Mihkel Eliste

Certified Appraiser / Analyst

Evaluator's cad. nr	152083
Mobile	+372 5386 3936
Telephone	+372 614 4600
Languages
mihkel.eliste@arcovara.ee

Oktoobris suurenes Eesti korteriturul tehingute arv võrreldes aastatagusega teist kuud järjest

Tänavu oktoobris tehti Eesti korteriturul kokku 1947 ostu-müügitehingut, mida oli 4,8% enam kui septembris ning omakorda koguni 8,5% rohkem kui 2023. aasta oktoobris. Veel 2023. aasta oktoobris vähenes tehingute arv võrreldes aastatagusega 4,3% võrra, viidates tänavu juba oluliselt positiivsematele muutustele, mille juures oktoobris suurenes tehingute arv võrreldes aastatagusega ka juba teist kuud järjest. Kui võrreldes tänavu septembriga oli tehingute arvu kasv geograafiliselt üsna laiapõhjaline, siis võrreldes aastatagusega vedas turuaktiivsuse suurenemist aga eeskätt Tallinn ja Tartu linn. Piirkonniti on aga olnud 2024. aastal üha enam viiteid asjaolule, et tehingute arvu osas on langustsükli põhi vähemalt järelturul saavutatud ning periooditi on üha sagedamini olnud täheldada aastatagusest kõrgemaid turuaktiivsuse näitajaid, kuid seda veel siiski mitte kuigi püsivalt.

Kehv tarbijakindlus ei viita kinnisvaraturul lähitulevikus avalduvatele kiiretele muutustele

Tarbijakindlus on aga olnud jätkuvalt kehv ning 2024. aasta oktoobris langes see juba taaskordselt käesoleva aasta madalaimale tasemele. Tarbijad ootavad tuleval aastal inflatsiooni järjekordset kiirenemist, tööpuuduse suurenemist ning ootused riigi majandusliku üleüldise olukorra osas on täiendavalt halvenenud. Iseasi, kas tarbijaskonna taolised ootused ka kõik nõnda negatiivses võtmes realiseeruvad, kuid sõltumata sellest püsib ka kinnisvaraturul olukord, kus potentsiaalsed ostjad tunnevad end ebakindlalt ning see ei võimalda ka lähituleviku vaates veel olulist turuaktiivsuse suurenemist prognoosida. Laenuraha odavnemise tsükkel küll püsib, kuid selle senised positiivsed implusid kinnisvaraturu aktiivsuse elavnemiseks on veel olnud üsna marginaalsed.

Korterite ostu-müügitehingute osas kujunes 2024. aasta oktoobris Eestis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2081 €/m², mida oli 2,4% enam kui septembris ning 7,7% rohkem kui aasta varasemalt. Hinnatõusu ei ole tegelikkuses aga turul kuigi märgatavalt esinenud ning nõukogudeaegse elamufondi osas on piirkonniti ja periooditi olnud siiski jätkuvalt viiteid hoopis hindade alanemisest, mille juures statistilist hinnatõusu on endiselt kujundanud uute korterite asjaõiguslepingud. Teatava ajalise viitega oleme täna olukorras, kus eeskätt Eesti erinevates väikelinnades valmib ja antakse klientidele üle üha enam uusi kortereid, mille juures tegelikkuses alustati nende osas ehitustegevust ja kortereid broneeriti peamiselt 2022. aasta II ja 2023. aasta I pooles. Kinnisvaraturule on omane madal efektiivsus, mistõttu on ka taolised statistilised hinnadünaamika muutused olnud langustsükli vältel ootuspärased.

2024. aasta hakkab peatselt lõppema ning kui mingisugust lühikokkuvõtet teha, siis kinnisvarateenuste turul on olnud täheldada, et 2024. aasta I pool oli nõudluse osas elamispindade turul ehk kohati tugevam kui aasta II pool seni. Vastav tendents kipub kattuma ka tarbijakindluse muutustega, mille juures aasta II pooles on tarbijate kindlustunne taaskordselt halvenema asunud, olles ajaliselt suuresti kooskõlas ka Valitsuse tasandil otsustatud maksumuudatustega. Kuid, kinnisvaraturul on siiski olnud 2024. aastal jooksvalt märgata, et suuremad kinnisvarainvestorid on hakanud aktiivsemalt huvi tundma ja ka ostuotsuseid realiseerima, viidates langustsükli põhja läbimisele ning peatselt taaskordselt algavale kasvutsüklile. Viimast teoreetilist käsitlust toetavad ka mitmed makromajanduslikud tegurid, kus eelolevatel kvartalitel peaks Eestis majanduskasv lõpuks taas kiirenema, laenuraha täiendavalt odavneb ning tööstussektoris ei ole enam olukord omakorda halvenenud. Kinnisvaraturul on paralleelselt täheldada üha vähem turusegmente, kus tehingute arvu laiapõhjaline langus võrreldes aastatagusega oleks enam püsinud.

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika

Mihkel Eliste

Certified Appraiser / Analyst

Evaluator's cad. nr	152083
Mobile	+372 5386 3936
Telephone	+372 614 4600
Languages
mihkel.eliste@arcovara.ee

Septembris tehti korteriturul veidi enam tehinguid kui aasta tagasi

Tänavu septembris tehti Eesti korteriturul kokku 1847 ostu-müügitehingut, mida oli 2,4% võrra vähem kui augustis, kuid siiski 4,4% enam kui aasta tagasi samal perioodil. Turuaktiivsus on olnud üsna sarnasel tasemel juba pikemat aega, mistõttu on võrdlusbaas muutunud üha madalamaks ning selle taustal asub lähitulevikus esile kerkima järjest enam perioode, kus tehingute arv võrreldes aastatagusega taas suureneb. Eriti hästi on seda olnud 2024. aastal juba täheldada üksikelamute kui ka erinevate hoonestamata maade turul, kus piirkonniti tänavu tehingute arv võrreldes aastatagusega juba suureneb. Üleüldiselt on enamike turusegmentide puhul jäänud seni madalaim tehingute arv kas 2023. aasta või ka 2024. aasta I kvartalisse, mille juures näib, et langustsükli põhi on kinnisvaraturul selgelt läbitud. Ei maksaks siiski veel seetõttu oodata, et lähitulevikus siit mingisuguseid järske positiivseid muutusi ülespoole aset leiaks, kuid väljavaated turul edasiselt aset leidva osas on selgelt positiivsemad kui 2022. või ka 2023. aasta samal perioodil.

