeläbi, et turul on laialdaselt täheldada erinevate refinantseerimiste teostamist ning selle taustal on ka laenude käive justkui väga kõrge (2024. aasta märtsis võrreldes aastatagusega pelgalt -3,1%), samaaegselt kui elamispindade tehingute arv on aga suhteliselt stabiilne. Kuigi 6-kuu Euribor jätkab lähitulevikus taandumist, jääb kinnisvaraturul aktiivsustase aga aastatele 2021 - 2022 tugevalt alla veel pikemaajaliselt, viidates olukorrale, kus ka pankade poolsed tingimused ehk perspektiivis laenuvõtjate jaoks endiselt paranevad.

Kommertskinnisvarade ostu-müügiturg on näidanud esmaseid viiteid aktiivsuse kasvust

Viimastel kuudel on mitmetes turupiirkondades saanud täheldada, et järelturul on korteritehingute arv olnud kõrgemal kui aasta tagasi, mis viitab turuaktiivsuse võimalikule madalseisule ning taustsüsteemi paranedes peatsele eelolevale kasvutsüklile. Majanduslangus ei ole enam süvenenud ning nii tööstus- kui ka jaekaubandussektori käekäik viitab ehk välis- ja sisenõudluse osas languse peatumisele või koguni mõningasele suurenemisele, mis teatava ajalise viitega hakkab peegelduma ka tööturuga seotud näitajates, kandudes seeläbi omakorda edasi nii elamispindade kui ka kommertskinnisvara turule. Tööturuga seotud negatiivsed stsenaariumid ei ole seni suuresti realiseerunud ning tänases keskkonnas näib ebatõenäoline, et kinnisvaraturul enam olukord tänavu täiendavalt halveneda võiks. Paralleelselt on 2023. aasta lõpust ka kommertskinnisvarade turul üha enam suuremate varade ostu-müügitehinguid realiseerunud, viidates kinnisvarainvestorite kindlustunde paranemisele.

Madalamate kinnisvarahindadega turupiirkonnad on jätkuvalt atraktiivsed ja likviidsed

Olukorras, kus elamispindade kättesaadavus püsib ka lähitulevikus siiski pigem kehv, on lühiajaline aktiivsuse toetus turul ennekõike Tallinna ja teiste Eesti piirkondlike suuremate keskuste lähiümbruses, kus elamispindade hinnad on soodsamad kui maakonnakeskustes. Kuigi ääremaastumine on jätkuv trend, on siiski mitmete Eesti väikelinnade puhul elanike arvu vähenemine viimastel aastatel pidurdunud ning kuna 2020. aasta sündmuste järel on üha laialdasemalt võimalusi teha kas igapäevaselt või osaliselt kaugtööd, on järjest rohkem võimalusi Eestis toetada seeläbi kaudselt ka elamispindade turgu väljaspool Tallinna. Teisalt on seda viimastel aastatel toetanud üha enam ka asjaolu, et krediidiasutuste vahel suurenenud konkurentsi tõttu on kehvema likviidsusega turupiirkondades võimaldatud eluasemelaene finantseerida juba üsna sarnastel tingimustel nagu piirkondlikes suuremates keskustes. Et taolist trendi turul hoida, peaks perspektiivis suurendama kulutusi eeskätt Eesti tehniliste infrastruktuuri edendamiseks, parandades väikelinnade ühendatust Tallinnaga nii reisirongi- kui ka maanteeühenduste kaudu.

Kinnisvaraarendajad näivad olevat ehk liialt optimistlikud

Lähikuude vaates püsib elamispindade turg suhteliselt sarnase aktiivsuse juures nagu märtsis-aprillis, mille juures ostuhuvi on küll suvise perioodi keskpaigani hooajaliselt aktiivne, kuid olulisi muutusi võrreldes aastatagusega ei maksaks veel siiski turult oodata. Kuigi aasta II poolest võib täheldada prognooside kohaselt laenuraha püsivamat odavnemist ja taaskordset majanduskasvu tsüklit, jõuavad makromajanduslikud positiivsed muutused kinnisvaraturule siiski üle arvestatava ajalise viitega. Kinnisvaraturul näib hetkel olevat aga suuresti olukord, kus kinnisvaraarendajad ja kõikvõimalikud spekulandid on turust ehk liialt ette jooksnud, oodates likviidsuse märkimisväärset paranemist ja lõigates ehk kasu ajutiselt soodsatest ehitushindadest, kuid soodustades selle taustal pakkumismahtu püsivat üsna kõrgel veel pikemaajaliselt. Eluasemete arendusprojektide finantseerimismaht oli tänavu I kvartalis 12% võrra kõrgem kui aasta tagasi ning ühtlasi 17% kõrgem kui 2023. aasta samal perioodil või ka koguni 74% kõrgem kui 2021. aasta I kvartalis, mille kõrval näib ka uute algatatud korterelamuarenduste lõikes nende maht turuaktiivsust arvestades ehk jätkuvalt liialt kõrge.

Üüriturul jäi pakkumismahu tipp 2024. aasta I kvartalisse

Selle taustal saab aga prognoosida, et lähima paari aasta vaates on lühiajaliselt hinnakasvu potentsiaal eeskätt järelturul, kuhu asuvad peatselt tugevamalt koonduma ka taaskordselt üüriinvesteeringud ja seda laialdasemalt 2024. aasta II poolest. Üüriturul saavutati Tallinnas pakkumismahu tipp 2024. aasta I kvartalis, mille juures üha väiksem valmivate uute korterelamute hulk kui ka hooajaliselt paranev lühiajalise majutuse turg soodustab üüripakkumist vähenema ka lähikuudel. Vähenev üüripakkumiste arv survestab ajalise viitega aga üürihindade kasvu kiirenema ning seda tänavu varasemalt kui ostu-müügitehingute turul, mille juures tugevam üürihindade kasv avaldub hooajaliselt tõenäoliselt juulis-augustis, mille aegselt üritab hulk tudengeid Tallinnas ja Tartus omale soodsat elamispinda kindlustada.

 

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024

• ärikinnisvara
• turuülevaated
• kinnisvaraturg

 

 

 

 

 

Lae alla ja vaata graafikuid lähemalt siit:

Arco Vara juuli turuülevaade 2021

 

Hooajalised tegurid viitavad taaskordselt sügisesele ostuaktiivsuse kasvule

Tänavu juulis tehti Eesti korteriturul kokku 2014 ostu-müügitehingut, mida oli 13% enam kui 2020. aasta samal perioodil. Viimati kasvas suve keskpaigas tehingute arv sarnases tempos 2015. aastal. Veel juunis tehti 2000 ja maikuus koguni 2426 tehingut, viidates siiski vahepealsele turuaktiivsuse hooajalisele taandumisele. Koroonapiirangute leevenemise ja paralleelselt väga soojade ilmade taustal võis koheselt täheldada, et elamispindade turul asus tehingute arv juunis vähenema. Turuaktiivsus on küll jätkuvalt oluliselt kõrgem kui aasta tagasi, kuid meenutab üldplaanis üha enam 2019. aastal enne koroonapandeemiat esinenud turusituatsiooni, mida iseloomustab nii aeglustuv edasine tehingute arvu kui ka hinnatasemete kasv.

 

Augusti algusest on aga olnud taas märgata, et ostuhuvi on asunud justkui suurenema. Pakkumiste arv on jätkuvalt väga madal ega ole märkimisväärselt viimase poole aasta vältel enamikes Eesti piirkondades muutunud, survestades üsna kõrge tehingute arvu taustal hindu endiselt kasvama sissetulekute kasvust kiiremini. Elamispinna kättesaadavuse halvenemine on hetkel sisuliset globaalne trend, mis erandina Eestis ei olnud veel enne koroonakriisi süvenenud. Suvised soojad ilmad on asunud mööduma ning sügis on lähenemas, mis kinnisvaraturul tähendab üldiselt hooajaliste tegurite tõttu suurenevat tehingute arvu. Üüriturul on nii Tallinnas kui Tartus pakkumiste arv viimastel kuudel märkimisväärselt vähenenud ning üürihinnad on kasvamas, mida hetkel toetab eeskätt sügisene õpingute perioodi taaskordne algus.