2025. aasta I pooles ei saa veel välistada hooajaliselt jätkuvalt suurenevat pakkumismaht

Käesoleva aasta septembris tehtud korteritehingute puhul kujunes mediaankeskmiseks hinnatasemeks Eestis kui tervikus 2022 €/m², mida oli 3,3% vähem kui eelneval kuul, kuid siiski 1,1% rohkem kui 2023. aasta samal perioodil. Pakkumismahu kasv on 2024. aasta II pooles pöördunud ootuspäraselt hooajaliselt langusesse, mille juures pakkumishindade langustrend on olnud jätkuvalt marginaalne, viidates olukorrale, kus turul praktiseeritakse müüjate poolel müügistrateegiana jätkuvalt pelgalt agressiivset ootamist. Erinevalt 2000ndate suurest finantskriisist on tänavu nii pangandus kui ka kinnisvaraturg tugevalt vastu pidanud ning pole ka võimalik prognoosida, et olukord lähitulevikus enam negatiivses võtmes süveneda võiks, kuid pakkumismahu hooajalist täiendavat kasvu ei saa veel 2025. aasta I pooles välistada. Majanduskasvu ootuste osas ollakse küll võrdlemisi pessimistlikult häälestatud ning tarbijakindlus on 2024. aasta II pooles jätkuvalt äärmiselt kehval tasemel, kuid tööturuga seotud näitajad ei ilmesta kuigi kehva taustsüsteemi ning edasine intressimäärade taandumine ja kinnisvaraturul laialdane pakkumine toob prognoositavalt järk-järgult potentsiaalset ostjaskonda turule tagasi.

Rahavooinvesteeringuteks sobilike ärikinnisvarade vastu on huvi suurenenud

2023.aasta sügisel oli 6-kuu Euribori tipptase ligi 4,15% juures ning käesoleva artikli kirjutamise aegselt on 6-kuu Euribor läbimas kolme protsendi taset allapoole, viidates oma olemuselt üsna jõudsale intressimäärade langetamisele. Keskpankade poolsed signaalid kui ka finantsturgude futuurid viitavad intressimäärade jätkuvale taandumisele ka tulevikus, mille juures on ka ärikinnisvarade turul olnud professionaalsemate turuosaliste poolt taaskordselt märgata 2024. aasta sügisest esmaseid suuremamahulisi rahavooinvesteeringuid. Kuigi taustsüsteem ei ole veel rahavooinvesteeringute tegemiseks kuigi soosiv, näib siiski turul, et turuosalised panustavad olukorra paranemisele ning seda võib peatselt vähemalt osaliselt pidada ka ehk isetäituvaks ennustuseks. Elamispindade turul on kinnisvarateenuste tarbimise puhul jätkuvalt täheldada laialdast osakaalu just refinantseerimisoperatsioonide elluviimiseks, mida kirjeldab hästi ka jätkuvalt kõrge eluasemelaenude väljastamise käive, kuid oma olemuselt illustreerib olukord turul tegelikkuses toimuva osas ligikaudu aastaid 2015 - 2016, kus ka ajalooliselt vaadatuna oli turg üsna hästi tasakaalustatud.

Turutrende domineerib jätkuvalt laulva revolutsiooni põlvkond

Turul on jätkuvalt täheldada, et huvi nn maamajade ja suvilate soetamise vastu on küllaltki aktuaalne, kuigi samaaegselt erinevate meelelahutusalaste ettevõtete käekäik ei ole kiita ei pealinnas kui ka mujal Eestis. Vastava asjaolu põhjuseks on suuresti Eesti demograafiline olukord, kus laulva revolutsiooni põlvkond majanduslikult aktiivse elanikkonna osas suuresti domineerib ning kuna nad soovivad jätkuvalt kolida korteriturult elamuturule või soovivad lisaks korterile ka maakodu, on üksikelamutega ja suvilatega hoonestatud maade turu puhul võrdlemisi tugev demograafiline tugi. Seetõttu võib ka arvata, et olukorras, kus makromajanduslik taustsüsteem lähitulevikus järk-järgult paraneb, võib kinnisvaraturule üle kanduvaid positiivseid muutusi ehk täheldada suuresti just elamuturul ning seda mitte niivõrd Tallinnas, vaid kuni 300 000 eurot maksvate varade piirkondades. 2024. aasta esimese üheksa kuu vältel müüdi Eestis üksikelamuid 3,0% võrra enam ning suvilaid 2,3% vähem kui aasta tagasi samal perioodil, mille kõrval taandus korteriturul samaaegselt tehingute arv koguni 7,3% ulatuses.

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika

Mihkel Eliste

Certified Appraiser / Analyst

Evaluator's cad. nr	152083
Mobile	+372 5386 3936
Telephone	+372 614 4600
Languages
mihkel.eliste@arcovara.ee

Augustis korteritehingute arv taas hooajaliselt suurenes

Tänavu suve viimasel kuul tehti Eesti korteriturul kokku 1853 ostu-müügitehingut, mida oli hooajalistel põhjustel 10% enam kui eelneval kuul, kuid siiski 4,3% vähem kui 2023. aasta samal perioodil. Kuigi turuaktiivsus on puhkuste perioodi järgselt ootuspäraselt taas mõnevõrra suurenenud, on siiski tehingute arv olnud jätkuvalt madalamal kui aasta tagasi. 2024. aasta esimese kaheksa kuu vältel tehti sealjuures Eestis kokku 12 757 korteritehingut, mida oli 9,0% vähem kui 2023. aastal samaaegselt. Tallinnas ja Tartus on sealjuures taandunud samal perioodil tehingute arv vastavalt 9,6% ja 11% võrra, mille juures tehingute arvu laialdasemat langust on viitega soodustanud uute korterite asjaõiguslepingute vähenemine.