 

Iseloomustamaks seda numbrites, siis Tallinnas on viimase 12 kuuga üüripakkumiste arv vähenenud ligi 50%, mille kõrval üürihinnad on 2020. aasta juunikuisest põhjast kasvanud tänaseks ligi 7,5% võrra. Tartus oli koroonakriisi mõju üüriturule tunduvalt leebem, mille juures Tartus on üüripakkumiste arv hetkel ligi 20% väiksem kui aasta tagasi ning üürihinnad 4% kõrgemad kui enne koroonapandeemiat 2020. aasta talvel. Tallinna üürihinnad on veel pea viie protsendi võrra madalamal kui enne koroonakriisi, kuid arvestades, et tööpuudus on vähenenud ja jätkab tõenäoliselt vähenemist ka lähitulevikus, lühiajalise majutuse turul on halvimad perioodid möödas, sügisene koolimineku periood on algamas ning sügisesed koroonapiirangud enam ei too tõenäoliselt möödunud lainetega analoogseid sotsiaalmajanduslikke negatiivseid mõjusid, mille kõige taustal on Tallinnasse sisseränne suve algusest taas suurenenud, võib juba aasta lõpuks või 2022. aasta alguseks prognoosida Tallinna üürihindade koroonakriisi eelsele hinnatasemele tagasi jõudmist.

 

Lisaks, üha enam inimesi peavad taas pelgalt üürimisega leppima, kuna elamispindade ostu-müügitehingute turul on hindade kasv olnud viimase aasta lõikes üle ootuste kiire, seda eeskätt nõukogudeaegsete paneelelamute korterite ja täiesti uute korterite puhul. Uute korterite hindade kasv püsib üsna kiire ka veel lähikvartalitel, sest kallinenud sisendhindade mõju kandub lõpptarbijatele edasi veel arvestatava viitajaga ning ka korterelamute ehitamiseks sobilike maade osas on hindade kasv olnud käesoleval aastal oluliselt kiirem kui enne koroonakriisi. Nii Tallinnas, Tartus kui ka aktiivseimates Eesti väikelinnades on eeskätt 20ndates noorte puhul täheldada, et kinnisvarade hinnad on kasvanud kiiremini kui potentsiaalsed koduostjad jõuavad eluasemelaenu omaosalust ehk n-ö sissemaksuraha koguda. Selle taustal on viimastel kuudel olnud üle-eestiliselt märgata, et näiteks kodulaenu saamiseks vajalikku kinnisvara hindamise teenust tellitakse Eestis üha enam n-ö mahajäänud piirkondades, mida enne koroonakriisi ilmestas ülejäänud Eestist oluliselt aeglasem kinnisvarade aastane hinnakasv.

 

Teoorias iseloomustab see hästi elamispindade turu kõrgkonjunktuurilist perioodi, kus valglinnastumisele on juba omakorda jätkunud teatud mahus vastulinnastumine. Teisisõnu, tõusnud kinnisvarahindade ning väga hästi kättesaadava ja odava laenuraha taustal liiguvad odavama elamispinna ostmise lootuses nooremapoolsed tarbijad järjest rohkem just ääremaastunud keskustesse, kus aga ajutiselt kasvanud tehingute arvu ja selle kõrval lühiajaliselt järsult kiireneva hinnakasvu taustal võib aga eeldada, et ostuhuvi vaibumise järgselt ei ole need keskused pikaajaliselt endiselt jätkusuutlikud. Sarnaseid trende on juba pikemat aega olnud täheldada ka üksikelamute turul, kus üha enam kolitakse n-ö maapiirkondadesse, kuid seda siiski eeskätt odavama kinnisvara, mitte niivõrd võimalike muude põhjuste tõttu. Arvestades, et sügisesel perioodil tuleb turule lisaks ka pensionisambast vabanev raha, siis väikeasumite korterite ja elamute turul võib varasemast aktiivsema perioodi püsimist prognoosida ka vähemalt lähimale kolmele kvartalile, kuna vastavate piirkondade hinnatasemed on just sellised, kus madalama ostu- ja laenuvõimekusega tarbijad võivad pensioni- ja laenurahaga üheskoos arvestatavaid kinnisvaratehinguid teha.

 

Mis üleüldiselt II pensionisamba raha vabanemist puudutab, siis nii Tallinna börsi kui ka Eesti kinnisvaraturu lõikes tundub üha enam, et selle raha mõju võidakse üle hinnata. Seda konkreetselt just aspekti lõikes, kus turg eeldab täna, et peatselt tulevad kõik pensioniraha eest kas väärtpabereid või kinnisvara ostma ning nüüd on viimane aeg midagi enne nende tulekut ära osta. Või ka arendada, kuna mitmed väikearendajad on oma arendusprojektid küll kevadest töösse pannud, kuid ei pane müügikuulutusi enne septembrit-oktoobrit üles just sel põhjusel, oodates sügisel ehk omakorda järsult kiirenevat hindade kasvu, mis võimaldaks teenida oluliselt rohkem tulu. Hetkel siiski näib, et kiireim hindade kasv jäi elamispindade turul tänavu I poolaastasse ning aasta II pooles on oodata küll keskmiselt 10%-lise aastase hinnakasvu püsimist, kuid see on tunduvalt aeglasem kui veel I poolaastal.

 

Jätkuvalt võib pigem eeldada, et pensioniraha ei minda niivõrd investeerima vaid valdav enamus sellest suunatakse lihtsalt otse tarbimisse. II pensionisamba raha suunatakse kinnisvaraturule pigem turusegmendis, mille juures varade hinnad jäävad kuni 60 000 euroni, mille juures soetatakse laenuraha kaasabil väikelinnade ja muude -asumite kortereid ning maamaju või suvilaid. Pensioniraha vabanemine võib nii mõnegi leibkonna jaoks olla nende senise elu vältel ainuke võimalus elamispinna ostuks laenu sissemaksuraha lõplikult kokku saada. Madalaima hinnaklassi kinnisvarade hinnakasv on viimase 12 kuu vältel olnud kõige kiirem ning see püsib nõnda ka lähitulevikus. Siinkohal võib tuua üleriigilisi illustreerivaid näiteid, kus näiteks Tallinnas on aastaga korterite hinnad tõusnud juulikuu näitel 15%, Pärnus 14% ja Tartus 11%, kuid näiteks Tamsalus 57%, Rakkes 25%, Tõrvas 30% ja Rummus 31% võrra.

Tänavu juulikuus kujunes kogu Eestis tehtud korteritehingute lõikes mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1625 €/m², mida oli 16% rohkem kui aasta tagasi, kuid täpselt sama palju kui veel juunis. Turul on hindade kasv küll jätkunud, kuid see on viimaste nädalate vältel olnud ajutiselt suhteliselt tagasihoidlik, kuna suvekuudel on ka turuaktiivsus ajutiselt hooajaliste tegurite tõttu veidi taandunud. Võib eeldada, et augusti teisest poolest ka ostu-müügitehingute turul taas hindade kasv mõnevõrra kiireneb, mille juures aktiivseim ostuperiood jääb tõenäoliselt oktoobrist kuni detsembri esimese pooleni. 2022. aastal on siiski tõenäoliselt oodata hinnakasvu aeglustumist, kuna aastatagune võrdlusbaas on üha kõrgem ning kuna pakkumine peaks asuma ehitusmaterjalide turul selgineva olukorra ja potentsiaalsete koduostjate vähenemise taustal peatselt suurenema.

 

Ärikinnisvara turul on olukord kaubandus- ja teeninduspindade turul viimastel kuudel eeskätt hooajaliste tegurite ja koroonapiirangute leevenemise tõttu paranenud. Teisalt, sügise osas on üha enam täheldada taaskordselt üleskerkivat ettevõtjate ebakindlust. Toitlustusettevõtjad on eriti muserdunud, mille juures võib arvata, et kui sügisene-talvine periood möödub taaskordselt avamispiirangute all, siis märkimisväärne osa ettevõtjatest loobub pindade taasavamisest. Juba on täheldada, et mitmed toitlustusettevõtted võtavad 9. augustist omaalgatuslikult n-ö koroonapassi kasutusele ning poliitilise surve all võib eeldada, et selle kasutus kogub peatselt üha enam populaarsust. Äripindade ostuhuvi on hetkel üsna volatiilse vakantsi ja rendihindade tõttu pigem madal, kuna investorid eelistavad jätkuvalt pigem n-ö koroonakindlamaid investeeringuid. Enamike kaubandus-, teenindus- ja toitlustuspindade turuväärtus on diskonteeritud rahavoogude meetodil hinnates jätkuvalt madalam kui enne koroonakriisi, kuid müügikuulutuste lõikes on siiski varasemast madalamate pakkumishindadega varasid pigem keeruline leida.

 

Majutuse äri on suvekuudel hotellides samuti paranenud, mille juures mitmed hotellid on jooksvate tegevuskulude katmisega taas hakkama saanud, kuid otseselt kasumi teenimisest on veel vara rääkida. Laiapõhjaline hotellide renoveerimine on ehitusmaterjalide turuseisu tõttu olukorras, kus tõenäoliselt siseviimistlustööde teostamise tähtajad lükkuvad mitmel juhul edasi. Teisalt, ega kuhugi otseselt kiiret ei ole, sest soomlaste ja muude välisturistide märkimisväärses mahus Tallinnasse tulekut ei ole tõenäoliselt enne järgmise aasta keskpaika oodata. Üks moraalselt iganenud, kuid suhteliselt suur, hotell soovitakse Tallinnas peatselt ligi 400 korteriga arendusprojektiks ümber kujundada, kuid kas selle osas ka tegelikkuses ehitustööd algavad, selgub tõenäoliselt üsna peatselt.

 

2021. aasta juuli andmed on toodud 08.08 seisuga, andmed võivad tagantjärele mõnevõrra muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

LAE ALLA JA VAATA LÄHEMALT:

Arco Vara juuli turuülevaade 2021

 

Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja

Alus – Maa-amet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, Eesti Pank, Arco Vara statistika 10.08.2021

 

• ärikinnisvara
• turuülevaated
• kinnisvaraturg

 

Koroonapiirangute leevenemine ja hooajalised tegurid tõid juunis tehingute arvu järsult allapoole

Tänavu I poolaastal tehti Eestis elamispindadega kokku 16 805 ostu-müügitehingut, mida oli 36% enam kui möödunud aasta samal perioodil ning 20% enam kui 2019. aasta samal perioodil. Eelmise aasta samale perioodile jäi riiklik eriolukord ning sellest tingitud koroonakriisi esmane tarbimisšokk, mille järgselt on aga mõningase viitajaga 2020. aasta II poolest turuaktiivsus märkimisväärselt kasvanud. Juba mitu kuud ei saa enam sisuliselt rääkida pelgalt 2020. aasta vältel ärajäetud ostuotsuste realiseerimisest vaid elamispindade järgne nõudlus on turul selgelt kasvanud. Tänaseks räägime siiski juba osaliselt minevikust, sest eeskätt juunis võis üle-eestiliselt täheldada märkimisväärset turuaktiivsuse alanemist, kus Tallinnas vähenes tehingute arv korteriturul võrreldes maikuuga 14%, Tartus 22% ja Pärnus koguni 45% võrra (Eestis tervikuna -20%).

 

Ostjateks on elamispindade turul jätkuvalt eeskätt kas esmase või juba järgmise kodu ostjad, kuid ka kinnisvarasse investeerimine on olnud eeskätt 2021. aasta I kvartalist taas väga aktuaalne. Elamispindade järgne nõudluse kasv on olnud laiapõhjaline, mille juures tehingute arv on kasvanud üleriigiliselt ning Harjumaa osakaal tehtud tehingutes ei ole selle taustal võrreldes eelnevate aastatega muutunud. Eelistatuimateks varadeks on eestlastel uusehitistes paiknevad korterid ning rekonstrueeritud või uueväärsed üksikelamud, mille taustal just eriti tugevat kasvu on viimase poole aasta vältel näidanud Eesti elamuturg.

 

Kui 2021. aasta I poolaastal tehti korteritega Eestis 12 997 ostu-müügitehingut, mida oli 33% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil, siis eluhoonetega hoonestatud maadega tehti 3808 tehingut, mida oli koguni 46% rohkem. Üksikelamute turul on müügiperioodid sarnaselt korteriturule varasema keskmiselt 6 kuu tasemelt lühenenud ajutiselt keskmiselt 3 kuu tasemele, mille juures ostjate seas on üha enam täheldada n-ö laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikuid, kes soovivad oma mõni aasta tagasi soetatud korteri vahetada nüüd üksikelamu vastu. Arvestades Eesti demograafilisi trende, siis võrdlemisi aktiivne elamuturg peaks eelduslikult püsima ka veel vähemalt aastate 2022 - 2024 vältel. Seda muidugi juhul, kui kinnisvaraturgu ei taba taas selle välised võimalikud hetkel ettenägematud negatiivsed tegurid.

 

Kuna üksikelamute pakkumine on üleriigiliselt üsna piiratud ning hinnakasv oli juba 2020. aastal enamikes piirkondades kiirenenud, on olnud Eestis täheldada märkimisväärset elamuehituse kasvu. Möödunud aastal kasvas üksikelamute osas ehitusega alustamine võrreldes 2019. aastaga ligi kaks korda ning sealjuures ei olnud tegemist sugugi madala võrdlusbaasiga. Tänavune ehitusmaterjalide kiirenenud hinnakasv võib ajutiselt ehitusaktiivsust vähendada ning kavandatud elamute ehitusperioodi pikendada kui ka elamuehituse mõtteid vähemalt ajutiselt maha matta. Viimase kahe kuu vältel on üha enam olnud täheldada, et väga heas seisukorras üksikelamute osas on ostuhuvi märgatavalt suurenenud, kuna olemasolevate uueväärsete järelturu elamute soetamist peetakse tänaste ehitushindade juures atraktiivsemaks. Mitmete klientide puhul on täheldada, et veebruaris-märtsis koostatud ehituseelarve on tänaseks juba kuni 30 protsenti kallim, analoogset hinnakasvu ei ole me aga kinnisvarahindades veel paraku näinud.

 

Elamuehituse soov näib siiski hetkel olenemata tõusnud ehitushindadest jätkuvalt kasvavat, mida ilmestab eeskätt hoonestamata elamumaa soetamine. Tänavu I poolaastal müüdi Eestis 2741 hoonestamata elamumaad, mida oli 103% enam kui möödunud aasta samal perioodil kui ka 137% enam kui 2019. aasta I poolaastal. Kui peavoolumeedia tahab täna rääkida hirmsasti buumist, siis ärme räägi sellest niivõrd korteriturul, vaid üksikelamute ja elamumaa turul.