2024. aasta augustis tehtud korteritehingute puhul kujunes Eestis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2089 €/m², mida oli suhteliselt sarnase tehingute struktuuri juures 0,5% enam kui eelneval kuul ning 2,3% rohkem kui aasta tagasi. Senine hinnadünaamika viitab jätkuvalt olukorrale, kus elamispindade hinnad ei ole nominaalis küll oluliselt muutunud (langenud), kuid reaalhindadesse korrigeerituna on vahepealse inflatsiooni tõttu siiski tegelikkuses korterite ja üksikelamute hinnad siiski mõnevõrra taandunud. Kuigi selle taustal on elamispinna kättesaadavus küll veidi paranenud, on üldistatult siiski jätkuvalt elamispindade kättesaadavuse tase Eestis kehv ning seda eeskätt Tallinnas. Intressimäärade jätkuv alanemine saab olema suurimaks turuaktiivsust positiivselt toetavaks teguriks, kuid seniste muutuste taustal on ka laenuraha veel tänavu jätkuvalt kallis ning tarbijaskonna kindlustunne nõrk.

Kinnisvaraturu võimalikku aktiivsuse kasvu tugevalt toetavaid tegureid on vähesel määral

Tarbijate kindlustunne tegi paraku augustis taaskordselt vähikäiku, mis on suuresti seotud siinmaisete valitsustasandil kavandatud maksumuudatustega ning üleüldise olemasoleva keeruka majandusliku situatsiooniga. Lähiaastate vaates pole kuigi jõulist majanduskasvu taastumist hetkel võimalik prognoosida ning seetõttu peab jääma ka konservatiivseks kinnisvaraturu edasise käekäigu prognoosimisel, mille juures küll langustsükli põhi saab enamikes turusegmentides läbitud 2024. aastal, kuid kinnisvaraturu võimalikku aktiivsuse kasvu tugevalt toetavaid tegureid on ettevaatavalt siiski jätkuvalt vähesel määral. 20ndates elanikkond peab paralleelselt peatselt leppima, et nad peavad üürnike rollis veetma oluliselt pikema aja oma nooruspõlvest kui nende hiljutised eelkäijad, mis kaudselt võib aga toetada mitmete väikelinnade ja alevike elanike arvu vähenemise peatumist, kuna sealsed elamispinnad on soodsamad.

Pakkumismahu kasv 2024. aasta II pooles vähemalt hooajaliselt peatub

Üleriigiliselt on pakkumismaht jätkuvalt suur, viidates hinnatasemete laialdaselt piiratud kasvuvõimalustele ka veel 2025. aasta I pooles. 2024. aasta II pooles küll enamikes turupiirkondades pakkumismahu lisandumine taas peatub ja pakkumine võib hakata sügiskuudel edasiselt taanduma, kuid selle taga on esmalt suuresti hooajalised tegurid ning pakkumismaht võib piirkonniti jätkuvalt kasvada ka veel 2025. aasta kevad-suvisel perioodil. Laialdasem pakkumine võimaldab küll potentsiaalsete ostjate jaoks hetkel rikkalikemaid valikuvõimalusi kui näiteks ülieufoorilistel aastatel 2021 - 2022, kuid müüjate vaatest võib likviidsuse parandamiseks olla jätkuvalt ainult üks valik ning selleks on hindade langetamine ja seda eriti tugevalt just taaskordselt 2025. aasta I kvartalis, mil turg on hooajaliselt kõige rahulikum.

Suurem hindade langus nii pakkumis- kui ka tehinguhindade kontekstis on möödunud

Tagasivaadatuna siiski näib, et tänaseks on juba suurem hindade langus nii tehingu- kui ka pakkumishindade vaates möödunud ning olukorras, kus üürihindade kasv on asunud ootuspäraselt Tallinna eestvedamisel taas kiirenema ja üüripakkumine vähenema, asub sellele üldiselt teatava ajalise viitega järgnema ka ostu-müügitehingute arvu suurenemine ja ostu-müügihindade kasv. 2025. aasta vaates võib üldistatult oodata elamispindade turul ostu-müügihindade taaskordset kasvu, kuid seda peamiselt aasta II poolest, mil ka üldine majanduslik situatsioon peaks asuma tänasega võrreldes selgemalt paranema üheskoos tarbijate kindlustundega. Kinnisvarabüroo esindajana on seda ajakirjanduses küll üsna irooniline jätkuvalt esitleda, kuid kuna sel mõttel on olnud ka üha enam avalikke toetajaid, siis tänane turusituatsioon on uute kinnisvarainvesteeringute tegemiseks või ka kodu soetamiseks laialdase pakkumise ja pikemat aega peatunud hinnatõusu taustal paljudel puhkudel hea võimalus turul ostjana osalemiseks ning taoline olukord ei kesta igavesti.

Turul on täheldada viiteid geopoliitiliste riskidega seoses, riskipreemia avaldub Ida-Virumaal

Struktuurselt võib lähitulevikus ehk turul täheldada siiski teatavaid erisusi, kus sarnaselt 2008. aasta kriisist taastumisele hakkas kinnisvaraturg käituma erinevas Eesti paigus erineva kasvutempoga. Kuigi ääremaastumine on Eestis jätkuv trend, ei ole hetkel täheldada, et see võiks küll lähituleviku vaates oluliselt võimenduda, kuid kriisid ei olegi vennad ning tänases olukorras on pigem täheldada negatiivselt võimendunud väiksemaid trende. Näiteks, avalike müügipakkumiste kontekstis on Ida-Viru maakonnas täheldada üha enam kaubanduskeskusi, millede osas ei ole üheseid viiteid, miks neist just nüüd vabaneda soovitakse, kuid võib eeldada, et lisaks vakantsi kasvuga ja laenuraha hinna muutustega seotud põhjustele võidakse ehk laialdasemalt karta ka geopoliitilisi surveid. Ida-Viru maakonna elamispindade turul taolised trendid kuigi selgelt justkui ei kajastu, kuid vähemalt miljon eurot väärt olevate varade turul on siiski müügipakkumise suurenemise osas juba üsna ilmsed viited.