 

Hinnakasv on eluotstarbelise kinnisvara lõikes olnud samuti laiapõhjaline, mille juures kasv on eelmise aasta IV kvartalist kiirenenud nii korterite, üksikelamute kui ka nende püstitamiseks sobilike maade osas. Hinnakasvu tempod on piirkonniti ja erinevate varade lõikes suhteliselt diferentseeritud, kuid üle-Eestiliselt võib väita, et korteriturul on hetkel hinnad võrreldes aasta algusega ligi 10% kõrgemal ning üksikelamute turul ligi 5% kõrgemal, kuid koheselt kui minna näiteks uute elamispindade juurde, räägime juba ligi kolmandiku võrra kiiremast hinnakasvust ning olenemata mõningasest rahunemisest näivad hinnad suhteliselt piiratud pakkumise tõttu kasvu selgelt jätkavat ka 2021. aasta II poolaastal. Kiireim kasvuperiood jäi siiski kevadisele perioodile, nii mai kui ka juuni vältel on Tallinnas olnud täheldada selget hinnakasvu aeglustumist ning võib eeldada, et mõnekuulise viitajaga jõuab analoogne trend ka mujale üle Eesti.

 

Võiks ehk arvata, et hindade kasv on pelgalt rahakate eraisikute eufoorilisest käitumisest tingitud tarbimisbuum. Jah, suures osas kindlasti, kuid kui vaatame ka pigem meedias vähem kajastatud kinnisvarateemalisi valdkondi, siis me näeme kiirenenud hinnakasvu ka näiteks metsa- ja põllumajanduslike maade osas. Metsamaade hinnad kasvasid tänavu I poolaastal võrreldes aastatagusega Eestis 27% ja haritavad maad 7,8% võrra. Puidu hinnad on globaalselt kasvanud ning paralleelselt koroonapiirangute leevenemine, hooajalised tegurid ja ülemaailmsed klimaatilised probleemid viivad põllumajandustoodangu järgse kasvuni ja see kõik avaldub paraku ka kasvavates maa hindades, mis omakorda viib kiireneva inflatsioonini kinnisvaraturu ja stockmarketi asemel ka supermarketis. Toorainete hinnad on siiski nii puidu kui ka metallide lõikes asunud kõrgtasemetelt taas alanema, viidates mõningase viitajaga olukorra peatsele tõenäolisele rahunemisele.

 

Mind paneb osaliselt imestama, kui kiirelt on taustsüsteem viimase pooleteise aasta vältel muutunud. 2020. aasta jaanuaris võis oodata suhteliselt positiivse kinnisvaraturu käekäiguga eesolevat aastat, märtsist langes kindlustunne aga nii tarbijatel kui ka ettevõtjatel järsult ning tänaseks oleme juba optimistlikumad kui enne koroonapandeemiat. Tänane elamispindade tehingute arvu tase siiski Eesti kinnisvaraturul väga pikalt püsida ei saa, mille taga on eeskätt meie demograafilised tegurid kui ka asjaolu, et suhteliselt piiratud pakkumise tõttu on hinnakasv kiirenenud ning see on viinud üsna lühikese ajaga selgelt kinnisvara kättesaadavuse halvenemiseni, mille najale võib ka juba kirjutada osa maikuu tipptasemelt alanenud turuaktiivsusest. Elamispindade järgne nõudluse tipp näis kulmineeruvat maikuus, kuid selle taga võivad olla ajutiselt pelgalt koroonapiirangute leevenemisega ja suvise perioodi algamisega seotud hooajalised tegurid. Kui kinnisvaraturul turuaktiivsus märkimisväärset kasvu ei saa enam hetkel prognoosida, siis üleüldine tarbimisbuum siiski selgelt jätkub, millele annab omakorda sügisel tooni ka II pensionisamba vabanev kapital.

 

Optimistliku tarbijakäitumise taga on kinnisvaraturul hetkel väga hea laenuraha kättesaadavus ning selle lai pakkumine. Võrreldes 2019. aastaga on tänasel hetkel eluasemelaenu intressid madalamad, laenuraha pakkujaid on rohkem ning kuna odavat raha ei ole kõigil kuhugi piisavas mahus suruda, siis eluasemelaenude valdkond on selle kõige taustal koroonapandeemia aegselt üks eelistatuimaid laenuturu segmente. Eluasemelaenude intressid alanesid igakuiselt möödunud aasta keskpaigast tänavu kevadeni, mille järgselt on olnud täheldada marginaalset krediidi hinna kasvu. Turul on märgata, et nii mõnigi väiksema turuosaga pank võimaldab finantseerida varasid tingimustel ja mahtudes, mida Skandinaavia pangad rangelt ei võimalda. Kui teise ja kolmanda eluasemelaenu saamine oli varasemalt Eestis küll võimalik, aga teine laen oli juba kõrgema intressiga ning mitme elukoha pidamist oli vaja oma olemuselt põhjendada, siis täna on juba võimalik ühes ja samas väikelinnas pidada samaaegselt kolme erinevat eluasemelaenu täpselt samasuguse intressimääraga, kuid mis siin salata, need ülejäänud kaks on tegelikkuses enam kui tõenäoliselt üüriinvesteeringud.

 

Üürituru teemadel jätkates, Tallinn on viimase paari kuu vältel näinud märkimisväärses tempos vähenevat üüripakkumiste arvu. Käesoleva artikli kirjutamise hetkel on Tallinnas kinnisvaraportaali kv.ee andmeil avalikult pakkumisel 1376 üürikorterit, veel aprillis oli 1839 pakkumist. Üürihinnad on vähenenud pakkumise taustal taas veebruarist üsna kiirelt kasvama asunud (jaanuar -> juuli +5,5%) ning arvestades üldist taustsüsteemi, siis kasv lähikuudel üsna kindlalt jätkub. Sügisesel perioodil asub taas kasvama tudengite poolne nõudlus, palgakasv on hetkel kiirenemas, tööpuudus on nii koroonapiirangute leevenemise kui ka hooajaliste tegurite tõttu vähenemas, tööhõive on kasvamas, Tallinna kolimine on selle kõige taustal juulist taas üle pika aja kasvama hakanud, lühiajalise majutuse äri on august välja ronima asunud ning üleüldine tarbijate heaolu on kiirenenud majanduskasvu taustal võrdlemisi tugev.

 

Mida aeg edasi, seda rohkem hakkab kinnisvaraomanikele tunduma, et koroonakriis ei olnud majanduslikult vaadates sugugi negatiivne nähtus, vaid võrdlemisi positiivne. Lühiajaline likviidsuse vähenemine pakkus ajutiselt ajaakent uute varade soetamiseks varasemast madalamalt hinnatasemelt (tüüpkorterite hinnad on Tallinnas juunikuu seisuga keskmiselt +25% kallimad kui 2020. aasta juunis). Kinnisvarainvesteeringud on väljaspool kaubandus-, teenindus-, meelelahutus-, majutus- ja toitlustuspindu näinud tugevamat kapitalikasvu kui keegi oleks võinud 2020. aasta alguses prognoosida ning lähikvartalite inflatsiooniline keskkond ei paista olulisi negatiivseid probleeme toovat, kasv jätkub, siiski aeglasemalt. Tänased hinnakasvu tempod nii finants- kui ka kinnisvaraturgudel ei ole pikemas perspektiivis sugugi jätkusuutlikud ning pole tõenäoliselt saladus väitmaks, et hetkel võib selgelt käia aluse loomine järgmisele võimalikule finantskriisile. Või kui nüüd päris aus olla, siis ega 2008. a. kriisi veel lahendatud ei olegi, me oleme rahatrükiga sellega seotud probleeme lihtsalt edasi lükanud ning koroonapandeemia on olukorda negatiivses võtmes veelgi süvendanud. 