Elektrivõrguga liitumise tasu suurenes viimase ligi kahe aasta vältel juba kolmandat korda

Ida-Virumaa kasuks räägib elamispindade turu kontekstis täna teataval määral aga näiteks asjaolu, et sealne elu on elamuarenduse kontekstis selgelt odavam. Kui tänavu 1. septembrist on Elektrilevi teeninduspiirkonnas elektriliitumise sõlmimise korral ühe ampri tasu juba koguni 404 eurot koos käibemaksuga, siis Ida-Virumaal Narvas, Sillamäel ja Narva-Jõesuus on ampritasu alates 87 eurot. Ääremaastumise peatamiseks ja regionaalsete investeeringute laiapõhjaliseks suurendamiseks sellest küll ainuüksi ei piisa, kuid mida enam taolisi tegureid Eestis piirkonniti kuhjub, seda suurem hulk isikuid võib otsustada kas oma majandustegevusega siirduda praeguste euroala toetuste taustal Ida-Virumaale või pöörduda ka alalise elamise kontekstis tagasi oma kunagisse kodukohta. Kuigi Tallinna elanike arv oli 2024. aasta augusti seisuga jätkuvalt ligi 400 inimese võrra väiksem kui aasta alguses, on siiski langustempo saanud juba viimastel kuudel tugevalt leevendust (veel juunis -2800 inimest) ning lähituleviku vaates pealinna elanike arv jätkuvalt suureneb ja seda arvestataval hulgal paraku ülejäänud Eesti arvelt.

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika

Mihkel Eliste

Certified Appraiser / Analyst

Evaluator's cad. nr	152083
Mobile	+372 5386 3936
Telephone	+372 614 4600
Languages
mihkel.eliste@arcovara.ee

Kavandatud maksutõusud soodustavad elamispinna kättesaadavuse halvenemist

Käesoleva aasta juulis tehti Eesti korteriturul kokku 1666 ostu-müügitehingut, mida oli küll 15% enam kui juunis, kuid siiski pelgalt 0,8% rohkem kui 2023. aasta samal perioodil. Kui kuises vaates võis võrreldes aastatagusega täheldada üsna sarnast turuaktiivsust, siis 2024. aasta esimese seitsme kuu vältel tehti siiski kokku 10% võrra vähem korteritehinguid kui 2023. aasta ja koguni 30% vähem kui 2022. aasta samal perioodil.

Kui aga vaadata tehingute arvu, mis avaldub järelturul, on siiski olnud 2024. aastal täheldada juba enamikes Eesti linnades üsna sarnaseid numbreid nagu aasta varasemalt, viidates turuaktiivsuse osas langustsükli põhja läbimisele. Viimasele on järk-järgult viidanud ka uute korterite osas nende broneerimislepingute arvu mõningane suurenemine eeskätt 2024. aasta kevadest, kuid absoluutnumbrites on seni olnud ka Tallinnas nii järelturul kui uute korterite lõikes positiivsed muutused üsnagi marginaalsed.

Hinnadünaamika osas ei ole olulisi muutusi hiljaaegu avaldunud

Samaaegselt kui globaalselt käib aktsiaturgudel käesoleva artikli kirjutamise aegselt üle pika aja märgatavam aadrilaskmine, siis Eesti elamispindade turg on jätkuvalt olnud üsna stagneerunud hinnadünaamikaga, mille juures ei pakkumis- ega tehinguhindade lõikes ei ole viimastel kuudel saanud olulisi muutusi täheldada. Ligikaudu 2023. aasta sügisest on hinnatasemed olnud võrdlemisi sarnasel tasemel, mille juures hooajati on siiski turul jätkuvalt võimalusi laialdasemate hinnasoodustuste avaldumiseks ning see saab nõnda olema ka veel 2024. aasta IV ja 2025. aasta I kvartalis, kui turg on hooajaliselt selgelt rahulikum. Mõningase hinnasurve püsimist nende täiendavaks languseks toetab jätkuvalt ka asjaolu, et pakkumismaht on enamikes Eesti turupiirkondades ja enamike turusegmentide lõikes võrdlemisi laialdane ning potentsiaalsete ostjate ostuvõimekus ja kindlus ostuotsuseid langetada pole jätkuvalt oluliselt paranenud.

Tänavu juulis tehtud korteritehingute puhul kujunes Eestis keskmiseks mediaanhinnaks 2079 €/m², mida oli 1,7% vähem kui juunis ning 1,3% vähem kui 2023. aasta juulis, viidates ehk siiski mõningasele hindade langusele. Vastav asjaolu on aga jätkuvalt tulenenud peamiselt muutunud tehingute struktuurist, kus järelturutehingute osakaal on suurenenud. Järelturutehingute arv ei ole osakaalult seni suurenenud aga mitte niivõrd asjaolu tõttu, et inimesed valiksid endiselt kehva elamispinna kättesaadavuse taustal varasemast kehvema kvaliteediga ja madalamahinnalisi varasid, vaid turul on lihtsalt olnud järjest vähem uusi korterelamuid, millede valmimise aegselt uusi kortereid oleks klientidele laialdaselt asjaõiguslepingute näol üle antud. Statistiline surve hindade languseks püsib periooditi ka veel lähikvartalitel, mille juures aga järelturudünaamika eestvedamisel ei ole siiski olnud 2024. aasta Il kvartalist täheldada, et hinnatasemed eeskätt magalapiirkondades kui efektiivseimates turupiirkondades oleksid enam laiapõhjaliselt täiendavalt alanenud.