 

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2010 - 2021 (iga aasta juuni)

2021. aasta juuni andmed on toodud 06.07 seisuga, andmed võivad tagantjärele mõnevõrra muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

LAE ALLA JA VAATA LÄHEMALT:

Arco Vara juuni turuülevaade 2021

 

Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja

Alus – Maa-amet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, Eesti Pank, Arco Vara statistika 06.07.2021

 

• ärikinnisvara
• turuülevaated
• kinnisvaraturg

 

 

Maikuus võis elamispindade turul täheldada eufoorilise tarbijakäitumise taandumist

 

2021. aasta maikuus tehti Eestis kokku 2378 korteritehingut, mida oli 0,5% rohkem kui aprillis ning koguni 77% enam kui 2020. aasta mais. Tallinnas võis sealjuures täheldada, et turuaktiivsus pöördus aprillikuu kõrgtasemelt langusesse, mistõttu kogu Eesti turuaktiivsuse kasvu hoidsid hoopis piirkonnad pealinnast väljaspool. Võrreldes aastataguse maikuuga püsis tehingute arvu kasv kiires tempos peamiselt möödunud aasta kevadisele perioodile jäänud riikliku eriolukorra tõttu. Maikuu keskpaigast võis elamispindade turul täheldada, et inimeste ostuhuvi on hakanud mõnevõrra taanduma ning laias plaanis on see olnud täiesti ootuspärane.

 

Tehingute arv on viimastel kuudel püsinud viimase kaheteistkümne aasta kõrgeimal tasemel ning endiselt suhteliselt vähese pakkumiste arvu taustal ei ole vastavat taset olnud enam võimalik märkimisväärselt ületada. Maikuus leevendatud koroonapiirangud ning suvised ilmad on kinnisvara ostumõtteid veelgi tahaplaanile suunanud, mistõttu võib laialdasemat elamispindade järgse nõudluse kasvu oodata taas eeskätt 2021. aasta sügisesel perioodil, mida mõjutab lisaks sesoonsetele teguritele ka paljude jaoks II pensionisamba raha vabanemine.

 

Maikuus aset leidnud rahunemist ilmestavad suhteliselt hästi näiteks Tallinnas Mustamäe linnaosas müüdavate 1960ndatel ehitatud n-ö hruštšovka tüüpi korteritega tehtud tehingud, millede osas võis maikuus täheldada mõningast hinnalangust. Mustamäe tüüpkorterite osas on hinnad kasvanud 2020. aasta juunikuisest põhjast ligi kolmandiku võrra ning vahepealne kasv leidis sisuliselt eksponentsiaalses tempos aset 2020. aasta novembrist käesoleva aasta aprillini, mille juures kasvutempo viimaste kuude lõikes üha kiirenes. Rahunemine on ostjaskonna osas aset leidma asunud mitmetel põhjustel, mille juures ühalt on hinnakasv olnud viimastel kuudel juba niivõrd kiire, et paljud on lihtsalt ostumõtted ajutiselt kõrvale heitnud ning loodavad tulevikus taas paremaid pakkumisi leida. Arvestades lähikvartalite tõenäolisi turutrende, siis pakkumiste arv on küll juba mitmendat kuud järjest eeskätt uute korterite suureneva pakkumise tõttu täienemas, kuid mingisugustest hinnaalanduste tegemisest on siiski tänases keskkonnas suhteliselt optimistlik mõelda. Mustamäe linnaosa tüüpkorterite statistiline hinnalangus on tõenäoliselt esile kerkinud ainuüksi tehingute struktuuri muutuste tõttu, kus hea kuni väga hea siseviimistluse seisukorraga varasid ei jaksata enam osta ning nende asemel on soetatud järjest rohkem kehvemas seisukorras ehk odavamaid kortereid.

 

Mustamäe linnaosa 1960ndatel ehitatud korterite hinnadünaamika perioodil 2020 - 2021

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

Eestis tervikuna tehtud korteritehingute osas kujunes tänavu maikuus mediaankeskmiseks hinnatasemeks 1592 €/m². Võrreldes aastatagusega kasvas hinnatase ligi 15%, kuid alanes võrreldes aprilliga 0,9% võrra. Aprillikuuga võrreldes aset leidnud langus ei indikeeri siiski hindade langust, vaid pelgalt asjaolu, et Tallinnas tehtud tehingute osakaal on Eesti korteritehingute arvus viimase kahe kuu vältel arvestataval määral vähenenud. Kinnisvaraturule on suhteliselt omane, et pealinnas aset leidvad trendid kanduvad mõningase viitajaga üle ka teistesse Eesti piirkondadesse, eeskätt kõigepealt Tallinna lähiümbrusesse ning seejärel Eesti väikelinnadesse. Tallinnas ja Tartus aset leidnud viimase kahe kvartali ülioptimistlik turusituatsioon on edasi kandunud ka mujale Eestisse, kuid seda siiski mõõdukamal määral. Väikelinnades on olnud viimastel kuudel märgata, et pakkumiste vähesuse tõttu tehakse üha enam üksikuid tehinguid varasematest hinnatasemetest oluliselt kõrgemal, mis loob näiteks laenutagatiste hindamisel märkimisväärset ruumi edasiseks hindade kasvuks, kuna viimase kümne aasta vältel on olnud pidevalt probleem, et eksperthinnangutes ei tule ostja ja müüja vahel kokku lepitud hinnatase matemaatiliselt täis. Elamispindade turg on hetkel üleriigiliselt aktiivne ning see näib püsivat ka vähemalt järelejäänud 2021. aasta vältel.

 

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2010 - 2021 (iga aasta mai)

* 2021. aasta maikuu andmed on toodud 06.06 seisuga, andmed võivad tagantjärele mõnevõrra muutuda.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

Üha enam kavandatakse väikelinnadesse arendusprojekte, mille mahud on piirkondlikku korterituru pakkumist arvestades kolossaalsed. Näiteks Rakvere linnas on hetkel passiivseid arendusprojekte ligi 400 korteri jagu, samaaegselt kui Rakveres on viimase viie aasta vältel olnud keskmiselt pidevalt avalikult müügipakkumisel ~ 60 korterit. Kuigi kõikide väikelinnade arendusprojektide algatamine on lähitulevikus endiselt ebatõenäoline, alustatakse siiski neist mõningatega lähima 12 kuu vältel ning üha enam on täheldada, et kasvanud konkurentsi tõttu on ka krediidiasutused üha optimistlikumad selliseid varasid laenutagatisena aktsepteerima. Kinnisvaraturu kasvutsükli kõrgkonjunktuurilisele perioodile on siiski taolised trendid täiesti tavapärased ning sisulise poole pealt ei ole siin midagi eriskummalist. Pikemas perspektiivis on aga tõenäoliselt tegemist pelgalt ajutiste trendidega, kuna niivõrd laialdast arendustegevust üleriigiliselt ei toeta Eestis ei meie marginaalselt positiivne rändesaldo, negatiivne iive ega ka muud struktuursed demograafilised probleemid.

 

Arvestades, et tööpuudus on märtsi kõrgtasemelt 8,8% juurest alanenud hetkeks juba napilt alla 8 protsendi ning koroonapiiranguid on suures osas leevendatud ja eelolev suvine periood tõstab tööjõu järgset nõudlust ka juba pelgalt iga-aastaste sesoonsete tegurite tõttu, võib lähitulevikus oodata palgakasvu kiirenemist ning investorite jaoks üüriturul olukorra paranemist. Tallinna elanike arv on koroonakriisi vältel juba pikemat aega vähenenud, kuna nooremapoolsete isikute seas on tööpuudus vahepeal eeskätt teenindussektoris märgatavalt kasvanud, kuid sisseränne peaks lähikuudel asuma taas suurenema. Maikuus vähenes Tallinna elanike arv pelgalt 62 inimese võrra, mis juba selgelt viitas senise langustempo aeglustumisele.

 

Üüriturul on pakkumiste arv viimase poole aasta vältel Tallinnas küll mõningal määral vähenenud, kuid pakkumine on jätkuvalt eeskätt väiksemate korterite seas vägagi laialdane. Turismi- ja majutussektori käekäigu paranemise ootustes võib oodata nii lühi- kui ka pikaajalise üürituru paranemist eeskätt likviidsuse mõistes, kuid taastumine ei saa olema sugugi sarnane nagu see on olnud ostu-müügitehingute turul. Üürihindade kasv on 2020. aasta hinnalanguse põhjast piirdunud 2021. aasta juunikuu alguse seisuga Tallinnas ligi 3 ja Tartus ligi 5 protsendiga ning üürihinnad on jätkuvalt koroonakriisi eelsest tasemest märkimisväärselt madalamal, samal ajal kui ostu-müügitehingute turul on hinnad juba kõikides korterituru segmentides kõrgemal kui 2020. aasta märtsis.

 

Kuigi üüripakkumiste arv jätkab 2021. aasta vältel vähenemist ning üürihinnad püsivad mõõdukas kasvutrendis, tuleb sealjuures siiski arvestada, et tänavune laialdane uute korterite investeeringuteks broneerimine ning ka institutsionaalsete investorite tegevus toob arvestatavas mahus üüriturule pakkumist juurde alles mõningase viitajaga 2022. aastal. Mõneaastase ettevaatava pilguga võib eeldada, et üürihindade kasv peatselt ühtib ostu-müügitehingute turul aset leidva hinnakasvuga, kuid perspektiivis jääb korteriturul üüritootlus siiski Eestis järjest madalamaks ning ühe või kahe korteriga üürikorterite portfelli omaval eraisikul on eeskätt Tallinnas järjest keerulisem konkureerida. Tartus on üürihindade kasv, üüripakkumiste arvu vahepealne kuhjumine kui ka hetkelised väljavaated üürituru paranemise osas oluliselt paremad kui Tallinnas, mis tuleneb eeskätt sellest, et Tartus on üüriinvesteeringute maht olnud väiksem ning Tartule on koroonapiirangute majanduslik ja sotsiaalne mõju olnud leebem kui Tallinnale, mis on väljendunud ka madalamas tööpuuduse määras.

 

Kes otsib suuremat kapitalikasvu ja üüritootlust, siis tuleks asuda vaatama Tallinna ja Tartu lähipiirkondadesse ning miks mitte ka Pärnusse, kus pikaajalisel üüriturul on konkurents leebem, kuid taoliste keskuste jätkusuutlikkus nii elanike arvult kui ka sotsiaalmajanduslikult on lähituleviku suhtes veel üsna optimistlik. Näiteks Tallinna lähiümbruses on eeskätt optimaalse suurusega 1-toaliste hea kuni väga hea siseviimistluse kvaliteediga üürikorterite pakkumine suhteliselt vähene, mille juures tulevikku vaadatuna oleks tõenäoliselt mõistlik teha ostuotsuseid piirkondadesse, millele saab olema positiivne mõju Rail Balticu rongipeatustel. Juba olemasolevate rongipeatustega asumid on Harjumaal pakkunud kiiremat hinnakasvu kui keskused, kus reisirongiühendust ei ole ning see püsib globaalseid trende arvestades tõenäoliselt nõnda ka tulevikus. Samas ka näiteks Maardus on kinnisvara absoluutnumbrites Tallinnast tunduvalt odavam ning Maardus on viimaste aastate vältel olnud hinnakasv kiirem kui Tallinnas. Maardu näitel on üüritootlus pealinnast kõrgem ning Rail Balticu lõpp-peatuseks kujunev Muuga sadam võib piirkondlikku tööturgu lähima kümnendi vältel märkimisväärselt mõjutada, soodustades Tallinnast kiirema hinnakasvu jätkumist ehk paralleelselt pideva valglinnastumisega ka pikema perioodi vältel.

 

Lähikuudel püsib sesoonsete tegurite tõttu turuaktiivsus tõenäoliselt mõnevõrra madalamal kui 2021. aasta kevadkuudel, kuid üldplaanis turuaktiivsuse kõrgtase veel jätkuvalt püsib. Kinnisvarade tempokas kallinemine on hetkel globaalne nähtus ning võib eeldada, et see jätkub varasemast tempokamalt ka veel vähemalt 2022. aasta I poolaastal. Globaalselt on üha enam piirkondi, kus elamispindade hinnatase kui ka eraisikute võlakoormus on kasvanud võrreldes elanikkonna sissetulekuga või ka sisekaubanduse kogutoodanguga ebaratsionaalselt kõrgetele tasemetele, kuid kui Eesti analoogseid suhtarve vaadata, oleme me siiski endiselt suhteliselt hästi tasakaalustatud keskkonnas ning siinkohal ei saa veel tõmmata paralleele ei kunagise buumi perioodiga ega ka näiteks Skandinaavia riikidega. Sellest võib ka muidugi järeldada, et Eestis püsib elamispindade hinnakasv suhteliselt tempokas veel pikema aja vältel ning me jätkame üldplaanis lähenemist euroliidu riikide keskmistele näitajatele, mida saadab tõenäoliselt n-ö ebavõrdususe kasv ning elamispinna kättesaadavuse halvenemine, mis väljendub suuremates keskustes kinnisvarade kiiremas kallinemises kui nende potentsiaalsete ostjate sissetulekute kasv. Koroonakriis on vastavat trendi eeskätt Tallinnas kiirendanud ning see püsib ka järelejäänud 2021. aasta vältel koduostjate jaoks negatiivsena.

 

Elamispinna kättesaadavus Eesti ja Tallinna korterituru näitel

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, Statistikaamet

 

 

LAE ALLA JA VAATA LÄHEMALT:

Arco Vara mai turuülevaade 2021

 

Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja

Alus – Maa-amet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, Eesti Pank, Arco Vara statistika 07.06.2021

 

• kinnisvara
• turuülevaated
• kinnisvaraturg

 

 

Aprill möödus elamispindade turul sarnasel optimismi lainel nagu märtsis

Tänavu aprillis tehti Eesti korteriturul kokku 2322 ostu-müügitehingut, mida oli küll 2,4% vähem kui märtsis, kuid koguni 97% rohkem kui 2020. aasta samal perioodil. Enne kui taolist aastast turuaktiivsuse kasvu kunagise buumi perioodiga võrdlema hakkaks, tuleb siiski meenutada, et möödunud aasta aprilli jäi riiklik eriolukord ning selle aegselt järsult vähenenud elamispindade tehingute arv. Võrreldes 2019. aasta aprilliga suurenes tänavu aprillis turuaktiivsus 18% võrra, ilmestades siiski selgelt kasvanud nõudlust. Nõudlus on sealjuures suurenenud laiapõhjaliselt ehk kinnisvara soetatakse aktiivselt nii omakasutuse kui ka investeerimise eesmärgil. Tallinnas on suhteliselt piiratud pakkumise tõttu turul ka üha enam pelgalt spekulatiivset kapitali. Seda eesotsas madalama hinnaklassi uusarendusprojektides, kus isikud soetavad kaks või enam korterit korraga, eesmärgiga need hoone valmides kõrgema hinnaga edasi müüa. Taoline olukord asub turul leevenema pakkumismahu suurenemise taustal, mis on aset leidmas aga järk-järgult eelolevate kvartalite vältel ning tõenäoliselt mitte kuigi kiires tempos. Pakkumisse lisandub üha enam uusarendusi, mille valmimise aeg ei ole ei see ega ka järgmine, vaid isegi ülejärgmine aasta.