Üürihindade kasv juulis ootuspäraselt püsis

Paralleelselt on üürihindade kasv viimastel kuudel Tallinna eestvedamisel ootuspäraselt üha kiirenenud. 2024. aasta augusti alguses olid Tallinnas üürihinnad keskmiselt 3,6% võrra kõrgemal kui aasta alguses, samaaegselt kui üüripakkumiste arv on vähenenud 28% ulatuses. Võrreldes aastatagusega olid üürihinnad veel augusti alguses 1,4% võrra madalamal, kuid lähikuudel arvatavalt üürihindade kasv püsib, mille juures peaksid mõnevõrra paranema ka senised jätkuvalt madalad üüritootlused. Üürihindade kasvu toetavad sügisese perioodi alul eeskätt hooajalised tegurid, samaaegselt kui vähene uute üüriinvesteeringute hulk survestab üüripakkumist jätkuvalt taanduma. Mitmendat aastat püsinud inflatsiooniline keskkond ja vahepeal järsult kallinenud laenuraha toetab üürihindade kasvu ka lähikvartalitel, mille juures Eestis kavandatavad täiendavad ettevõtlusega seotud maksutõusud hoiavad inflatsiooni tempokana veel pikemaaegselt, toetades omakorda ka üürihindade kasvu ja muidugi ka uute arendusprojektide korterite pakkumishindade tõusu.

Kinnisvaraturg on üsna laiapõhjaliselt uue kasvutsükli lävel

Kuigi elamispinna kättesaadavus on jätkuvalt tempoka palgakasvu ja alanevate intressimäärade taustal paranemas, ei too see elamispindade turul veel olulist aktiivsuse kasvu ka 2024. aasta järelejäänud kuudel või 2025. aasta alul. Kinnisvara soetamist positiivselt toetavaid tegureid on jätkuvalt vähe, kuid pakkumine on teisalt laialdane ning turul on täheldada, et hulk isikuid, kes aastatel 2021 - 2022 üliaktiivse turusituatsiooni taustal mõnest pakkumisest ilma jäid, on hakanud turule taas tagasi siirduma. Intressimäärade laialdase kasvu taustal võis 2022. aasta II poolest märgata, et juriidilised isikud soetasid järjest vähem kinnisvara ning kavandatud ehitus- ja rekonstrueerimistöid lükati laialdaselt edasi, kuid 2024. aasta III kvartalist on olnud eeskätt tugevalt suurenenud hindamisteenuse päringute taustal märgata, et ettevõtlussektoris on asunud olukord vähemalt teatud tegevusalade lõikes paranema ning uute investeeringute tegemine on taas aktuaalseks muutumas. Ärikinnisvara turul on ka rahavooinvesteeringute hulk 2023. aasta IV kvartalist suurenenud, viidates paralleelselt elamispindade turule langustsükli põhja läbimisele.

Lähikvartalite vaates võib küll järk-järgult oodata mitmete turusektorite ja -segmentide lõikes Eestis peatselt uue kasvutsükli algust ning seda esmalt tehingute arvu ning seejärel hinnatasemete ja ehitusaktiivsuse lõikes, kuid üldine majanduskeskkond püsib siiski suuresti ettearvamatu ja heitlik, mille juures olukord on keeruline nii Eestis kui ka rahvusvaheliselt vaadatuna laiemalt ning seda nii majanduslikel kui ka sotsiaalsetel teemadel, mis üheskoos hoiavad ka tarbijakäitumise lähitulevikus endiselt ettevaatlikul noodil.

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika

Mihkel Eliste

Certified Appraiser / Analyst

Evaluator's cad. nr	152083
Mobile	+372 5386 3936
Telephone	+372 614 4600
Languages
mihkel.eliste@arcovara.ee

Üüriturul on konkurents leevenemas

2024. aasta juunis tehti Eesti korteriturul kokku pelgalt 1438 ostu-müügitehingut, mida oli 18% vähem kui mais ning omakorda 27% vähem kui 2023. aasta juunis. Kuigi ajalooliselt on üldiselt turuaktiivsus olnud juunis hooajalistel põhjustel mõõdukam kui mais, olid tänavu siiski muutused tavapärasest ulatuslikumad, viidates jätkuvalt kehvale tarbijakindlusele ning turu edasise käekäigu raskesti prognoositavusele. Asjaolu, et juunis kujuneb elamispindade tehingute arv väiksemaks kui eelneval kuul, ilmnes kuu vältel jooksvalt selgelt ka kinnisvarabüroode poolt pakutavate teenuste järgse nõudluse vähenemises. Suhteliselt loiult on alanud ka juuli, viidates tõenäoliselt üsna sarnase turuaktiivsuse ja ostuhuvi püsimisele ka veel lähitulevikus.

Loid ostuhuvi on küll jätkuvalt müügipakkumist suurendanud, kuid müügihindade alanemist ei ole endiselt saanud turul kuigi oluliselt täheldada ning järelturul on viimastel kvartalitel olnudpigem viited hinnatasemete taaskordsest kallinemisest. 2024. aasta juunis tehtud korteritehingute osas kujunes Eestis mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2117 €/m2, mida oli 3,5% enam kui eelneval kuul, kuid siiski 6,1% vähem kui aasta tagasi. Aastast hinnalangust on sealjuures vedanud aga peamiselt asjaolu, et tehtud tehingute hulgas on uute korterite osakaal vähenenud ning taoline mõju püsib hinnastatistika osas veel laialdaselt ka 2024. aasta II pooles. Ettevaatavalt on siiski hetkeolukorda arvestades võimalik juba prognoosida, et 2024. aastal algab elamispindade osas uus hinnakasvu tsükkel.