 

Võrreldes märtsiga kasvas turuaktiivsus eeskätt Eesti piirkondlikes suuremates keskustes eesotsas Pärnu ja Tallinnaga, mille kõrval Tartus tehti täpselt sama palju tehinguid. Korteriturg on üleriigiliselt aktiivne, kuid varasemast tunduvalt tugevam nõudlus on siiski eeskätt Tallinnas. Tallinnas tehti aprillis 13 tehingut rohkem kui märtsis, iseloomustades edasise kasvu järsu aeglustumise juures järelturuaktiivsuse tõenäolist tipptaseme saavutamist. Kui enne koroonapandeemiat jäid korteriturul nii Tallinnas kui Tartus müügiperioodid keskmiselt 4 kuu juurde, siis täna saab mitmetes magalapiirkondades kuni 100 000 eurot maksvate korterite osas rääkida müügiperioodi osas päevadest ning viimase kahe kuu vältel ka üha sagedamini pelgalt tundidest. Viimane trend annab tänase pakkumismahu juures indikatsiooni sellest, et tehingute arv ei saa lähikuudel järelturul enam märkimisväärselt suureneda. Arvestades, et Eestis tervikuna on tänane korterituru aktiivsus ligi 40% kõrgemal kui viimase kümne aasta vältel keskmiselt, ei ole paraku tänane tehingute arvu tase pikemas perspektiivis jätkusuutlik ning varem või hiljem tuleb see taas allapoole, olgu selle katalüsaatoriks kas siis üsna aeglaselt käituvad demograafilised tegurid, keskpanga soov elamispindade turu kuumenemist tagasi tõmmata või makromajanduslikud muutused.

 

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2010 - 2021 (iga aasta aprill)

* 2021. aasta aprilli andmed on toodud 06.05 seisuga, andmed võivad tagantjärele mõnevõrra muutuda.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

Korterituru hinnatasemetes senine väga kõrge tehingute arv otseselt ei kajastu. Kuna märtsis oli Tallinnas uute korterite tehingute osakaal 24% ja 2020. aasta samal perioodil 29%, on hetkel hinnakasv pelgalt tehingute struktuuri erisuse tõttu pealtnäha suhteliselt aeglane. Tallinnas kujunes tänavu aprillis korteriturul mediaanhinnaks 2111 €/m², mida oli 6,0% enam kui aasta tagasi ning 0,6% vähem kui märtsis. Tartus kasvasid korterite hinnad 1798 €/m² hinnataseme taustal võrreldes aastatagusega 9,6% ning Pärnus 1354 €/m² juures koguni 18%. Kui tehtud tehinguid struktuursemalt vaadata ehk näiteks korterite ehitusaasta baasil, siis 1980ndatel ehitatud tüüpkorterid on samaaegselt võrreldes aastatagusega kallinenud Tallinnas 12% ja Tartus 21% võrra. 1960ndatel ehitatud korterid on samaaegselt hindadelt tõusnud Tallinnas 15% ja Tartus 13%, mille kõrval aga aastatel 2011 - 2020 ehitatud korterite osas on hinnakasv jäänud sõltuvalt hoonete asukohast, korruste arvult ja korterite suuruselt 5 kuni 9 protsendi vahemikku, mis kõik on paraku kiiremad kui vastavate korterite potentsiaalsete ostjate keskmine netopalga kasv. Aastataguse ajutiselt madalama võrdlusbaasi tõttu aastases võrdluses hinnakasv lähikuudel tõenäoliselt veelgi kiireneb, seda eeskätt tüüpkorterite osas, mille hinnad 2020. aasta II ja III kvartalis ajutiselt alanesid. Võrreldes märtsiga kasvasid tüüpkorterite hinnad nii Tallinnas kui Tartus aprilli vältel erinevates segmentides ühe kuuga keskmiselt 5% võrra, mida võib pidada väga kiireks. Tänane tüüpiline nõukogudeaegse korteri ostja kasutab üldiselt KredExi käendust ning soovib osta võimalikult hea siseviimistlusega korterit, kuna neil omal napib vahendeid renoveerimistööde teostamiseks.

 

Meenutamaks kunagist buumi perioodi, siis paljud mäletavad elamispindade turu kasvu lõppemise osas just 2008. aasta sügisel Lehman Brothersi pankrotiga seotud sündmusi. Finantskriis küll oma olemuselt algas justkui sellest hetkest, kuid Eesti korteriturg saavutas tehingute arvu tipptaseme juba 2006. aastal, millele järgnes järk-järguline sügav langus juba tükk maad enne 2008. aasta sündmusi. Teisisõnu, kunagine buumi periood ei lõppenud mitte Lehman Brothersi kollapsi tõttu, vaid pelgalt seetõttu, et kõik kes vähegi kodu soovisid ja suutsid tol ajal seda laenuga osta, olid seda 2008. aasta sündmuste eskaleerumise hetkeks juba ammu teinud. Miks ma seda hetkel sellisel kujul rõhutan, on kaudselt seotud ka tänase turusituatsiooniga, osaliselt muidugi utreerides. Kui valdav enamus lähiaastate potentsiaalsetest koduostjatest ja kinnisvarasse investeerijatest on otsustanud seda teha 2021. aasta ja 2022. aasta I poolaasta vältel, siis neile järgnevad perioodid võivad demograafilistest teguritest tulenevalt tuua oluliselt madalama turuaktiivsuse, olenemata jätkuvalt madalatest intressimääradest ja väga hästi kättesaadavast laenukapitalist. Tallinna puhul ei kehti hetkel ka iga-aastane väide, et pealinn kasvab aastas ~ 5000 elaniku võrra. Tallinna elanike arv on teenindussektori kõrge tööpuuduse tõttu 1. mai seisuga ligi 1100 elaniku võrra vaesem kui veel 1. jaanuaril, kuid koroonapiirangute leevenemine tõenäoliselt peatselt muudab selle trendi suunda.

 

Mis keskpanga võimalikku turule sekkumist puudutab, siis KredExi käendusega seotud teemade osas ei pruugi olla lõppkokkuvõttes läbini õigeid otsuseid. Käenduse võimalik kaotamine või omafinantseeringu osakaalu suurendamine tähendaks paljude jaoks elamispinna kättesaadavuse halvenemist, mis on taaskordselt kiirenenud kinnisvarade hinnakasvu tõttu käesoleval aastal juba niigi aset leidmas ja seda mitte ainult Eestis, vaid globaalselt. Teisalt, kui ligikaudu iga kolmas eluasemelaen tagatakse KredExi käendusega ehk teisisõnu ligikaudu iga viies elamispind müüakse riigi poolse abiga, siis seda on paraku selgelt liiga palju. Eesti Pank on muidugi elamispindade turu võimaliku jahendamise vajaduse riski kajastanud juba ka eelnevatel aastatel, mistõttu pole otseselt tegemist üllatusega. Kõikvõimalikud kinnisvara soetamist toetavad meetmed soodustavad kinnisvarahindade ja laenukoormuse kasvu, mistõttu nende liialt laialdane kasutamine võib viia süsteemsete riskide kasvuni. Selliste riskide kuhjumine on täna siiski tunduvalt tagasihoidlikum kui näiteks aastatel 2004 - 2008, kuid elamispindade turg on odava laenuraha taustal hetkel selgelt kuumenenud, mida ilmestab eeskätt väga kõrge tehingute arv ning varasematest aastatest kõrgem KredExi käenduse kasutamise osakaal.

 

Nooremapoolsete isikute osas võiks siiski säilida Eestis mingisugune toetusmehhanism, seda juba ainuüksi seetõttu, et osaliselt on tegemist tööturul osalevate isikute jaoks n-ö motivatsioonipaketiga. Analoogsete toetuste regionaalsel tasemel suunamine võiks siiski Eestis leida juba puhtalt eksperimentaalsetel põhjustel mõnevõrra laialdasemat rakendust, sest näiteks mõnevõrra äärmuslikult teoretiseerides oleks KredExi käenduse kaotamine näiteks Tallinna piirkonnas Eesti väikelinnade tühjaksvoolamise üks võimalikke takistajaid. Meenutades Türi linna poolset eluaseme soetamise toetusmeedet, siis põhimõtteliselt see toimis, kuid koroonakriis sundis kohalikku omavalitsust toetuse lõpetama. Aktiivne arutelu käib Eestis hetkel maapiirkondadesse kinnisvara soetamise toetamise osas, kuid üldplaanis on see suunatud pigem suhteliselt vähestele võimalikele turuosalistele, kuid võibolla selliste toetuste implementeerimine peakski olema pigem suhteliselt kitsale kontingendile suunatud.