Laenuraha odavnemine ei ole kinnisvara soetamise huvi kasvu märgatavalt loonud

Laenuraha odavnemise tsükkel on püsinud juba 2023. aasta IV kvartalist ning euroala keskpank on 2024. aasta suvest alustanud baasintressimäärade langetamisega, kuid senised muutused laenuraha hinna odavnemise juures ei ole olulist indu potentsiaalsetes ostjates kinnisvara soetamiseks siiski veel loonud. Viimast ei ole olnud mõtet ka otseselt oodata, sest kuigi 6-kuu Euribor on 2023. aasta sügiseselt tipptasemelt ligi 4,15% juurest alanenud käesoleva artikli kirjutamise ajaks 3,68% tasemele, on laenuraha hind siiski jätkuvalt võrreldes hiljutist
aastatega väga kallis. Kinnisvaraarendajad kui ka erinevate -teenuste pakkujad küll ootavad jätkuvalt suuresti 2024. aasta II poole osas kinnisvaraturul nõudluse suurenemist, mis küll üsna arvatavalt ka tegelikkuses realiseerub, kuid turuosaliste ootused kipuvad endiselt olema ehk liialt optimistlikud.

Pakkumismahu laialdast suurenemist on 2024. aastal hoidnud järelturg

Viimast kinnitavad suuresti ka jätkuvalt üsna kõrgel olevad pakkumishinnad, mis olenemata 2022. aasta keskpaigast halvenenud likviidsusest ei ole oluliselt endiselt alanenud. Müügipakkumine on selle taustal aga järjepidevalt suurenenud, mille juures 2024. aasta juuli alguses oli Eesti korteriturul omakorda ligi 40% võrra enam pakkumisi kui aasta alul. Pakkumismahu kasvu on tänavu soodustanud suuresti aga pigem järelturg, mille juures aeglase uute korterite broneerimistempo juures on aga järjepidevalt turule toodud ka üha uusi arendusprojekte, millede pakkumishinnad on 2023. aasta sügisest kippunud üleriigiliselt siirduma endiselt ülespoole. Eriti tugevat uute korterite pakkumishindade tõusu on olnud 2023. aasta II poolest täheldada aga just Eesti väikelinnades.

Uute korterite kättesaadavus on ja jääb kehvaks ka lähitulevikku vaadatuna

Ehitushindade osas on paralleelselt märgata, et alanenud nõudluse tõttu on hinnad küll 2022. aasta sügisest veidi taandunud ja ehitussektori käekäigu halvenemise trend näib ka veel 2024. aasta II pooles püsivat, mis võib viitega soodustada 2025. aasta I poolest taas spekulatiivse müügipakkumise vähemalt hooajalist esile kerkimist. Senist ehitushinna langust on aga käibemaksutõus juba osaliselt kompenseerinud ning globaalselt on 2024. aastast taas viited toormehindade peatsest kallinemisest, mis 2025. aastast üheskoos püsiva palgakasvuga toob tõenäoliselt ehitushindade järjekordse tõusu, mis kantakse üle ka potentsiaalsetele koduostjatele läbi kõrgemate uute korterite pakkumishindade. Viimase tõttu näib ka üsna optimistlik eeldada, et kaasaegsete elamispindade kättesaadavus lähiaastatel oluliselt paraneks. Suur hulk tänaseid 20ndates üürnikke peavad tõenäoliselt peatselt tõdema, et nende suutlikkus omanditurule üle siirduda on selgelt kehvem kui neist mõnevõrra vanematel on see seni olnud.

Kehv elamispinna kättesaadavus soodustab ääremaastumise pidurdumist

Reaalhindades vaadatuna on küll eestlaste jaoks hiljaagu elamispindade hinnad alanenud ligi 15% ulatuses, kuid nominaalselt on kinnisvara jätkuvalt väga kallis ning seda eeskätt Tallinnas. Viimane soodustab aga endiselt eeskätt ääremaastumise pidurdumist ja Eesti väikelinnade elamispindade turuaktiivsuse püsimist, millele viitab ka asjaolu, et Tallinna elanike arv on 2024. aastal vähenenud, samaaegselt kui paljude Harju maakonnast väljaspool paiknevate väikelinnade elanike arv on kas püsinud aastatagusega analoogne või ka mõnevõrra suurenenud. Väikelinnade ja alevike elanike arvu suurenemist toetab hetkel aktuaalselt Eesti demograafiline olukord, kus laulva revolutsiooni perioodil sündinud 30ndates tarbijad siirduvad aktiivselt korteriturult üksikelamute turule ning seda sageli geograafiliselt vaadatuna üsna suurte muutustega.

2024.aastal üksikelamute tehingute arv taas suureneb, kuid see pole ainuke taoline turusegment

Kui üksikelamutega seotud teemal jätkata, on 2024. aastal täheldada, et tegemist on ühe esimese turusegmendiga elamispindade turul, mis tänavu uut kasvutsüklit ilmestab. 2024. aasta I poolaastal tehti Eesti korteriturul kokku 9218 ja samaaegselt hoonestatud elamumaadega kokku 1850 ostu-müügitehingut, mida oli vastavalt 12% vähem ja 0,4% enam kui aasta tagasi samal perioodil. Kõige selgemalt on viited uuele kasvutsüklile just Harjumaal ja Tallinnas, kus viimase osas on ajutiselt ka võrdlusbaas olnud äärmiselt madal, sest 2023. aastal tehti Tallinnas üksikelamutega pelgalt 1 tehing enam kui 2008. aasta kriisi põhjas. 2024. aasta I pooles suurenes hoonestatud elamumaade tehingute arv nii Harjumaal kui ka Tallinnas võrreldes aastatagusega juba koguni 13% võrra.

Sarnaselt on turul täheldada esmaseid viiteid olulisematele positiivsetele muutustele ka teiste turusegmentide ja -sektorite lõikes. Näiteks hoonestamata elamumaade, mis peamiselt on seotud jällegi üksikelamute ehitusõigusega, ostu-müügitehingute arv suurenes Eestis ja Harjumaal 2024. aasta I pooles võrreldes aastatagusega vastavalt 7,3% ja 30% võrra, viidates vähemalt jõukama elanikkonna tarbijakindluse osas üsna olulistele võimalikele muutustele. Teisalt on ka täheldada, et olenemata sellest, et tööstussektori käekäik on jätkuvalt kehv, on hoonestamata äri- ja tootmismaade tehingute arv suurenenud Harjumaal I poolaasta näitel võrreldes aastatagusega vastavalt 16% ja 121% võrra. Erinevat tüüpi hoonestamata maade ostuaktiivsuse suurenemine kipub ajalise viitega ilmestama ehitusaktiivsuse ja spekulatiivse müügipakkumise suurenemist, mis omakorda võib viidata ehitussektori tsükli põhja lähistel paiknemisele ning teine asjaolule, et kinnisvaraturul püsib arendajate vaheline konkurents lähiaastate vaates äärmiselt tihe ja seda mitte ainult elamispindade turul.

Üüriturul on konkurents 2024. aastal üsna järjepidevalt leevenenud

Kuigi ka üüriturul on majandussurutise keskkonnas olnud nii äri- kui ka elamispindade lõikes konkurents tihe, on korteriturul asunud see ootuspäraselt 2024. aasta kevadest selgemalt leevenema. Kui Tallinnas oli 2024. aasta alguses avalikult üüripakkumisel ligi 1800 korterit, siis käesoleva artikli koostamise hetkel on neid juba pelgalt 1337 ühikut. Orienteeruvalt samal ajal oli 2023. aastal analoogses mahus üüripakkumist, viidates ülepakkumise taaskordsele taandumisele. Kuna uute üüriinvesteeringute tegemine on jätkuvalt ebapopulaarne kui ka finantsmajanduslikult suuresti ebaotstarbekas, jätkub ettevaatavalt arvatavalt üüripakkumise taandumine, mis toob 2024. aasta II poolest arvatavalt ka mõningase üürihindade taaskordse suurenemise. Jätkuvalt inflatsioonilise keskkonna püsimise tõttu kui ka majandussurutisest väljumise taustal võib 2025. aastal ajutiselt üürihindade kasv kiireneda võrdlemisi tempokaks, sest viimaste aastate laenuraha kallinemise kulukomponenti pole suudetud seni üürnikele üle suunata ning ka üürikorterite tootlused on muutunud majanduskeskkonda arvestades kohati ebaloogiliselt madalal.

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika

Mihkel Eliste

Certified Appraiser / Analyst

Evaluator's cad. nr	152083
Mobile	+372 5386 3936
Telephone	+372 614 4600
Languages
mihkel.eliste@arcovara.ee

Kinnisvaraarendajate ja -müüjate ootused on liialt kõrgel

Tänavu maikuus tehti Eesti korteriturul kokku 1726 ostu-müügitehingut, mida oli 0,3% vähem kui aprillis ning koguni 21% vähem kui 2023. aasta samal perioodil. Kuigi tehingute arv on turul aprillist iga-aastaste hooajaliste tegurite taustal ootuspäraselt selgelt suurenenud, on aga tänavu jäänud hooajaliste tegurite positiivne mõju turul oodatust mõõdukamaks. Viimane väljendus juba märtsis, mil üldiselt tehingute arv võrreldes talviste kuudega järsult suureneb, kuid vastav trend kandus aga hoopis aprilli ning jäi ka sealjuures suhteliselt leebeks. Muutused turu hooajalises käitumises viitavad jätkuvalt kehvale tarbijate kindlustundele, mis on omakorda avaldunud ka elamispindade hinnatasemete muutustes.

Tüüpkorterite hinnad on tänavu II kvartalis jätkuvalt langenud

2024. aasta mais tehtud korteritehingute osas kujunes Eestis tervikuna keskmiseks mediaanhinnaks 2045 €/m2, mida oli suhteliselt sarnase tehingute struktuuri juures küll 0,9% rohkem kui aprillis, kuid siiski vähenenud uute korterite asjaõiguslepingute taustal koguni 9,8% vähem kui 2023. aasta mais. Tegelik hinnatasemete langus on aastase perioodi vältel olnud aga selgelt mõõdukam, mille juures on hindade langus aga silmnähtavalt esile tulnud jätkuvalt nõukogudeaegsete telliskivi- ja paneelkonstruktsioonis korterelamute ehk nn tüüpkorterite lõikes.

Tallinna kui efektiivseima turupiirkonna näitel on tänavu II kvartalis esimese kahe kuu vältel kasvanud tüüpkorterite hinnad võrreldes I kvartaliga peamiselt 1960ndatel ehitatud korterelamute korterite osas küll 2,6% võrra, kuid peamiselt 1980ndatel ehitatud korterite hinnad on seevastu alanenud 3,1% ulatuses. Aastatel 1940 - 1970 ehitatud korteritest paikneb suur hulk Kesklinnas ja selle vahetus naabruses, mille juures ka Kesklinna piirkonnas on hindade langus olnud mõõdukam kui magalapiirkondades. Viimaste osas on aga peamiselt 1980ndatel ehitatud korterite hinnad langenud võrreldes tänavu I kvartaliga eriti tugevalt just Haaberstis (-8,4%) ja teataval määral ka Lasnamäel (-2,5%), mille üheks põhjuseks võib olla asjaolu, et tööturul suurenenud pingete tõttu on mõningase ajalise viitega madalama sissetulekuga leibkondade kindlustunne ehk ajutiselt täiendavalt halvenenud.

Kõrgemahinnalistes turupiirkondades on hindade langus olnud selgelt mõõdukam, mille juures ka ostjaskonna adaptiivsusvõime seoses järsult kallinenud laenurahaga on tuntavalt positiivsem kui magalapiirkondades. Mõningase ajalise viitega on aga paralleelselt olnud täheldada, et kui 2023. aastal oli Eesti väikelinnade osas hindade langus suhteliselt mõõdukas, siis 2024. aasta I pooles on kinnisvarade müügikuulutuste lõikes järjest laialdasemalt silma hakanud pakkumishindade langetamised ka väiksemates turupiirkondades. Viimase põhjuseks on suuresti kasvanud pakkumismaht, mille põhjuseks on omakorda olnud halvenenud likviidsus. Kuigi laenuraha odavnemine euroala keskpanga otsuste tõttu suve algusest kiireneb, jääb likviidsus aga ka veel lähitulevikus jätkuvalt kehvaks, piirates aga edasist võimalikku hinnalanguse süvenemist.