 

Maamajade soetamine on paralleelselt olenemata toetusmeetmetest 2021. aasta vältel jätkunud varasemast kõrgema nõudluse harjal. Elamuturul üldiselt on viimaste kuude vältel tehingute arv suurenenud mitmetes Eesti piirkondades protsentuaalselt oluliselt rohkem kui korteriturul. Näiteks Harjumaal tehti tänavu märtsis hoonestatud elamumaade turul 208 ostu-müügitehingut, mida oli 117% enam kui aasta tagasi. Tartumaal kujunes samaaegselt aastaseks kasvuks 45% ning seejärel aprillis 102%, mille kõrval Harjumaal kasvas tehingute arv aprillis võrreldes aastatagusega 113% ja Pärnu maakonnas 83% võrra. Aastaseks hinnakasvuks kujunes üksikelamute turul Harjumaal tänavu aprillis koguni 20%, mis on tunduvalt kiirem kui korteriturul. Suvilate hinnad kasvasid samaaegselt madala võrdlusbaasi tõttu ligi 60%, mis veel märtsikuus püsis sarnaselt elamuturule +20% tasemel. Elamuturul kui ka elamute püstitamiseks sobilike kruntide osas vähenenud pakkumine viis ehitusaktiivsuse tugeva kasvuni juba möödunud aastal, analoogne tase näib ka tänavu jätkuvat ning selle taustal on arendajad asunud üha enam taaselustama ka kunagise buumi perioodil seisma jäänud põllupealseid ruuduliseks joonistatud arenduskrunte. Globaalne toormehindade kasv võib siiski elamuehituse soove 2021. aasta II pooles ajutiselt vähendada, ehitusperioode pikendada või ehitusega alustamist edasi lükata, seda eeskätt puidu ja isolatsioonimaterjalide kallinemise tõttu.

 

Korteriturul on ostjateks jätkuvalt peamiselt 28- kuni 32-aastased isikud, kelle kõrval on aga täheldada, et näiteks uusi kortereid ostavad ka järjest nooremad tarbijad. Viimast eeskätt seetõttu, et Eestis on üha enam leibkondi, kellel on akumuleerunud säästude tõttu võimalik toetada oma järeltulijaid elamispinna soetamisel järjest suuremate summadega või laenutagatistega. Ühtlasi on üha enam isikuid, kes saavad oma vanavanematelt pärandusena saadud kapitali kasutada esmase kodu soetamiseks. Elamuturul on põhiline ostjaskond aga keskmiselt 35-aastane, mille juures elamuturul näib tehingute arvu kasv ka lähitulevikus veel jätkuvat. Kui korteriturule võib lähiaastateks prognoosida nõudluse vähenemist seetõttu, et 1990ndatel järsult vähenenud sündimuse tõttu on elamispindade turule lisandumas järjest vähem ostjaid, siis elamuturu potentsiaalsete ostjate hulk on seevastu suurenemas just asjaolu tõttu, et laulva revolutsiooni perioodil sündinud isikud on nüüd omakorda siirdumas korteriturult elamuturule.

 

Kinnisvaraturu taastumine on olnud justkui K-tähe kujuline, mille juures elamispindade turg on nii tehingute arvult kui ka hinnatasemete poolest ületanud juba koroonaeelsed tasemed, kuid äripindade turg eesotsas kaubandus- ja teeninduspindadega on jätkuvas madalseisus. Büroopindade turul on olenemata koroonakriisist läinud suhteliselt hästi, mida ilmestab eeskätt asjaolu, et keskmisest mõnevõrra suuremate A-klassi büroopindade laojääk on märkimisväärselt vähenenud ning turg on taas valmis looma uut pakkumist, viidates eesseisvale büroopindade ehitusaktiivsuse taaskordsele kasvule. Kodukontori pidamine on paljude isikute jaoks jätkuvalt aktuaalne, kuid vakantsi kasvu ja üürihindade langust on olnud täheldada peamiselt ehituslikult vanemate hoonete puhul, mis leidis aset siiski juba enne koroonapandeemiat ning see jätkub lähitulevikus ka ilma kinnisvaraturu väliste teguriteta.

 

Kaubandus- ja teeninduspindade turg on koroonapiirangute leevendamise taustal muutunud taas optimistlikumaks, kuid üüripakkumiste arv on jätkuvalt kõrge ning üürihinnad on olenemata väga aktiivsest elamispindade turust püsinud varasemast tunduvalt madalamal. Mingisugusest varade müüki paiskamise paanikast ei saa siiski kuidagi rääkida, enamus turuosalisi peab tänast olukorda ajutiseks ning üritatakse vaadata kaugemasse tulevikku. 2020. aasta negatiivsed sündmused kulmineerusid tänavu T1 kaubanduskeskuse lõpliku pankrotiga. Ühalt on äripindade müügipakkumiste arvu kasvu tagasi hoidnud asjaolu, et 2008. aasta finantskriisi järgselt on äriotstarbelist kinnisvara finantseeritud pankade poolt suhteliselt konservatiivsete näitajatega, mistõttu on suhteliselt optimaalse laenukoormuse taustal ka üsna vähe kinnisvaraomanikke, kes oleksid oma vara müügi osas sundolukorras. Eeleolev suvi tuleb siiski koos teatud koroonapiirangutega (ei saa välistada, et ka 2020. aasta sügis ja 2021. aasta talv), mis omab jätkuvat negatiivset mõju tõenäoliselt just meelelahutussektorile. 2021. aasta I kvartali vältel sagenesid kinnisvara hindamised maksu- ja tolliametile ning krediidiasutustele just meelelahutusega seotud varade osas, mistõttu võib nii mõneski turusegmendis siiski täitemenetluste arv peatselt kasvama asuda.

 

Käesoleva aasta maikuu tundub hetkeseisuga kulgevat analooselt nagu tänavu märts ja aprill, seda vähemalt kinnisvarateenuste pakkumise puhul nii hindamis- kui ka vahendusteenuse osas. Nõudlus võib varasemast kõrgemal tasemel püsida kogu järelejäänud 2021. aasta vältel ning ka veel 2022. aasta I poolaastal, kuna lisaks 2020. aastal ärajäetud ostuotsuste realiseerimisele lisandub turule tänavu sügisest veel arvestatav hulk II pensionisamba vaba kapitali. Hetkel kiirenenud hinnakasv võib osa potentsiaalseid ostjaid jätta ootama II pensionisamba vaba raha laekumist, et hinnakasvuga sammu pidada. Piltikult väljendades, kui täna on kellelgi 20 000 eurot sissemaksuraha ning sellega saab KredExi käendust kasutades soetada 200 000 eurot maksva elamispinna, siis sügisel laekuva +5000 euro eest saab ta juba 250 000 eurot maksva vara, mis võimaldaks tasakaalustada ligi 25% hinnataseme kasvu pelgalt ühe ja sama vara osas. Kuna arvestatav osa elanikkonnast näeb II pensionisamba vaba raha kui tasuta laekuvat raha, siis võib sügisel oodata selle arvelt suhteliselt uljaid tarbimisotsuseid, seda nii kinnisvara, sõiduautode, üldise kestvuskaupade soetamise kui ka miks mitte krüpto“valuutade“ soetamise osas. Keskpanga sõnum, et KredExi käenduse tingimusi võidakse lähitulevikus muuta, võib hetkel ajutiselt muidugi seda tulevikus kasutada plaaninud isikute arvelt nõudlust elamispindade turul omakorda suurendada, kuna sellest kardetakse nüüd ilma jääda ja leitakse, et nüüd peaks kibekiirelt laenu võtma seni kuni veel antakse.

 

LAE ALLA JA VAATA LÄHEMALT:

Arco Vara aprilli turuülevaade 2021

 

Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja

Alus – Maa-amet, Eesti Konjunktuuriinstituut, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, Eesti Pank, Arco Vara statistika 06.05.2021