Kinnisvarade müüjad on oma mõtetes veel liialt aastates 2021 - 2022 kinni

Turuosalised on pakkumishindadega aga jätkuvalt kõrgel ning kinnisvarade müüjate arusaam turusituatsioonist kipub olema veel kusagil aastates 2021 - 2022, sest pakkumishindade allapoole korrigeerimist tehakse jätkuvalt tagasihoidlikult ning äärmiselt ebarealistlike pakkumishindadega müügikuulutuste hulk on jätkuvalt kuhjunud, seda nii korterite kui ka elamute turul. Põhjused on sealjuures küll sisendkulude kasvu tõttu osaliselt teised, kuid ka uute korterite turg viitab üleriigiliselt juba pikemat aega statistiliselt asjaolule, et uute elamispindade pakkumishinnad ronivad sõltumata muutunud turusituatsioonist järk-järgult ülespoole. Taoline olukord viitab aga paraku sellele, et elamispinna kättesaadavus uusehitiste kontekstis väga suure osa elanikkonna jaoks lähitulevikus oluliselt ei parane ning uue majanduse kasvutsükli esilekerkides võib ka tehinguhindade tõus avalduda segmenditi taas suhteliselt kiiresti.

Kinnisvaraturu taastumise ootusi hinnatakse üle

Viimase aasta ajaga on uute korterite keskmine pakkumishind kasvanud Tallinnas ligi 6%, Tartus 2,5% ja Pärnus 2% võrra ning kuigi avalike müügikuulutuste arv ei ole ehk nähtavalt oluliselt suurenenud, on mitteavalike müügipakkumiste hulk aga üha kuhjunud, viidates uute korterite turul tiheda konkurentsi püsimisele ka lähiaastatel. Kinnisvaraarendajad aga taotlevad jätkuvalt aktiivselt ehituslube ning menetlevad planeeringuid, kus üha suuremate arendusalade ajaliste plaanide osas jääb kohati tugevalt mulje, et turu taastumise ulatust hinnatakse üle. Kui 2000ndate buumi järgselt avaldunud kriisi mõjul jäid turuosalised aastateks liialt pessimistlikuks, siis koroonakriis kui ka aastate 2022 - 2024 majanduskriis on ehk vastupidiselt loonud olukorra, kus seni pole veel paljudel piisavalt valus hakanud ning seetõttu ollakse lähituleviku osas ehk liialt optimistlikult meelestatud. Eriti selgelt on seda täheldada Tallinna lähiümbruse ja Eesti väikelinnade osas, kus 2000ndate buumi järel jäeti hulk suuri arendusplaane pikemaks ajaks sahtlisse, kuid aastatel 2022 - 2024 on neid üha lisandunud.

Potentsiaalsed ostjad võtavad täna aga olukorda pigem konservatiivselt, mida illustreerib hästi ka pikenenud müügiperioodidega ja laialdase pakkumisega turukeskkond. Kuigi hooajalistele teguritele tuginevalt 2024. aasta II pooles pakkumismahu edasine kasv ehk lähitulevikus taas peatub, jääb pakkumismaht endiselt üleriigiliselt kõrgeks. Kinnisvaraportaalis kv.ee ületati maikuus Eesti korteriturul 10 000 müügipakkumise tase, mis vastab senist 2024. aasta müügitempot arvesse võttes ligi kuue ja poole kuu tehingute pakkumismahule ning kuigi üldiselt on see optimaalne, on aga regiooniti erinevused laialdased ja seda eriti suurema asustustihedusega turupiirkondade lõikes. Olukord, kus üüriturul on aga pakkumismahu kasv pöördunud kevadest taas languseks, annab ehk aimu, et suurem pakkumismahu kasv on möödas ning peatselt võib üürihindade osas alata uus kasvutsükkel, tuues endaga teatava ajalise viitega ehk kaasa ka ostu-müügitehingute turu ning seda peamiselt 2025. aastal.

Kehv elamispinna kättesaadavus pidurdab aktiivselt ääremaastumist

Elamispinna kättesaadavus on aga endiselt kehv, mille juures küll ligi kaks aastat järjest ei ole elamispindade hinnad tõusnud ning olukorda on saatnud jätkunud palgakasv ja endiselt pigem kiire inflatsioon, ei ole see nominaalis siiski elanikkonna ostujõudu veel oluliselt parandanud. Trend on siiski paremuse poole püsiv, kus edasise laenuraha jõulisema odavnemise taustal elamispinna kättesaadavus siiski paraneb. Ostjad ei pelgagi täna ehk turul üldiselt mitte niivõrd kõrgeid kinnisvarahindu vaid pigem igakuiseid kõrgeid laenumakseid, mille taustal on 2024. aastal endiselt tugevalt tooni andnud isikud, kes kolivad Tallinnast väljapoole mujale maakonda või ka mujale Eestisse, kus elamispindade hinnatase on soodsam. Viimast iseloomustab hästi ka olukord, kus tänavu esimese nelja kuu vältel vähenes Tallinna elanike arv ligi 1700 võrra.

Kui 2000ndate buumi järgse ligi 17%lise tööpuuduse taustal kolis elanikkond esmajoones ära Eesti väiksematest keskustest, siis praeguse majanduskriisi taustal ei ole tööturu üsna hea situatsiooni tõttu üldistatult ääremaastumine kuigi silmnähtavalt võimendunud ning kui ka avaliku sektori poolseid doteerimismeetmeid jälgida, siis näiteks Ida-Viru maakonna kui Eesti ühe mahajäänuima turupiirkonna näitel ei tundu lähitulevik õiglase ülemineku meetmete baasil justkui kuigi halbades majanduslikes ja sotsiaalsetes toonides. Uue kasvutsükliga seotud atraktiivsed investeerimisvõimalused ei pruugi ka selle taustal olla peatselt ehk enam sugugi niivõrd ainult Tallinnas ega ka ainult elamispindade sektoris.

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2024

Allikas: Maa-ameti tehingute an